房地产销售市场状况论文
房地产销售市场状况论文
房地产业对于促进国民经济增长、拉动和影响相关行业的发展、推进城市化进程、改善人民居住生活环境等方面做出了重要贡献。为此，下面由学习啦小编为大家整理房地产销售市场状况论文相关内容，欢迎参阅。
房地产销售市场状况论文篇一
摘要：进入21世纪之后，受益于多种因素刺激，我国房地产市场迎来了黄金发展期，房地产市场连续十几年保持高速增长态势，房地产经济规模不断扩大，成为拉动国内经济增长支柱性产业。然而随着房地产供求的逐渐逆转，房地产市场发展开始步入一个新的发展阶段，在此背景之下，对于地方政府来说，如何有效引导房地产市场健康发展，这成为了发展中不可回避的重要课题。本文以古田县房地产市场为研究对象，文章首先对于古田县房地产市场现状进行了概括分析，然后深入的探讨了该地区房地产市场发展中存在的突出问题，并提出了该地区房地产市场健康发展的基本策略。
关键词：古田县;房地产;现状;问题;策略
古田县经济结构中，房地产占了较大的比重，据2013年统计数据看，房地产占当地全社会固定资产投资比重在12%左右。古田县房地产市场经过十几年高速发展之后，目前已经进入了一个新常态，房地产市场原来高速发展所掩盖的一系列问题开始不断凸显。这客观上要求古田县要全面的分析把握本地区房地产行业发展现状，对于房地产市场新时期暴露出来的各种问题不回避、不夸大，采取有效的措施来化解这些问题，从而促进房地产市场健康发展。
一、 古田县房地产市场现状
1.房地产行业发展环境
从房地产行业的发展环境来看，古田县既有良好外部机遇，同时也遭遇到很多的挑战，发展环境可以说是利好和利空并存。从经济环境来看，古田县经济虽然在未来一段时长内依然会保持一个相对稳定的增速，但是增速会有一个明显的回落，预计未来一段时间内古田县经济增速将会维持在10%左右。从政治环境来看，对于房地产行业发展有影响的因素主要就是房地产相关政策，随着政府对房地产调控的加强，不动产登记、房产税等政策的不断推出，市场机制将会成为左右房地产市场发展的最大动力。从社会环境来看，在房地产供大于求的背景下，居民对于房产需求的多元化、个性化要求将进一步彰显，这客观上要求房地产发展要顺应居民的各种要求，走差异化的发展道路。从技术环境来看，随着各种新的技术在房地产行业中普及使用，房地产企业之间的竞争将更多体现为技术质量层面竞争。
2.房地产市场概况
古田县房地产市场整体来看，虽然保持了一定增速，但是增速在不断放缓，投资热情在不断下降，房地产步入了一个新常态。从行业投资规模，2013年度古田县完成房地产开发投资5.9亿，相比去年上升了23个百分点的，房屋销售面积8.3万平米，相比去年有了60%以上的增长，房屋销售额更是达到了5.8亿，相比去年几乎翻倍。从一系列的统计数据来看，古田县房地产发展总体呈现出来积极向上的发展势头。预计随着该地区城镇化的进一步推进，房地产市场基本上还能够维持一段时间的正增长，但是增速方面出现回落是一个必然趋势。无论是行业企业还是政府，都要认识到这种发展趋势，未雨绸缪进行转型或者引导，从而实现房地产经济的软着陆，避免对于经济社会的发展产生比较大的负面冲击。
二、 古田县房地产市场发展问题
当前古田县房地产市场表面繁荣的背后有很多突出的问题，这些问题对于整个房地产行业健康发展来说是非常不利的，通过对古田县房地产市场进行深入而全面的调查，本文将古田县房地产市场发展问题归纳如下。
1.供大于求问题突出
目前尽管古田县房地产市场供销两旺，但是供大于求的问题正在不断凸显，统计数据显示，2013年该县房屋竣工面积9万多平方米，施工面积62万平方米，当年新开工面积25万平米，而当年销售面积才8万多平米，年度来看商品房库存新增1万多平方米，如果算上历年累积，保守估计库存面积在2万平米左右。民众住房需求得到基本满足，高房价必将改善型需求者拒之门外，在这种情况下，加上施工面积不断增加，未来供大于求的形势将更加严重，商品房库存压力也将越来越大。
2.产业集中度较低
目前古田县房地产开发企业共有十多家，基本上都属于中小型的房地产开发企业，整个房地产市场集中度比较低，各家企业实力大小没有太大的差异，市场份额也基本上一致。这种竞争格局类似于充分竞争，企业规模小难以形成规模效益，同时竞争实力不强，很容易倒闭。
3.房地产价格偏高
房价是房地产市场发展中的一个重要指标，这些年来古田县房地产价格一路飙涨，严重超出了居民可承受能力的范畴，导致居民对于房价的满意度持续下滑。2007古田县商品房均价在2700元左右，而到了2013年，房地产均价已达到7000元左右，短短几年时间房价上涨了接近三倍，而2013年城镇居民年均收入才2万多元，由此可见房价之高。
4.产品同质化明显
目前古田房地产同质化严重，这与居民日渐多元化、个性化需求之间有着较大矛盾，无论是在产品定位、产品设计方面，还是在品牌诉求、功能定位方面，基本上没有太大的区别，对于消费者来说只能是被动的接受同质化产品，从而严重影响到了行业发展潜力。
5.小产权房冲击市场
目前古田县存在大量未经审批的建房，由于小产权房价格较低，有部分会进入市场，这严重威胁到本地区房产市场的健康发展，极大冲击了商品房市场，扰乱了市场秩序，破坏市场供求平衡，而且小产权房交易没有法律保证，留下了许多后遗症，甚至产生社会安全问题。
三、 古田县房地产市场发展策略
1.调整供求关系
在供求关系调整方面，政府一方面要注意发挥市场的作用，利用市场来实现供求自动平衡，另一方面，鉴于房地产市场的特殊性，需要政府利用自己所掌握的各种信息，提供市场供求数据，引导这些企业理性投资，从而实现供求长期平衡。
2.提升产业集中度
古田县房地产市场的集中度有必要进一步上升，在产业集中提升中，政府可以给予一些龙头企业信贷层面的支持，壮大龙头企业的实力，让这些企业具有到外地进行市场拓展的能力。这样一方面可以解决本地中小型房地产企业实力不强，倒闭风险大的问题，同时还可以实现对外部房地产市场的拓展。
3.完善保障房建设
对政府来说，面对房价的不断上升，需要加强保障房建设力度，构建一个二元结构的房地产市场模式，贫困、刚需等群体要全部纳入到保障房计划内，同时应降低保障房申请条件，让更多生活水平低的群众享受到社会保障房政策。目前该县正加大保障房建设力度，据了解，已在月片山、食用菌加工基地及湖滨佳景等地建设各类保障房1000多套。
4.实施精品化策略
对古田县房地产企业来说，在供求形式反转的背景下，需要主动进行结构转型，走差异化、精品化房地产开发路径，不要盲目追求数量，盘子铺的越来越大，而是要在集约化发展的基础上扩大规模。产品开发、设计方面，需要充分照顾到市场的多元化需求，这样才能够满足乃至引领消费潮流，实现更加稳定、持续的发展。
5.加大小产权房整治
针对严重的小产权房问题，古田县应利用不动产登记这一有利契机加强监管，对于小产权房不予颁发不动产登记证书。在小产权房整治方面，要综合规划、建设、工商、税务、城管等部门力量，严格监管小产权房建设，禁止小产权房入市交易。目前该县已专门成立了“清违”指挥部。
随着古田县房地产市场发展步入新阶段，各种问题逐渐暴露，其所带来的危害也在不断彰显放大。针对这些问题，需要房地产市场相关主体给予正确认识，采取切实有力的措施逐一化解，从而实现房地产市场更健康、更平稳的发展。(作者单位：福建省宁德市古田县统计局城调队)
参考文献：
[1]付大勇.我国房地产市场经济的发展[J].建筑工程技术与设计，2014年17期.
[2]王艳丽.浅析我国房地产经济发展现状及其未来发展趋势[J].城市建设理论研究，2014年10期.
[3]张卫红.探究我国房地产经济发展措施及趋势[J].商品与质量・建筑与发展，2015年1 期.
房地产销售市场状况论文篇二
【摘要】近十年来我国房地产发展势头迅猛，尤其在北京、上海等这样的发达城市中催生出了房地产中介服务行业的繁荣。在十几年的发展，房产中介行业也逐渐由充满暴力与黑暗的行业状态逐步走向专业与规范的道路。虽然我们能够看到整个行业在发展过程中的蓬勃向上，但其在发展过程中存在的问题也是不容忽视。长久以来，房产中介都在一个较低层次的水平上运行，房地产中介服务公司数量庞大，素质良莠不齐，经营不规范，服务水平低等问题非常严重急待解决。
【关键词】房地产中介 服务营销
一、房地产中介行业服务营销的内涵
房地产营销是市场营销的重要分支，通过房地产市场交换，满足现实或潜在房地产需求的综合性的经营销售活动过程。对于我国房地产营销的发展还处于初级阶段，房地产中介的从业人员也对服务营销的认识还处于较为肤浅的阶段。许多营销失误的原因都是因为对服务营销的内涵不能够深入理解造成的。不过随着房地产实践的逐步深入，在北京、上海或许多发达城市，已经成为房产中介行业营销的排头兵，为房地产中介行业服务营销的发展道路事先做一示范。然而深刻的认识服务营销理念与策略，如何对房地产中介的服务营销组合进行更为深入的调整与组合，成功进行服务营销战略也是企业能在未来市场中获得成功的关键之一。
(一)房地产服务营销是一种态度，理念或思考方式
服务营销作为一种理念，它的概念或必须能够引导所有的人，过程，及组织各个部门，而且组织中的每个部门都必须理解并且接受这种观念，这是成功展开服务营销活动的基础。首先从行动理念上对营销的认同是能够良好实行服务营销的基础.
(二)房地产中介服务营销是一种组织
成功的服务营销还要要求企业以一种恰当的方式进行组织。那些做出并兑现承诺的部门必须相互配合，如果发生争执，则无法合作，表明整个企业没有形成真正的营销观点。在现今竞争的环境中，企业承受不起部门间存在的障碍，营销理念必须在组织中广泛传播，可以被接受。
(三)房地产中介服务营销包括有一系列的工具与组织活动
服务营销以提供无形服务为目的，无形是服务营销最明显的特征，服务可以表现为一种行为，努力或绩效。顾客难以具体判断服务质量，它取决于顾客的感知。当服务营销具体的表现为像包装，或活动那样具体，才是能够让顾客感觉到营销的一种方式。但这也是许多人误解服务营销的一种方式，因为这也只是服务营销中的一个方面。
二、房地产中介行业的特定内涵
房产中介行业是非常典型的服务行业，它几乎不生产产品，对客户及业主双向服务。所以无论是在买方市场还是卖方市场的情况下，都必须关注服务营销。服务营销的内涵与传统营销不同，其营销组合要素也有一定的调整，有经典的4p组合扩充为7p营销组合，增加了人员，过程与有形展示三个要素。房产中介企业通过中介及附加服务来获得服务收益的社会机构。是否能够提供良好的服务直接关系到企业的生存与发展。
(一)注重品牌营销
房地产中介行业的服务同质性很强，中介公司准入门槛低，各个中介公司提供的服务有很强的模仿性，所有在营销过程中不断宣传的同时，应注重建立诚信中介品牌。客户对于中介公司的选择更多的是会被熟知的品牌所吸引而不是中介公司更够提供的具体服务。
(二)注重全员营销
房产中介的员工房产经纪人是最一线的人员，展示公司形象，与顾客沟通，为客户办理业务，提供各项服务的过程中最为重要的一架桥梁，他们直接面对客户，推荐，带看，洽谈，后续手续的办理。他们最直接的了解客户需求。而二线或其他层级的后勤员工也是协助一线员工及客户，成为满足客户需求的重要部分。因此服务型企业中人员的重要性不言而喻。
(三)注重整合营销
整合营销是通过把服务业发展的各种有利因素组合成一种综合优势向外界宣传，以充分发挥有限资金和人力的整体效用，是不同营销主体联合开发一个或几个营销机会，有水平整合、垂直整合、交叉整合等形式。1991年，美国市场营销学教授唐・舒尔茨(Don Schultz)提出了“整合营销”传播的新概念，认为整合营销传播是一个“管理与提供给顾客或者潜在顾客的产品或服务有关的所有来源的信息的流程，以驱动顾客购买企业的产品或服务并保持顾客对企业产品、服务的忠诚度”。顾客的消费需求是跟为复杂的过程。企业应多角度的观察消费者来创造有利于成交的条件，得到更多的的机会。
三、对北京市场房地产中介服务营销发展状况解析
(一)北京房地产中介服务体系构成
随着北京政府对房产中介行业的引导，以及行业中领导型企业的共同努力下，二手房市场越来越成熟，中介公司之间的竞争将日益激烈，中介市场同时开始向规范化。操作和打造服务品质，因此规范和优质服务将会成为中介市场的主题。我爱我家、链家、21世纪不动产等大型品牌中介公司在这几年发展壮大的。同时，在规范操作程序和树立行业良好形象方面积极努力，出谋划策，它们无疑也成为了中介市场不可替代的顶梁柱。此外北京各地夫妻店，兄弟店小型中介公司星罗棋布，填充着剩余市场急需规范。
(二)北京房地产中介服务营销发展现状
(1)对房地产中介市场了解。北京市常住人口突破2000万大关，达2018.6万人，对北京来说具有标志性的意义。北京科技文化环境分析。过度膨胀的人口数量让房屋需求变得更为紧张，首先，目前从行业发展来讲，北京一手房的市场在渐渐紧缩，而二手房市场却在不断的增长，从09年开始，二手房的交易量已经开始大大超过了一手房。因为北京可以开发的地越来越少，尤其是市区，这样就导致一手房的新增在逐渐减少并且所处地段也逐渐向远郊偏移。二手房成为北京市房产的居住类主要市场。房产不同与普通易耗品，它的价值量大，尤其以北京的房产，标的通常在百万元之千万元不等。由于房地产可以保值、增值，有良好的吸纳通货膨胀的能力，因而作为消费品的同时也可用作投资品。房产的投资性各随着收入的提高得到进一步的拓展。随着房地产市场的扩大，需求层次的多样化，对房产中介企业的营销能力提出了更高的要求。 (2)有庞大的分销渠道。分销渠道并不是对实体产品的分配，服务领域同样存在分销渠道。服务产品的具有不可分离性，使得提供服务的企业不可能像有形产品的生产企业那样可以通过批发零售等物流渠道将有形产品送到客户手中。而服务营销企业选择服务营销的渠道，多是通过直销来实现的。有一线员工直接接触顾客，产生服务，交换价值。而房产中介行业的销售渠道为店面直营，用高密度的连锁经营的方式，追随新建社区，在社区门口开店，实行社区就会有门店的方针，使服务不断贴近顾客。作为北京房产中介的领军企业的链家地产在北京有千余家店铺，市场追随者我爱我家房地产经纪有限公司有五百余家店。可见直销作为其销售渠道的重要性。而另外一种直营的方式更为贴近客户，即驻街，也称之为外拓。在人流聚集区，或热点楼盘的入口处摆拍宣传，一线人员驻守，提高与潜在客户的交流。使中介公司的服务表现得更为具体形象。
四、北京房地产中介服务营销存在的问题及原因分析
(一)服务营销观念缺失
近年来，房地产中介行业虽然越来越重视服务营销，但也难以改变长期来形成的只顾眼前利益，不顾长远发展的服务文化。其中不论是企业的高层管理者还是一线的房产经纪人，把服务营销孤立的看待。把服务营销当作是获取佣金前的签单手段，主要考虑的是个人利益与公司利益，少于站在客户，业主的角度上考虑适合服务流程与管理方法。没有建立起对服务营销理念真正的理解。
(二)房地产中介服务营销层次较低
现今房产中介公司作为信息服务的提供者，值得信赖的置业顾问，往往令人失望。虽然房产经纪人大多称自己为专业的房产工作者，但也多是对原始的商业信息的收集与发布，很少有对房地产市场的综合性评估分析和预测。对于买方与卖方的业主顾客来说不够系统与透明的信息服务，往往掺杂着太多的不确定因素，不是安全的或可值得托付的服务。没有长远的考虑客户的需求。
(三)房地产中介行业服务营销人才匮乏
房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。房地产经纪机构，即从事房地产经纪活动的机构。房地产经纪机构为房地产交易提供洽谈协议、交流信息、展示行情等服务，促成交易。现今房地产从业人员往往素质较低，他们高中毕业后便可以从事房产经纪人的工作。做房产销售是掘金的地方，但工作压力大，行业内人员流动非常大，有人排着队入职也有人排着队离职。流动性较大意味着公司培训成本提高，即使在北京大型的房产经纪有限公司对于员工的培训也仅有3-5天的专业知识及企业文化的培训，难以满足行业对高素质人才的需求。所以房产经纪公司的经营形式也较为粗放。
房产中介行业面临着诸多挑战中，人才的竞争是居于首位的。房产中介需要的人才有两类类，一是能够在一线房产工作上有良好表现的销售精英房地产经纪人，名副其实的置业顾问。二是管理型人才，能够适应公司的管理工作。对于房地产经营人才的缺失也是导致房地产行业发展较慢的重要因素之一。
五、如何提升中介行业服务竞争力
(一)强化服务营销理念，同时注重内部营销
随着各大中介公司采用最新的技术，硬件设施的不断提高以及客户的理性和成熟。房地产企业在争取新客户的成本也在不断地上升。因此房地产经纪公司必须要树立以客户为中心的服务理念。真正用心服务客户，不断提高服务品质。同时注重对员工在知识技能方面的培训与引导。首先对于员工进行态度管理，对员工的态度及他们的服务意识及顾客意识产生的状态进行管理，这可以是企业在服务战略中占得有利条件。态度管理是引导员工服务营销的基础。其次各级部门的管理人员，一线的员工，及后勤支持人员需要信息也完成他们的工作，这些包括工作规定，产品和服务特征以及对顾客的承诺。他们需要了解对管理层在需要，要求，对提高业绩的看法，及客户需要等内容进行沟通。如果企业想要有良好的业绩这两者都是必备的。在公司内部的沟通中，并不是以上级向下级传递要求，而是需要双向沟通，高层管理者，不应只向业绩看齐，更应该注重得到员工态度的反馈。
(二)采取差异化营销策略
实行差异化战略指的是对不同的细分市场采取不同的营销策略。最大限度的满足客户需求，通过企业形象，客户服务，技术特点和客户网络等形式，努力形成在本行业内具有特色的东西，是客户起品牌偏好和忠诚。采取差异化营销战略必须要有创造性的眼光，在服务方面享有声誉，有与销售渠道的强有力的合作。
(三)健全人才培养机制
房产中介企业要创造良好的客户体验需要一大批富有知识，经验，热情的专业化高素质的营销人才来明确的传达出企业服务的精髓与内涵。针对各类人才的不同特点和成长规律，创新人才工作体制和方法，并且注重整合力量，建立系统结合、协调高效的工作机制。应该积极提供服务，通过公司内部行政支持、精神激励和环境保障，不断改善各类人才的工作与生活条件，以提高对人才的吸引力和激励。要着眼于创新，建立科学的选人用人机制。使人才在市场实践中成长和发挥作用，能够不断得到更新知识和提升能力的机会。建立健全人才的保障和激励机制，切实为各类人才提供包括生活、学习、工作在内的保障和激励措施，激励员工成才。
(四)建立健全客户满意度考核制度化
能够为顾客提供良好的服务质量是对企业的利益而言是非常明显的，如果因为要将改变服务质量作为头痛医头脚痛医脚的权宜之计，就会使工作失败的几率增大。改进质量需要组织中的每一个人都必须重视质量，关注尝试改变质量的方法，它需要领导层级管理人员的可定与支撑，也需要下层一线的房产经纪人的支持与热情。达到一种双赢的局面。人的行为对服务企业很重要，而服务的传递过程也重要。而建立健全客户满意度考核制度化可以通过规范化技能化，态度和行为，服务提供者的可接近性和灵活性，给予客户的可靠性和忠诚感，在发生问题时的补救能力，与企业的名誉和可信性等6个方面展开客户满意度的服务质量体系考察。