二手房买卖的相关法律规定是什么

　　由于新房的房价问题，很多人在购房的时候都会选择购买二手房。那么，在法律上，二手房买卖都有哪些法律规定?以下是由学习啦小编为大家整理的二手房买卖的法律规定，希望能帮到你们。

　　二手房买卖的法律规定

　　一、权属审查

　　应当审查二手房的权属证明及相关文件，未依法登记取得房地产权证书的，不得买卖;可以向房地产交易中心调查核实。

　　1、二手房转让人应当是依法登记取得房地产权证书的二手房权利人。

　　2、二手房受让人可以是中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，但法律、法规、规章另有规定或者土地使用权出让合同另有约定的除外。

　　3、二手房属于有限责任公司、股份有限公司的，应当有公司董事会、股东会审议同意的书面文件。

　　4、二手房属于国有或集体资产的，应当有主管部门的批准文件。

　　5、共有二手房，应当有共有人同意转让的书面证明。

　　二、权属限制审查

　　1、交易的房屋，有没有受到司法机关或者行政机关的查封或者以其他形式的限制交易情形。

　　2、二手房有无抵押等他项权利设置情况。若有，则要看无取得抵押权人等他项权利人书面同意买卖的证明。

　　3、是否涉及他人的优先购买权

　　(1)共有二手房买卖时，在同等条件下，二手房共有人享有优先购买权。如要交易，需要二手房优先购买权人放弃优先购买权的证明。

　　(2)已经出租的二手房买卖时，在同等条件下，二手房承租人享有优先购买权。如要交易，需要承租人放弃优先购买权的证明;买受人购房后应继续履行租赁合同，并与承租人签订租赁主体变更合同。

　　4、有无下列禁止买卖情形：

　　(1)司法机关和行政机关依法裁定，决定产或者以其他方式限制二手房权利的;

　　(2)依法收回土地使用权的;

　　(3)共有二手房，未经其他共有人书面同意的;

　　(4)权属有争议的;

　　(5)未依法登记领取权属证书的;

　　(6)已抵押且未经抵押权人书面同意转让的;

　　(7)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

　　5、下列公有住房和经济适用住房禁止买卖：

　　(1)以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的;

　　(2)住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的;

　　(3)处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的;

　　(4)上市出售后形成新的住房困难的;

　　(5)擅自改变房屋使用性质的;

　　(6)法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。

　　6、当事人买卖的房屋应能保持正常使用功能。超过合理使用年限后若继续使用的，产权人要委托具有相应资质等级的勘察、设计单位鉴定。

　　房屋买卖违约金的法律规定

　　售房人与受让人在签订房屋买卖合同中应约定违约责任，一方违反合同约定，应向对方支付违约金;由于违约给对方造成的损失应当依法赔偿。

　　违约金的数额，双方应当在合同中约定，没有约定，并具有下列情形之一的，按照规定的标准确定违约金：

　　1、因房地产转让人的过错，未在定的时间内交付房地产的，转让人向受让人支付的违约金为已经收取的转让价款按照中国人民银行公布的同期存款利率计算所得利息的两倍。

　　2、因房地产受让人的过错，未在约定的时间内支付转让价款的，受让人向转让人支付的违约金为逾期支付的转让价款按照中国人民银行公布的同期存款利率计算所得利息的两倍。

　　由于违约给对方造成的损失应按实际发生的情形分项计算损失数额。

　　房屋违约金的上限规定

　　违约金可分为法定违约金与约定违约金。法定违约金是指由法律明文规定了适用情形、比例或者金额的违约金;约定违约金是指合同双方当事人在签订合同时自行约定适用情形、比例或者金额的违约金。

　　如果合同中只对违约金做了原则性的规定，没有具体约定违约金的比例或数额，并且有关法律也没有明确规定违约金比例或者金额的，则可按《民法通则》及《合同法》中关于承担违约金责任的一般原则执行。

　　如果合同中没有规定违约金的条款，法律也未规定违约金比例或者数额的，但只要由于违约造成了对方的损失，违约方就应向对方支付赔偿金。该赔偿金的数额，应当按照对方遭受的实际损失确定。

　　当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

　　违约金没有规定的比例，双方都接受就行。违约金的比例规定要看具体的内容，如开发商延期交房，其违约赔偿为万分之二;买方违约,定金不能收回，卖方违约加倍返还定金等。

　　一般涉及到开发商违约的内容，赔偿的比例就较低。司法解释中的“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”，应该是对合同法违约金过高的一个注解，而不是对违约金比例的规定。

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