2017年湖南物业管理条例(2)
2017年湖南物业管理条例
业主委员会不履行组织召开业主大会会议职责的，县市区人民政府房地产行政主管部门应当责令其在30日内召开;逾期不组织召开的，由物业所在地的社区居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，在30日内组织召开。
第二十六条召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前，将会议时间、地点、议题和议程等事项书面通知全体业主，并在物业管理区域的公示栏和其他显著位置公告。
业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见形式。
业主大会会议书面征求意见的，反馈意见的结果应当在物业管理区域内公示30日以上，并告知业主有权查阅相关资料。
第二十七条业主大会对业主投票权的计算方式有约定的，从其约定。未作约定的，按照业主户数计算，一户计算为1票;建设单位未售出的物业专有部分，计算为1票。
第二十八条业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主委托代理人参加业主大会会议的，应当出具书面委托书，明确委托权限、期限和内容。
业主可以以幢、单元或者楼层为单位，推选业主代表参加业主大会会议。
业主代表应当于业主大会会议召开15日以前，对业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表业主的意见;需要投票表决的，表决票应当经业主本人签字后，委托业主代表在业主大会投票。
第四章物业管理服务
第二十九条物业服务企业应当按照国家规定的资质等级承接物业管理服务业务。
第三十条物业服务企业应当向物业所在地的县市区或者市州人民政府房地产行政主管部门定期报送信用、统计等相关资料。
县级以上人民政府房地产行政主管部门应当加强对物业服务企业服务质量的监督管理，建立物业服务企业、注册物业管理师和项目经理人的信用档案，推动物业管理行业提高服务水平。
第三十一条业主大会选聘的物业服务企业应当具有法人资格和相应资质等级，并按照物业服务合同的规定提供服务。
第三十二条物业管理服务实行项目经理人制度。物业管理服务项目的主要负责人为项目经理人。
物业管理服务项目经理人制度的具体办法，由省人民政府住房和城乡建设行政主管部门按照国家有关规定另行制定。
第三十三条从事物业管理服务人员应当按照国家有关规定取得职业资格证书。
物业服务企业应当按照有关规定选聘物业管理服务人员，加强对物业管理服务人员的培训和履职监管。
第三十四条业主大会决定聘用物业服务企业的，由业主委员会与选聘的物业服务企业签订物业服务合同。
物业服务合同规定的下列内容应当提交业主大会会议表决通过，但是业主大会授权业主委员会决定的除外：
(一)物业服务事项;
(二)物业服务质量及服务费用;
(三)物业管理区域内秩序维护;
(四)合同期限;
(五)违约责任。
第三十五条物业服务主要包括下列事项：
(一)物业共用部位、共用设施设备的使用、管理和维护;
(二)物业管理区域内公共绿化、环境卫生的管理和维护;
(三)车辆停放管理;
(四)物业管理区域内消防、安全防范、应急救助的协助和维护;
(五)物业管理区域内对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务;
(六)物业维修、更新、改造和养护方案的制定及费用的账务管理;
(七)物业服务档案和物业档案资料保管;
(八)业主大会及业主委员会委托的其他物业服务事项。
第三十六条物业服务收费应当按照国务院、省和市州人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门制定的收费办法，在物业服务合同中约定。
制定和修改物业服务收费办法，应当广泛听取社会公众的意见。
业主应当按照物业服务合同的规定交纳物业服务费。
第三十七条物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起15日内将物业服务合同报送物业服务项目所在地的县市区或者市州人民政府房地产行政主管部门备案。
第三十八条物业服务合同期限届满3个月前，业主委员会应当组织召开业主大会，决定续聘或者选聘新的物业服务企业。业主委员会应当将业主大会的决定书面告知物业服务企业。
业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满30日前与物业服务企业续签物业服务合同。业主大会决定选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起15日内撤出物业管理区域，并配合新选聘的物业服务企业办理交接手续。
物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满3个月前书面告知业主委员会;没有业主委员会的，应当在合同期限届满3个月前在物业管理区域内公示，并书面告知物业服务项目所在地街道办事处、乡镇人民政府。
第三十九条物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，物业服务企业按照原合同继续提供服务的，原合同权利义务延续。在合同权利义务延续期间，合同当事人一方提出终止合同的，应当提前3个月告知对方当事人。
第四十条物业服务合同期限届满或者依法终止的，原物业服务企业撤出物业管理区域，应当向业主委员会交接下列事项：
(一)移交物业承接验收和运行管理、养护、维修资料;
(二)移交物业共用部位;
(三)结清相关费用;
(四)法律、法规、规章规定的其他事项。
原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费用、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接。
第四十一条建立健全物业管理联席会议制度。有下列事项之一的，可以由街道办事处、乡镇人民政府召集物业管理联席会议，物业所在地的县市区人民政府房地产行政主管部门和有关部门、社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业的代表共同协商解决：
(一)业主委员会不依法履行职责;
(二)业主委员会换届;
(三)履行物业服务合同的重大争议;
(四)物业服务企业变更交接;
(五)其他需要协调解决的物业管理事项。
县级以上人民政府房地产行政主管部门应当建立物业管理投诉受理制度，及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。
业主大会、业主委员会应当接受物业管理主管部门和社区居民委员会的指导和监督，依法履行自治管理职责，配合、协助有关部门、社区居民委员会共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。
第五章物业的使用和维护
第四十二条在物业管理区域内，按照规划建设的房屋、共用部位、共用设施设备及配套建筑物，不得改变使用用途。因特殊情况确需改变使用用途的，应当按照法律、法规、规章以及管理规约的规定，经业主大会及有利害关系的业主同意，并依法办理相关手续。
第四十三条业主转让或者出租房屋、车库、车位等物业的，应当将管理规约、物业服务合同、有关费用交纳情况等事项告知受让人或者承租人，并自买卖合同或者租赁合同签订之日起15日内，将转让或者出租相关事项告知物业服务企业。
业主转让房屋、车库、车位等物业前，应当与物业服务企业、专业单位结清相关费用。
第四十四条建设单位应当按照国家和省规定的保修期和保修范围，承担物业的保修责任。
建设单位可以与物业服务企业签订委托合同，委托物业服务企业承担物业保修有关事项，并向物业服务企业支付相应的报酬。
第四十五条建立健全物业专项维修资金制度，实施物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。
物业专项维修资金的交存、使用，应当专户存储、专款专用，具体办法由市州人民政府按照国家有关规定制定。
第四十六条业主、物业使用人、物业服务企业以及其他单位和个人应当爱护物业共用部位和共用设施设备。物业共用部位和共用设施设备损坏的，物业服务企业应当及时通知专业经营单位进行维护、更新。
对物业共用部位、共用设施设备进行维修作业，物业服务企业、相关业主和物业使用人应当予以配合。
第六章附则
第四十七条业主自行管理物业的，参照本办法的有关规定执行。
第四十八条本办法自2013年1月1日起施行。
物业管理的形式和分类
居住物业：是指具备居住功能、 供人们生活居住的建筑; 包括住宅小区、单体住宅楼、公寓、 别墅、度假村等; 当然也包括与之相配套的共用设施、 设备和公共场地。
商业物业：有时也称投资性物业，是指那些通过经营可以获取持续增长回报或者可以持续升值的物业，这类物业又可大致分为商服物业和办公物业。商服物业是指各种供商业、服务业使用的建筑场所，包括购物广场、百货商店、超市、专卖店、连锁店、宾馆、酒店、仓储、休闲康乐场所等。办公物业是从事生产、经营、咨询、服务等行业的管理人员(白领)办公的场所，它属于生产经营资料的范畴。这类物业按照发展变化过程可分为传统办公楼、现代写字楼和智能化办公建筑等;按照办公楼物业档次又可划分为甲级写字楼、乙级写字楼和丙级写字楼。商业物业市场的繁荣与当地的整体社会经济状况相关，特别是与工商贸易、金融保险、顾问咨询、旅游等行业的发展密切相关。这类物业由于涉及物业流通与管理的资金数量巨大，所以常以机构(单位)投资为主，物业的使用者多用所有者提供的空间进行经营活动，并用部业租金。
工业物业：是指为人类的生产活动提供使用空间的房屋，包括轻、重工业厂房和发展起来的高新技术产业用房以及相关的研究与发展用房及仓库等。工业物业有的用于出售、也有的用于出租。一般来说，重工业厂房由于其设计需要符合特定的工艺流程要求和设备安装需要，通常只适合特定的用户使用，因此不容易转手交易。 高新技术产业(如电子、计算机、精密仪器制造等行业)用房则有较强的适应性。轻工业厂房介于上述两者之间。
其他用途物业：除了上述物业种类以外的物业，称为其他物业，有时也称为特殊物业。这类物业包括赛马场、高尔夫球场、汽车加油站、飞机场、车站、码头、高速公路、桥梁，隧道等物业。特殊物业经营的内容通常要得到政府的许可。特殊物业的市场交易很少，对这类物业的投资多属长期投资，投资者靠日常经营活动的收益来回收投资、赚取投资收益。这类物业的土地使用权出让的年限，国家规定最高为 50 年。统计资料显示，2012年我国物业管理市场整体规模达到5180亿元，物业管理面积约为175亿平方米。预计在未来几年中，整体的物业管理面积增长较为缓慢，年均增速约为6%。
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