房地产知识 位置:首页>生活课堂>理财知识>投资篇>房地产知识>《房地产是否存在泡沫分…》正文

房地产是否存在泡沫分析

学习啦【房地产知识】 编辑:冰芝 发布时间:2016-08-27

如果仅从租金回报率计算房地产投资收益率,这18年来,任一年的房地产投资回报率都是很差的,很多年份甚至比不上当年的银行存款。如果以租金回报率作为判断房地产泡沫的指标,那么这18年来中国的房地产一直处于泡沫之中。下面是学习啦小编带来关于房地产是否存在泡沫分析的内容,希望能让大家有所收获!

房地产是否存在泡沫分析

一:房价与收比偏高 房价与收入比是国际上通用的衡量房地产泡沫的指标之一。按照世界银行的标准,发达国家的房价收入比一般在1.8~5.5倍之间,发展中国家合理的房价收入比在3~6倍之间。而我国目前全国的房价收入比已超过7.8倍,而上海、北京、广州等地的房价收入比则更高。 房价收入比过高作为我国楼市存在泡沫的一个依据理由是,房价最终要靠居民的支付能力来支撑,中国房地产市场不可能违背世界上其他国家通行法则。关于居民的隐性收入,很多城市在统计数据的处理当中已经考虑到了,而工资则是我国居民最主要的收入。如果考虑到我国居民收入巨大的两极分化,目前的高房价更加使得普通居民不堪重负。当然,伴随着我国经济的快速增长,居民收入也在增长,但不能用未来可能的高收入来解释现在的高房价。经过几十年的发展,我国居民特别是上海、北京等大城市居民的收入会和发达国家差不多,那时出现高房价是合理的;但目前的高房价严重脱离目前居民的低收入,就是一种泡沫现象。

二:房租背离房价 房价与房租比是国际上又一个衡量房地产泡沫的标准。在这一轮房价上涨的过程中,出现的一个特殊现象就是房价快速上涨而租金涨幅却不大,有些城市在一定时期内甚至出现了房价上涨但租金却下跌的现象。房价和房租的背离作为楼市泡沫的一个重要信号。但无泡沫论者却不这样看,他们认为投资房产的收益由房租和价值增值两部分组成,在房屋价值增长很快的情况下,租金收入在收益中所占的比重很小,所以房价和房租背离不能说明楼市存在泡沫,目前楼市还具有投资的价值,因为房价会进一步上涨。然而房屋的价值只不过是未来现金流(房租)的一个贴现,在利率不变的前提下,房屋之所以会增值是因为租金上涨或预期未来租金会上涨。脱离租金单炒房价就是房地产市场形成泡沫的一个典型机制,房地产市场投资变成一种“零和博弈”,必须依靠新资金的不断注入才能维持房价上涨,一旦资金流中断,泡沫就要破裂,而接到最后一棒的投机者就要承受所有的损失。

三: 房价上涨是成本上涨造成的吗? 目前有种观点认为这几年房价的快速上涨,并不都是投机炒作造成的,而是由于建房成本的提高导致的。首先是各种材料费、人工费逐年上升。据统计,从2001年到2004年上半年,钢材价格上涨了50%左右,混凝土价格上涨了60%左右,仅此两项就使得房屋开发成本每平方米增加了100多元。其次,根据新修订的《城市居住区规划设计规范》,新建小区的配套设施和房屋质量都有了很大的提高,这必然也增加了开发成本。更主要的是,这几年随着土地市场的改革深入,“招拍挂”逐渐取代了原来协议出让土地的方式,使得土地成本大大提高。开发成本的上升使得房价大幅上涨,这和楼市泡沫没有关系。 但是上述观点颠倒了房价和成本的因果关系,并不是成本上升推动房价上涨,而是房价上涨导致成本上升。房价是由房地产市场的供给和需求状况决定的,这次楼市泡沫的直接原因就是投资性需求比例过大,开发商和投资者哄炒房价。房地产市场的过热使得钢材和水泥出现短缺,价格大幅上涨。特别是土地,不是土地价格决定房价,而是房价决定土地价格。房价的一路上涨使得开发商纷纷加大开发规模,对土地的需求增加,造成地价上涨。事实上很多开发商2001年和2002年销售的房屋,甚至目前上市的许多楼盘,土地都是上世纪90年代末通过协议方式低价获得的,房屋的成本很低,但由于市场需求增加了,他们照样高价出售;反过来,开发商现在高价得到土地,如果一旦需求出现逆转,他们照样只能赔本售房。所以,所谓的成本上升带来楼市价格刚性,只涨不跌,是没有根据的。

四:房地产业需不需要宏观调控,专业者对楼市泡沫表示了极大的担忧。他们希望中央前一阶段的宏观调控政策得到很好的执行,对一些地方政府和商业银行阳奉阴违的做法极为不满;他们希望中央政府加大宏观调控的力度,特别是中央银行应该通过提高利率,挤压房地产市场的泡沫。

应对措施:加强宏观调控

首先,宏观调控挤压楼市泡沫不是为了打压房地产业的发展,而恰恰是为了房地产业长期健康稳定的发展;

第二,房地产市场不是一个像食品和服装这样的普通商品市场,而是一个受到土地和资金严格限制寡头垄断市场,应当而且必须由国家加强调控和管理,土地市场的规范和金融改革的滞后是这次房地产泡沫深层次原因,这两个问题不解决而让房地产业自由发展只会带来市场的大起大落,不利于房地产业本身健康发展,也会给国民经济带来巨大的负面影响;

第三,目前房地产市场的泡沫是客观存在的,如果我们害怕泡沫破裂的不良后果而不进行调控,只会让问题愈演愈烈,最终给国民经济带来毁灭性打击。不能让房地产泡沫“要挟国民经济”,必须及早防治,一点一点地挤压;

第四,从过高房价中获益的是开发商和炒房者,普通居民并不能从中获益。对于城市里只有一套房屋自住的普通居民来说,房价涨了,他们不能拿到市场上套现;房价跌了,受影响的只是那些开发商和炒房者,普通居民的居住条件并没有恶化,倒是有可能进一步改善居住条件。对于那些想要买房还没有买房的居民来说,则更是希望房价能降下来一些。

因此加强政府的宏观调控我国的房地产泡沫短期内破裂的可能性很低。首先,房价持续上涨并不意味着泡沫风险。房地产市场的需求依然旺盛,持续增加的购房需求势必推高房价,房地产的投资由商界人士主导,即使国家持续加息,“炒房者”也有足够的能力应对按揭成本的上升。其次,政府的宏观调控将抑制房地产泡沫,我国有必要继续推进防止经济过热的宏观调控措施。更为重要的是,人民币是否升值、何时升值将对房地产泡沫起到“导火索”作用。目前相当多的国际游资在我国炒卖房地产,其根本目的是博人民币升值。只要存在升值的可能,游资就会持续涌入中国,吹大房地产泡沫。另一方面,如果人民币升值已确信无望,游资会纷纷流出中国,大大增加泡沫破裂的风险。 所以,就目前我国房地产的发展趋势来看为了预防房地产泡沫的破裂和发展过快的问题必须加大政府对房地产业的宏观调控出台各种措施强有力的保证其健康有力的发展。

本文已影响
网友评论

Copyright © 2006 - 2016 XUEXILA.COM All Rights Reserved

学习啦 版权所有