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2016上半年房地产行业回暖迹象

学习啦【房地产知识】 编辑:冰芝 发布时间:2016-08-30

  2015年年末,商品房待售面积为71835万平方米,2016年2月商品房待售面积增加至73931万平方米,达到历史最高点。而后连续四个月库存降低,累计去化库存总数达到2515万平方米。在财税、金融等政策刺激下,房地产开发投资增速在连续23个月下滑后,今年1月份开始有所回升,房地产行业有所回暖,以下是学习啦小编为你精心整理的关于2016上半年房地产行业回暖迹象的内容,希望你喜欢。

  2016上半年房地产行业回暖迹象

  城市分化严重 因城施策避免“一刀切”

  今年上半年出现了合肥、南京等热点城市库存不足300万平方米,消化周期已小于3个月,而沈阳、大连、烟台等城市库存有所回落,但总量依然处于高位。供应结构与需求不匹配成为造成库存大量积压的主要原因,特别是商业用房等非住宅类产品库存呈现数量大,消化慢的特征。

  根据国家统计局公布的5月份全国70个大中城市住宅销售价格变动情况显示,合肥市新建商品住宅价格指数领涨全国,5月份合肥市环比上涨5.1%,仅次于厦门环比涨幅,同比则上涨了23.3%。而在4月份,合肥市新建商品住宅价格环比上涨了5.8%,涨幅全国第一。根据第三方机构5月份监测数据计算,合肥住宅库存消化周期仅剩2个月。

  与省会形成鲜明对比,在6月份安徽省政府办公厅印发的《关于去库存促进房地产市场稳定发展的实施意见》中,将全省目标明确为用3年左右时间,去化商品房库存2500万平方米。

  对此,中国房地产协会副秘书长胡安东表示,房地产在快速发展的同时,长期积累的问题和矛盾在日益显现,城市分化严重成首要突出问题。胡安东认为,库存问题不能一概而论,除了部分二线城市和三四线城市库存量过大,变成了城市“负资产”外,一些一线城市写字楼、商业地产、城市综合体库存也尤为严重。在政策供给上,应该分类分区域施策,避免一刀切。

  一方面,对所在城市未来人口和住宅需求进行科学测算,按照待建、在建、已建待售分类,摸清各业态库存的成因和底数。二从供给侧营造有利于企业的发展环境。三是加快三四线城市基础设施建设,促进产业发展和配套服务,结合大城市人口疏解计划,在产业搬迁过程中实现人口的迁移居住,逐步盘活库存。四是根据目前保障性住房闲置的情况,部分二线城市和绝大部分三四线城市不再建,加大保障性住房的货币化安置力度,将城中村、城郊村纳入棚户区改造范围。

  今年上半年,山西、内蒙古、广西、海南、福建、安徽等16省出台不同力度去库存配套政策,33个市一级政府也出台地方去库存政策。今年上半年,一些城市房地产市场供应过剩表现出新特征,产品、设计、质量、配套不足导致无效供应增加,成为延长去库存进度、制约房地产行业发展的主要矛盾。对此,胡安东认为,产品设计升级也是房地产行业与新经济、新技术高度快速融合的最有效途径。

  在产品设计上,要将建筑设计与城市设计融合,兼顾室内装修设计。要适应家庭和社区结构的变化,以人为本,创造高品质的居住空间,拓展高质量的服务空间,推动住宅向更高层次发展;要在住宅生产中,体现科技、自然、生态、人文的含量,提升住宅产品的价值;要有效利用新技术促进住宅的升级换代,大力发展绿色建筑、产业化建筑,依托互联网和智能技术整合产业链,促进房地产与现代服务业不断融合,建立智能舒适、健康愉悦的居住环境。

  在城市规划与配套上,首先要合理布局,按“加密路网、划小住区、开放公区、组团封闭”的原则,让小区居民享受敞开式的居住文明,方便群众生活。其次要落实配套,商业、公共服务配套设施要与小区同步规划、同步建设、同步使用。

  新市民市场潜力大,解决配套才能“进得来、留得住”

  河北省保定市顺平县,新房平均售价在3000至4000元左右,居民月平均收入2000元。县城内某6万平米的项目,从2014年开始蓄客,两年时间仅消化了不足50套。

  2016年初,房地产行业顾问周亮作向开发商提出几项建议。首先降低门槛,做分期首付。第二,节约成本,控制房价。第三,在产品设计上,以三居室户型为主,适当创造2+1户型和2+2户型,满足业主未来十年的人口增长需求。第四,扶持就业,缓解压力。在开发商物业管理等部门聘用买房业主工作,保证来自农村的业主能够有稳定的收入和持续还贷能力。第五,帮开发商积极联系推动与北京大学合作,为县城经济招商引资,解决当地就业,提高农民收入,从根本上解决新市民城镇化后的收入问题。2016年2月开始,此前蓄客两年销售情况仍然不佳的房子在一个月时间内被预订一空。

  周亮表示,县城房地产市场的增长点在农村。只有满足好农村进城青年的需求,才能解决县城库存去化的大问题。周亮认为,县城房地产去库存的核心是提高农民收入,解决农村青年进城就业问题。这是一个长线工程,需要县级政府的政策倾斜、大力推进。县级政府必须克服依赖土地财政心理,过度依靠房地产来实现GDP,解决就业问题。

  胡安东表示,在需求端积极引导有意愿、有支付能力的农民到中小城市买房,全国2.7亿农民工将成为新市民。但在解决这类人群购房需求时,有两方面问题值得注意。首先要简化收入证明和担保手续,切实解决农民购房贷款准入难、条件高、费用多、办理慢等问题。其次要通过解决交通、户籍、居住证、子女教育等途径,为新市民买房接触后顾之忧,让他们进得来、留得住、安下心、有发展。

  在货币政策推动下,今年上半年全国商品房销售面积和销售额快速增长,房地产市场表现出回暖迹象。胡安东指出,一方面部分自住需求及改善型需求被释放,另一方面新旧泡沫可能出现叠加,房地产市场对货币政策依赖度将进一步提升。

  从业十年房地产行业顾问的周亮认为,金融政策杠杆效应在房地产去库存中非常关键,应该实施分类引导,否则“该去的库存没去,不该来的泡沫来了”。周亮建议,在房价涨速过快区域,提高首付减少杠杆。在市场巨大的四五线城市,降低首付比例,同时严格审查客户的还贷能力,防止房地产泡沫的滋长。

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