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房地产行业会计知识

学习啦【房地产知识】 编辑:冰芝 发布时间:2016-08-30

  只有建立管理会计体系并藉此机会苦练内功,才能提高项目研判能力和成本控制水平,只有有效整合企业资源.下面是学习啦小编整理的一些关于房地产行业会计知识的相关资料。供你参考。

  房地产行业会计知识

  房地产开发成本项目的构成

  开发成本明细账,可以使用“多栏账页”,也可以使用“三栏账页”。自己可以确定使用其中一种帐页就行了。实际工作中,大多数单位使用多栏账。

  按照成本支出的用途不同,房地产开发企业产品的开发成本可划分为土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费用。

  具体而言,各类成本主要包括以下的内容:

  1、土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用,主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。

  2、前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。

  3、建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。

  4、基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出,主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。

  5、公共配套设施费:指开发项目内发生的、独立的、非营利性的,且产权属于全体业主的,或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。

  6、开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的,且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。

  房地产企业计税成本核算程序

  企业计税成本核算的一般程序如下:

  1、对当期实际发生的各项支出,按其性质、经济用途及发生的地点、时间区进行整理、归类,并将其区分为应计入成本对象的成本和应在当期税前扣除的期间费用。同时还应按规定对在有关预提费用和待摊费用进行计量与确认。

  2、对应计入成本对象中的各项实际支出、预提费用、待摊费用等合理的划分为直接成本、间接成本和共同成本,并按规定将其合理的归集、分配至已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象。

  3、对期前已完工成本对象应负担的成本费用按已销开发产品、未销开发产品和固定资产进行分配,其中应由已销开发产品负担的部分,在当期纳税申报时进行扣除,未销开发产品应负担的成本费用待其实际销售时再予扣除。

  4、对本期已完工成本对象分类为开发产品和固定资产并对其计税成本进行结算。其中属于开发产品的,应按可售面积计算其单位工程成本,据此再计算已销开发产品计税成本和未销开发产品计税成本。对本期已销开发产品的计税成本,准予在当期扣除,未销开发产品计税成本待其实际销售时再予扣除。

  5、对本期未完工和尚未建造的成本对象应当负担的成本费用,应按分别建立明细台帐,待开发产品完工后再予结算。

  房地产企业间接成本的分配方法

  企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。其中,应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本,直接计入成本对象,共同成本和不能分清负担对象的间接成本,应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象,具体分配方法可按以下规定选择其一:

  (一)占地面积法。

  指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。一次性开发的,按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配。分期开发的,首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配,然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。

  (二)建筑面积法。

  指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。一次性开发的,按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。分期开发的,首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配,然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。

  (三)直接成本法。

  指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。

  (四)预算造价法。

  指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。

  企业下列成本应按以下方法进行分配:土地成本,一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的,应商税务机关同意。土地开发同时连结房地产开发的,属于一次性取得土地分期开发房地产的情况,其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配,待土地整体开发完毕再行调整。单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本,应按建筑面积法进行分配。借款费用属于不同成本对象共同负担的,按直接成本法或按预算造价法进行分配。其他成本项目的分配法由企业自行确定。

  房地产企业成本核算应设置的会计帐户

  为了核算房地产企业的成本费用,企业可根据其本身经营开发的业务要求,设置以下账户进行会计核算。

  1.“开发成本”账户

  “开发成本”账户核算房地产开发企业在土地、房屋、配套设施的开发过程中发生各项费用。该账户借方登记企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中发生的各项费用,贷方登记开发完成已竣工验收的开发产品的实际成本。期末借方余额反映未完工开发项目的实际成本,该账户应按开发成本的内容设置土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费用等二级明细账户。

  2.“开发间接费用”账户

  “开发间接费用”账户核算房地产开发企业为开发产品而发生的各顶开发间接费用。该账户借方登记企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用,贷方登记分配计入开发成本核算对象的开发间接费用,用末该账户无余额。该账户应按费用项目设置多栏式明细账。开发间接费:指企业为直接组织和管理开发项目所发生的,且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等

  3.“管理费用”账户

  “管理费用”账户核算房地产开发企业为组织和管理企业开发经营(这就是区别开发间接成本费用归类)所发生的管理费用。该账户借方登记企业发生的各项管理费用,贷方登记期末结转入“本年利润”账户的各顶管理费用。期末,“管理费用”账户的余额结转“本年利润”账户后无余额。该账户应按费用项目设置多栏式明细账。

  备注:房地产企业开发间接成本与管理费用的区别

  开发间接费用是指<在开发现场组织管理开发产品>而发生的各项费用,虽然也属于直接为房地产开发而发生的费用,但它<不能确定其为某项开发产品所应负担的金额>而无法将它直接记入各项开发产品成本,因此最终要按照适当的分配标准将它分配计入各项开发产品的成本中去的。

  主要包括:工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销、利息支出、其他开发间接费用。

  管理费用是企业管理部门为组织和管理生产经营活动而发生的期间费用,与产品开发没有直接的联系,不需要分配到产品开发成本中,而在期末直接结转计入本年利润。

  主要包括:工会经费、职工教育经费、业务招待费、税金、技术转让费、无形资产摊销、咨询费、诉讼费、开办费摊销、公司经费、上缴上级管理费、劳动保险费、待业保险费、董事会会费以及其他管理费用。

  4.“销售费用”账户

  “销售费用”账户核算房地产开发企业销售开发产品的过程中发生的各种费用。该账户借方登记企业发生的各项销售费用,贷方登记期末结转入“本年利润”账户和各项销售费用。期末,“销售费用”账户的余额结转“本年利润”账户后无余额。该账户应按费用项目设置多栏式明细账。

  5.“财务费用”账户

  “财务费用”账户核算房地产开发企业为筹集生产经营所需资金等而发生的筹资费用。该账户借方登记企业发生的财务费用,贷方登记期末结转入“本年利润”账户的各项财务费用。期末,“财务费用”账户的余额结转“本年利润”账户后无余额。该账户应按费用项目设置多栏式明细账。在此特别说明,房地产企业的贷款一般是项目贷款,用于本项目,因此,房地产企业的贷款利息应予以资本化,计入开发成本—**项目--开发间接费或单独设置开发成本—**项目--利息支出。

  房屋开发成本核算

  房屋开发是指城市各种房屋建设从可行性研究、规划设计、建筑安装工程施工到房屋建成竣工验收的全过程。房屋再开发是指对旧城区成片地进行更新改造,拆除原有的房屋建筑物,按规划设计要求重新建造各种房屋。房地产开发企业在房屋开发过程中发生的各项支出,应按房屋成本核算对象和成本项目进行归集。

  (一)房屋开发成本核算对象的确定

  房地产开发企业开发建设的房屋用途可以分为五类:第一类是为销售而开发的商品房,开发完成以后将作为商品对外销售;第二类是为出租经营而开发建设的投资性房地产,出租时按照确定的成本结转投资性房地产;第三类是安置拆迁居民而开发建设的周转房,开发完成以后用于安置拆迁居民周转使用,第四类是企业接受其他单位委托代为开发建设的代建房;第五类自行建造的自用房屋,发生的工程成本应通过“在建工程”账户核算,工程完工达到预定可使用状态时,从“在建工程”账户转入“固定资产”账户。

  着重介绍房地产企业为销售而开发的商品房,开发完成以后将作为商品对外销售。房地产开发企业确定房屋开发成本计算对象时,应考虑房屋开发内容,地点、用途、结构、施工方式、施工进度等因素,按以下原则来确定。

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