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房地产折旧率的计算方法

学习啦【房地产知识】 编辑:冰芝 发布时间:2016-09-29

  房地产折旧指房产在使用时间内损耗的价值,称房产折旧。而房地产折旧率又该如何计算呢?下面是学习啦小编整理的一些关于房地产折旧率的计算方法的相关资料。供你参考。

  房地产折旧率的计算方法

  计算公式

  年折旧率=2/预计使用年限*100%

  月折旧率=年折旧率/12

  月折旧额=固定资产账面净值*月折旧率

  实行双倍余额递减法计提折旧的固定资产,应当在其固定资产折旧年限到期以前两年内,将固定资产净值(扣除净残值)平均摊销。

  vi. 年数总和法:年数总和法又称合计年限法,是将固定资产的原值减去净残值后的净额乘以一个逐年的减低的分数计算每年的折旧额,这个分数的分子代表固定资产尚可使用的年数,分母代表使用年数的逐年数字总和。计算公式如下:

  年折旧率=尚可使用年数/预计使用年数的年限总和或者

  年折旧率=(预计使用年限-已使用年限)/预计使用年限*(预计使用年限+1)/2*100%

  月折旧率=年折旧率/12月折旧额=(固定资产原值-预计净残值)*月折旧率

  会计分录:借:管理费用(经营费用等)

  贷:累计折旧

  别忘记了,当月增加的固定资产,当月不计提折旧,从下月计提折旧

  当月减少的固定资产,当月照提折旧,从下月不计提折旧。

  房地产折旧的分类

  (1)自然折旧。建筑物在使用过程中,由于物理的或化学的原因,其本身结构会逐步损耗,直至完全损毁而失去其功能。建筑物在使用过程中逐步损耗而减少的那部分价值,称为自然折旧。造成自然折旧的因素有以下几项:①因使用勘估房地产而产生的磨灭或破损;②随时间或风雨侵蚀等自然作用而产生的房产自然老化;③由于水灾、火灾或地震等自然灾害而发生的损坏。

  检查由于物理的因素所发生的折旧时,最重要的是检查该折旧部分是否有修复的可能。如果能够修复,那么修复所需要的费用可作为衡量折旧额的尺度。如果含有不可修复折旧部分,则应由估价人员根据经验判断勘估房产的成色,从而判断出应提折旧。

  (2)功能折旧。建筑物在使用过程中,由于社会进步、环境变化、技术革新、人们的居住观念的转化等原因,也会造成建筑物价值的降低。这部分的折旧叫功能性折旧。例如建筑物与基地的配合不适宜,设计不良、样式老化、设备不足以及效率降低等。

  功能性折旧是相对于其它同类型房产而言的。因此,人们在测算功能折旧时,可通过比较其它同类型房地产的使用功能入手来计算。参照国际上房地产评估的经验,建筑物的功能性折旧额一般在原值的1-5%范围内。

  在房地产估价方法中,不同的估价方法对自然折旧和功能折旧有不同的处理方式。市场比较估价法通过比较分析勘估标的房地产与比较标的房地产之间在房屋使用功能和房屋成色的差异来体现功能折旧和自然折旧的程度。成本估价法对折旧的处理,常是具体测算房屋的自然折旧部分,而功能性折旧则是通过房地产残值的情况来体现的。此处的残值不仅包括建筑物折旧后的剩余价值,还应包括由于功能性折旧造成的价值降低部分。

  房地产折旧的使用年限

  使用年限是住宅实物形态经外界的物理、化学因素作用下,从而发生有形的磨损;在有形的磨损下,住宅能维持正常使用的年限,称为使用年限。使用年限是由住宅的结构、质量决定的自然寿命。折旧年限,是住宅价值转移的年限,它是由使用过程中社会经济条件决定的社会必要平均使用寿命,或称经济寿命。折旧年限除与使用年限有关外,还受无形损耗的影响。

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