房地产开发贷款的风险
在中国房地产市场处于深度调整的复杂形势下，我国商业银行房地产信贷风险日益凸显，下面就让学习啦小编为你介绍一下房地产开发贷款的风险吧。
我国商业银行房地产开发贷款的主要风险
(一)信用风险
在商业银行的业务经营过程中，由借款者的违约行为所导致的信用风险是商业银行最大的风险来源之一。借款者到期不能或不愿偿还借款而形成的逾期、呆滞或呆账贷款是影响银行经营业绩的重要因素。房地产企业的信用风险也就成为商业银行信用风险的主要组成部分。信用风险除了来自开发商的欺诈外，目前比较突出的问题是房地产项目销售不畅，开发商资金回笼速度没有达到预期，而开发贷款的还款来源对项目销售具有很强的依赖性，一旦项目销售不畅，开发贷款就可能无法到期归还并发生逾期或倒逼银行进行贷款重组，形成很大的信用风险。
(二)市场风险
房屋价格决定机制复杂，在国内开发商一般不按开发成本来定价，而是按周边楼盘的销售价格甚至是新拍卖土地的成交价格来定价，导致房价的不确定性很高、随意性很强，均衡房价难以准确界定，房价风险极大;短期供求关系可能完全不反映社会真实需求;一旦消费者对房价走势的预期发生改变就会转向“惜购”，市场的有效需求严重萎缩，形成市场风险。
(三)银行操作风险
受利润驱使，银行容易产生放贷冲动，如果不注意操作环节的监管，极易产生操作风险。银行操作风险主要包括：违规发放贷款，银行可能为了完成年度或季度贷款发放指标，不按照工程进度合理放款;信贷资金无法执行封闭运作，难以监控;抵押物变现存在困难，银行很难全额收回贷款本金及利息。
(四)房地产企业经营风险
企业经营风险指由于企业投资、出售、人事等方面经营决策失误，造成实际收入或利润没有达到预期，直接影响现金流，造成难以规划银行贷款的风险。地产开发受到筹资方式、设计定位、成本估算、政策干预等因素的影响，某一个环节出现问题，整个开发项目会产生联动效应，造成公司损失，资金回笼出现问题。
我国房地产开发贷款风险成因分析
我国市场经济体制还不健全，市场和法律还有待完善，特别是利率市场化未充分放开，商业银行的资产定价机制尚未确立，由于房地产在我国经济发展中的特殊地位，商业银行的房地产开发贷款风险的形成受到众多因素影响。
(一)我国房地产开发贷款风险形成内部因素
1.贷款软约束增加商业银行房地产开发贷款风险。所谓贷款软约束，是指由于某种原因，使得商业银行向企业提供的贷款资金未能遵照原来的贷款合约，即企业资金的运用超过了它当期的收益范围;或从跨时期来看，商业银行使企业贷款资金的用途超出了其将来收入的现值。这使在足够长的时间期限内，企业总是不断地以新贷款来偿还旧贷款的利息(而不是本金)。
2.短期利益高引发贷款发放规模扩大。存款、贷款和中间业务是商业银行对下属机构、客户经理和前台操作人员进行考核和评定的重要指标。对房地产公司放贷能够派生出大量的存款和零售、中间业务，使得相关人员倾向于大规模发放房地产开发贷款，甚至存在违规方法贷款，重规模、轻质量的现象。
3.风险计量技术落后。
我国商业银行的风险计量基本处于起步阶段，重视对单笔贷款风险的审核，尚无法准确衡量整个组合的风险特别是跨经济周期的风险，对房地产贷款规模的控制更多来自于对基层经营机构的需求和高层管理经验平衡的结果。
(二)我国房地产开发贷款风险形成外部因素
1.多方资金涌入房地产领域。受房地产行业经营模式简单、投资回报率较高等因素的影响，大量企业进军地产市场，投机性经营增加，推动地产投资过热，房地产开发贷款规模不断扩大，易导致商业银行房地产贷款规模膨胀，出现潜在风险。
2.国家宏观调控措施缺乏前瞻性。为了引导房地产业健康发展，国家相继出台了一系列引导和限制类调控政策。任何一项政策效果都需要经过一段时间的实际操作才能显现，由于缺乏前瞻性，有些政策有可能会造成意料不到的负面影响。
当前宏观调控下我国房地产开发贷款风险防范建议
(一)完善房地产金融业发展的宏观环境
房地产金融涉及社会生活的各个方面，惟有各级政府、有关部门通过法律、行政、经济等手段为商业银行等金融机构营造良好的社会环境，才能促进房地产金融的良性、协调发展。完善的法律法规体系是促进房地产金融健康发展的基本保障，政府应建立起多元化、全方位的金融监管体系，各地政府要根据各地区不同的情况，有针对性地开发土地资源，理性规划本地房地产业的开发，确立合理的商品房开发结构。
(二)加强商业银行信贷风险防范意识，打造商业银行贷款信用风险管理文化
我国商业银行要有效防范房地产开发贷款信用风险，就必须加强信贷风险防范意识，打造贷款信用风险管理文化。银行应该对全行员工，尤其是基层商业银行“一把手”、信贷人员进行学习培训、立体监督、制度规范，增强其责任意识、忧患意识、自律意识等，牢固树立全员防风险的思想堤坝。此外，加快构建商业银行贷款信用风险管理文化，把风险管理理念贯穿银行业务的整个流程，使风险管理由高深抽象的理论变为现实生动的企业文化，内化为所有员工的自觉意识和行为习惯，使风险防范机制有效发挥作用。
(三)做好风险调查与评估，把好贷前准入关
1.做好市场观察，审慎经营，严把项目准入关。首先作为决策者应以审慎冷静的投资态度，对贷款投放市场有个正确的判断，保证银行资金的稳健运行。其次对优质的项目,要考虑区域的需求，预防贷款盲目投人。最后，对开发商的主体资格进行审查，企业是否“四证”俱全，其资质、诚信、资金实力、成长过程如何，自有资金到位情况是否达到标准要求，项目资金来源是否合规，在他行或担保公司、信托公司等影子银行是否有融资，是否符合上级行对房地产贷款的偏好和准入标准。
2.选好第二还款来源，严把押品价值关。选择安全、有效的抵押品，保障其第二还款来源的安全可靠。首先对抵押物权属情况进行审查，避免接受满二年未动工开发的土地使用权抵押，对以土地使用权抵押的，要根据工程进度，及时转为在建工程抵押。其次需选择易变现的资产进行抵押，把握押品的状态及处置变现难易程度，并对其价值的评估具有合理性,不得虚估，避免价值低、变现难的资产做抵押，保证押品的安全、有效和足值。
(四)建立和完善房地产开发贷款质量考核机制
房地产开发贷款质量考核的内容，应该体现在三个方面:(1)贷款资金的流动快慢。这主要从三个方面进行考核:一是银行贷款资金期限结构的考核，即一年以内的短期与一年以上的中长期贷款之比;二是考核贷款资金的周转次数，即在一定的考核期内贷款运用多少次，其周转次数的快慢情况;三是考核金融机构对贷款单位投入后的周转情况，即考核期内贷款单位销售收入与贷款平均余额之比。(2)贷款的效益性考核。包括贷款的社会效益和自身效益。这些效益表现了银行贷款管理水平和社会客观经济状况。(3)贷款风险程度的考核。风险管理是商业银行管理的核心，为防范风险，建立风险约束机制，必须经常进行严格考核。商业银行应该加强内控制度建设，严格按照贷款风险五级分类法进行贷款风险管理。
(五)完善房地产贷款风险监控机制，做到风险早发现、早处置
一是要加强对全行业、各重点地区、重点城市的房地产市场的监测预警，建立价格、空置率、投资额、销售面积等关键指标体系，及时分析掌握行业发展态势和区域特点，为规避行业系统风险、区域性房地产信贷风险提供依据。二是加强对房地产项目的监控和项目贷款的现场检查。对房地产贷款要强化跟踪管理，通过监测开发企业的资金状况、项目建设和销售进展等，及时预警和处置贷款风险。要明确贷后检查人员的岗位责任，加强监督管理，切实杜绝贷后检查流于形式等不良作风。三是盘活风险贷款，积极化解项目风险，对因市场变化、销售低迷造成资金紧张、出现停工甚至存在烂尾风险的项目，帮助企业寻求新的投资人，通过出售资产、重组等多种方式积极化解风险。
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