买房必知10件事

买房必知10件事

　　2015年已过大半，楼市在持续宽松的政策下逐渐回暖。回望前三季度，楼市风云变幻，政策也是一波未平一波又起，“央妈”“任性”连续降息降准，不仅让股市犹如过山车，楼市也深受影响。“十一”小长假在即，很多家庭除了有出游计划，也会有看房计划，那么，我们先给你盘点一下今年买房必须知道的9件事。

　　【政策篇】

　　年内四次降息，贷款买房省钱

　　8月25日，央行下调金融机构人民币贷款和存款基准利率0.25个百分点，成为2015年的第四次降息，至此，商业贷款首套房年利率最低为4.87%。而以北京公积金为例，北京5年期(含)以下的公积金贷款利率由3%下调至2.75%;5年期以上的贷款利率由3.5%下调至3.25%。从中国近20次房贷利率变化看，无论是商贷还是公积金贷款的年利率都刷新了最低纪录。

　　点评：降息的同时还有降准，这意味着银行将释放更大规模的贷款，房贷将更好申请，购房者的利息支出也更少。

　　公积金调上限 最高120万

　　从2015年1月1日起，北京公积金个人贷款最高可贷金额从80万元上调到120万元。此前六年里，北京公积金贷款最高额度都是80万元。据悉，要贷出120万，一是购买政策性住房，包括经适房、限价房等;二是购买90平方米以下住房，而且必须是首套房。

　　点评：自住房由于是商品房属性，但因其套型面积以90平方米以下为主，因此大部分自住房买家还是可以享受到此实惠的。

　　松绑二套房 商贷首付为四成

　　3月30日，央行、住建部、银监会联合下发通知，购买第二套房商业贷款最低首付款比例为40%;公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付20%;拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请公积金购房最低首付为30%。

　　点评：2013年以来，二套房首付高达七成，成为很多改善型需求者在购房路上的“拦路虎”，此新政大大降低了其购房门槛。

　　供大于求 “限外”松绑

　　8月，住建部、商务部等部门联合出台《关于调整房地产外资准入和管理有关政策的通知》，称境外机构在境内设立的分支、代表机构和在境内工作、学习的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房。此前，2006年文件对于境外个人购房曾设有“在境内工作、学习时间超过一年”的限制，境外机构只能购买办公用的非住宅立项房屋。

　　点评：楼市总体呈现供大于求局面，适当放宽对外资投资房地产和购房的限制就显得有必要。

　　减税负 营业税“5改2”

　　从3月31日起，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

　　点评：减免了一批过2年但不足5年的房产的交易税费成本，从而使二手住宅市场出现成交放量。

　　公积金再降首付 最低2成

　　5月，北京出台公积金政策，二套房首付比例为3成。8月31日，住建部、财政部、央行下发通知，下调公积金二套房的首付比例。9月14日起，在北京拥有1套住房并已结清公积金贷款的，二套房公积金贷款最低首付款比例从30%降到20%。

　　点评：当前北京二套房公积金贷款的最高额度只有80万元，所以只要房价超过90万，“首付2成”的优惠就难享受，购房者必须支付较大比率的首付。

　　【市场篇】

　　9万+新盘高端化

　　由于近年来地价飙升，北京楼市今年入市销售的新盘中，高端化、豪宅化成为趋势，且成交火热。截至9月20日，北京单价超过9万的豪宅签约套数达到了创造历史纪录的169套，即使剔除盘古集中签约的96套，也达到了73套的历史最高纪录。这是此前豪宅成交历史最高年份28套的2.6倍。

　　点评：为了追求更高利润和平衡土地成本，预计将有一批项目“被高端化”，销售出现分化。

　　北京一地难求地价高涨

　　受到北京住宅类土地供应稀缺，以及豪宅市场持续走高的影响，2015年以来北京住宅土地成交出现“入市就卖出高价”的现象。9月8日，朝阳区东坝南区地块成交，折合楼面价4.7万元/平方米;9月9日，朝阳区孙河乡西甸村地块，纯商品房楼面价达5.86万/平方米。

　　点评：地价高涨，将带动房价上涨预期，北京新盘将进入豪宅时代。

　　北京楼市整体回暖

　　据北京市房协发布的数据显示，今年前8个月北京新建纯商品住房(不包括自住房)成交4.05万套，同比增31%;成交均价2.87万元/平米，同增7%，这一均价已在近五年同期中处于最高水平。二季度开始，北京楼市明显升温，7月份到达成交的一个高点之后，随后成交量虽有下降，但多个豪宅项目入市，使得签约价格带来的结构性上涨。9月北京预计有36个新盘入市，成交量有望上升。

　　点评：虽然楼市金九成交量走势平稳，但今年北京房价上涨已是事实。