日本住宅文化论文
日本住宅文化论文
日本的住宅有着独特的风格,不仅呈现出了日本的历史、日本人的审美观更是日本文化中不可缺少的一部分。下文是学习啦小编为大家整理的关于日本住宅文化论文的范文，欢迎大家阅读参考!
日本住宅文化论文篇1
浅析日本公营住宅制度及启示
摘 要：日本实行六十余年的公营住宅政策经历了三大发展阶段，其在保障对象界定、租金界定、财政补贴、需求调研及管理机构改革等方面积累了大量的经验。现阶段的中国公共租赁住房发展存在保障水平低、供需矛盾大、地方政府积极性不足、建设标准不统一、法律法规不健全等问题，应借鉴日本经验，在管理机构设置、房型数模化、融资渠道扩大化、法律法规完善化等方面进一步制定与执行更为有效合理的公共租赁房政策。
关键词：日本公营住宅;公共租赁房;启示
1 引言
公共租赁房在我国的发展不过五年时间，但在许多发达国家已有几十年甚至上百年的历史，经过持续的探索、反思和转型，这些国家的公租房政策已经比较完善。许多中国学者总结境外发达国家或地区发展公租房的经验，对我国公租房建设提供建议。
卢为民和姚文江在2011年比较和借鉴德国、英国、新加坡、美国、日本的公租房租金定价机制，从定价基准、补贴力度、保障形式和配套政策等方面总结了国内外公共租赁住房租金定价的经验，并就制度设计、操作流程、管理体制、价格机制、法律法规以及金融制度等方面提出了相关配套措施。
刘友平、陈险峰、虞晓芬等在2012年比较和借鉴美国、英国、德国和日本等国家的公租房运行机制，提出不断调整保障政策以适应不同发展阶段要求、采取可行的计算方法界定公共租赁房的保障对象、建立严格的收入审查制度和完善的退出机制、促进开发商兴建、降低房租、空间建设分散化等建议。
本文将在介绍、分析、借鉴日本公营住宅政策的基础上，结合我国国情，为我国公共租赁房建设问题提出针对性建议。
2 日本“公营住宅”运行及实施简介
2.1 二战后至工业化初期
二战时期，日本民众住房遭到严重毁坏，民众亟需大量安置性住房。战后，日本政府在战灾严重地区建造了大量简易住宅，即公营住宅前身，供居民越冬，暂时缓解了当时住宅供应的紧张状况。
1951年6月，日本确立了为低收入人群提供公营房的永久性法案《公营住宅法》，迄今历经22次修订，并逐步逐步完善。该法明确指出公营住宅是政府在居住生活领域保障公民基本生存权利的手段。在法律的规定指导下，日本在此阶段建设了大量公营住宅，极大缓解了低收入群体的住宅问题。
2.2 工业化高速发展期
自上个世纪60年代中叶开始，日本的住宅建设基本完成了解决住宅不足问题、从量的确保转向质的提高以及重视市场和存量房优化利用等三大任务。
此阶段日本经济进入高速发展时期，都市人口集中，住宅不足问题出现了新的变化：都市地区低收入人群对住宅需求仍然较高、民众对房屋居住水平的需求进一步提高。因此，日本政府于1966年制定了《住宅建设计划法》，依据此制度制定了《住宅建设五年计划》，具体提出了五年内新建住宅的总量和改善居住质量的指标。此后，住宅建设五年计划一直作为日本住宅供应的指导性标准和各阶段的阶段性目标。
2.3 后工业化时期
此阶段日本房价随着经济飞速发展快速增长，在20世纪80年代后期，日本房价更是达到历史顶峰，普通民众的购买力明显不足，供需矛盾凸显，民众对公营住宅需求进一步增加。
1996年，日本对《公营住宅法》进行了修改，提出了扩大公营住宅房源的新思路：采取由地方公共团体建设公营住宅、地方公共团体收购民间住宅和由地方公共团体租用民间住宅等途径，加速发展公营住宅以解决低收入无房户的住房问题。经过几十年的公营住宅制度的不断实践和发展完善，日本逐渐形成了符合其基本国情、重视中低收入家庭的住房改善及住房保障制度和完善的住房发展规划。
当前，公营住宅的具体操作方式主要有以下几点：
2.3.1 清晰的保障对象界定和租金确定方式
日本公营住宅入住资格随着社会整体收入水平的提高及人口高龄化的发展而改变，家庭收入位于后25%以内的家庭具有申请公营住宅的资格。公营住宅的房租根据房型、地段、环境和申报收入不同而有所差异，优化了房屋的供给结构。
房租由以下公式决定：房租=房租基准价×房租调整系数。其中，房租调整系数=城市区位系数×房屋面积系数×房屋使用年限系数×居住方便性系数;房租基准价根据家庭收入状况确定。明晰的房租计算公式强化公营住房运作的透明度和公平性，提高房屋与保障对象的匹配效率。
2.3.2 多方位的中央财政补贴
中央政府对地方提供资金补贴，一种是对建设或收购费用的补贴，一种是对房租差额的补贴，从而以较低的租金向本地区低收入居民出租，此种考虑需求方和供给方的补贴方式不仅平衡了公营住房市场双方主体地位，且考虑到保障对象的特殊性，克服了仅对建设方实施补贴的欠灵活性，使得补贴调节更为灵活精准。截至1995年底，政府建设的公营住宅约占住宅总量的6%左右，缓解了低收入家庭住房紧张的状况。
2.3.3 充分的事先需求调查
在翻修或改建老朽化的公营住宅时，日本各地政府充分考虑到各地区居民的不同需求，包括各地区人口老龄化程度、青壮年比例、收入水平及消费偏好等，在规划阶段采取事先进行需求调查，或邀请居民积极参与的方式加以解决。充分的需求调查使得民众对建成后的公营住宅满意度较高，较好地达到政策目的。
2.3.4 与时俱进，改革住宅管理机构
日本住宅管理机构主要为都市再生机构和住宅金融支援机构。都市再生机构根据日本《独立行政法人通则法》及《独立行政法人都市再生机构法》于2004年7月设立，其资本额为一兆六亿日元，其中中央政府出资9984 亿日元，地方政府出资20亿日元，其性质是独立行政法人，服务内容开始向改造旧城区转变，新区开发则向民营化方向转变;住宅金融支援机构主要通过证券化将长期固定利率住宅贷款的风险转移到资本市场，使得私人金融机构能够提供稳定的长期固定利率住宅贷款，为公营住宅建设提供稳定的资金供给。 3 日本“公营住宅”对我国的启示及其他政策性建议
中国正处于房地产工业化、产业化进程中，类似于日本公营住宅发展的第一阶段，在这一阶段，社会要求提供大量同户型、同面积的住宅。立足于我国现阶段基本国情，结合上述我国公共租赁住房现状及存在的问题，以及日本“公营住宅”运营与改革的案例，笔者得出以下启示及政策性建议。
3.1 确立清晰科学的保障对象筛选方法和租金确立方法
目前，我国许多地区已经根据各自经济发展情况与居民收入情况确立了保障对象筛选方法，但是主要以收入总量作为判断依据，缺乏对消费结构的分析，且公共租赁房申请标准线调整更新不够及时，导致实际筛选出的保障对象符合度不高。另外，房屋租金的确定方法也较为粗糙，无法反映所住居民收入、周边环境及房屋折旧老化等各类因素的影响，影响了公平性。
因此，我国可以借鉴日本经验，在保障对象筛选和租金确立两方面确立更为细致、灵活的标准和方法，如加入消费结构因素评价、建立租金计算公式等，保证公共租赁房本身所强调的公平性的实现。
3.2 中央政府加大对地方政府的投资，并鼓励独立行政法人团体通过扩大业务范围提高盈利水平，减少对政府财政拨款的依赖
目前，我国地方政府对于建设公共租赁房的积极性不高，原因主要在于财政压力负担较重，具体有以下几点：
第一，低收入人群的住房支付能力较差，可能影响公共租赁房租金的按时收取，使当地政府面临较大的财政压力。
第二，地方政府财政负担加大，缺乏经济激励。资金是公共租赁住房建设与发展的保证，一方面公共租赁住房房源筹集需要大量资金，另一方面，建成后的住房也需要大量的运营维护费用。因此，融资机制是影响公共租赁住房持久性与稳定性的关键因素。
目前，单一的融资渠道成为公共租赁住房亟待解决的瓶颈。首先，目前我国公共租赁房建设的一般模式是由政府划拨土地，国企开发建设，建设资金大部分来源于财政拨款，作为公共租赁住房的投资主体的地方政府面临重重压力。其次，由于公共租赁住房所需贷款时间较长，使得金融机构不愿参与公共租赁住房的建设和运营，没有较强的意愿给运营主体发放中长期贷款，市场化的融资机制未能充分建立起来，社会资金不能很好地介入到公共租赁住房的建设和运营领域，进一步加大了政府的财政压力。
第三，地方政府不具有公共租赁房供给决定权，只是被动执行中央政府分配的供给数量、供给方式、供给程序，积极性难以被调动。
因此，我国可以借鉴日本经验，在中央增加财政拨款的同时，也要求独立行政法人在公共租赁住房的建设运营中扩大业务，提高盈利水平，不再过多依赖向政府的借款和政府补贴，形成良好的资金运转能力，适度减轻政府财政压力，加大对政府的激励，从而提高地方政府建设公共租赁住房的积极性和主动性。
3.3 进一步完善与公共租赁住房相关的法律法规体系，完善体住房保障体系
我国公共租赁住房体系仍然处于初步阶段，虽然国务院发布了多条加快公共租赁住房建设的指导意见，但是不够细化，如租赁房建设标准问题缺乏细致的规定等。加之地方政府准备仓促、缺乏经验和激励，租赁标准差异较大，缺乏统一约束性，不利于公共租赁房标准化、数模化，进而影响公共租赁住房建设步伐的加快。
我国已颁布的公共租赁房政策配合性不够，存在制度冲突，为此可以通过相关法律法规的建设和修订加以结局。而健全相关法律法规需要较长时间，适宜将其作为完善整体住房保障体系长期战略进行政策设计。
3.4 在公共租赁住房大规模建设初期着重进行标准化设计，并及时更新、提供机能丰富的生活空间
中国目前的房地产发展情况类似于日本公营住宅的第一阶段，对公共租赁房数量有着巨大需求。“十二五”阶段，农村向城镇人口年均转移量大约在1200万到1300万人之间，高校毕业生数量也迅猛增加，从2006年的413万增加到2014年的727万。总体而言，在现阶段，我国公共租赁住房还存在供不应求的局面，各地公共租赁住房轮候期较长，难以满足低收入人群的住房需求。
由于立法不完善、政府管理缺位等原因，我国公共租赁房面积较小、质量较差，多为老旧房屋，且未能考虑到不同年龄段保障人群的需求，如中青年租房者有对育儿机构设施的需求，而老年租房者对养老设施需求较大等，影响公共廉租房理论优势的发挥，不利于切实改善民众的住房条件。
此时应将工作重点转移至住宅及部品的标准设计上。在设计方面，制定标准化的设计详图，提高现场的施工管理及施工精度，通过部品、构建的工业化生产和稳定可靠的性能，降低住宅价格和成本。
在公共租赁住房居住环境方面，政府应与独立行政法人团体合作，不断加强住宅出租与相关设施维护与管理业务，同时进行住宅内外部空间与设施的更新改善，并对综合住宅区进行重编和改建，增建社会福利设施与住宅。
3.5 在公共租赁住宅建设管理机构设置方面，实行独立行政法人制度
目前，中国政府担负建设满足城市低收入人群住房需求的公共租赁房主要任务，由于机构庞大冗杂、专业程度不够高，导致建设效率低下，因此，我国在进行公共租赁住宅建设过程中，可以借鉴日本独立行政法人制度，设置介于政府部门和私人企业性质之间的公共住宅管理和建设的机构组织，提供高质量服务和高通明度的组织运营，不仅可以达到公益性目的，还可以提高办事效率和质量。
4 结语
中国公共租赁房问题一直是城镇化进程中亟待解决的问题，而借鉴他国成功经验可以让中国的建设少走弯路。但是，中国由于人口众多，国情复杂，还需要摸索出更多的针对性方法，使得公共租赁住房的建设能够稳妥推行，改善低收入群体居住条件，让城镇化的成果惠及各方。
参考文献
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日本住宅文化论文篇2
浅探日本老年住宅市场及启示
【摘要】 日本的老年住宅市场已经发展相对成熟，其发展经验也值得中国学习借鉴。本文主要阐述了日本老年住宅的发展模式、发展经验和日本政府关于老年住宅的政策，对我国总结、借鉴日本老年住宅市场的发展经验具有重大意义。
【关键词】 老年住宅 住宅市场 发展模式
在应对人口老龄化与构建和谐社会的进程中，解决老年人的住房问题是重要一环，其中开发老年住宅市场、建设老年住宅公寓是保证老年人住宅起居舒适安全的主要内容之一。日本是较早进入老龄化社会的国家之一，日本老年住宅市场发展相对成熟，研究日本的老年住宅对中国具有较强的指导意义和借鉴意义。
一、日本老年住宅模式
日本的养老模式更注重孝敬老人，提倡老年人和家人居住在一起，更具家庭化倾向。日本的老年住宅实行市场化与社会化相结合的运作模式，打造具有针对性的老年住宅产品，基本能够服务于不同需求和不同收入水平的老人。日本老年住宅模式大致可以分为以下几种类型。
1、“两代居”住宅模式
“两代居”模式的住宅是为适应现代人的居住需求，在保留传统家庭模式的基础上而建设的相距不远、老少同住的新型住宅体系，这是一种专为年龄较高、体弱多病的老人设置的新型居住模式。其大致包括四种类型：同居寄宿型、同居分住型、邻居合住型、完全邻居型，可适用于不同年龄阶层和不同健康状况的老年家庭使用。同居寄宿型住宅是指户门、厨房及起居室完全相同，老人的居室仅配备厕所或简易的烹饪设备;同居分住型是指居住同一户门，但厨房、浴室、厕所及起居室各自分开;邻居合住型是指浴室、厕所及厨房分开使用，但同住一个起居室;完全邻居型是指户门、浴室、厕所及厨房全部分开，各自配套使用，但起居室相通。随着家庭独立性的逐步增强，上述四种类型的“两代居”模式的独立性按顺序增加，如此可适合于不同的老年家庭使用，当前这种“两代居”住宅模式已经成为日本老年住宅的一大特色。
2、“长寿型”住宅模式
长寿型住宅也称通用式住宅，由于人对自己居住过的地方往往怀有很深刻的情感，不愿意经常搬家，因此一种从出生到死亡都可以使用的“长寿型住宅”应运而生，如今这种老年住宅在日本也很普遍。由于此类老年住宅的设计和建造要满足人一生中各个阶段的要求，尤其要考虑老年人的需要，因此要尽量方便老年人自己照顾自己，在细节的设计上关照老人，比如拓宽过道、增加扶手等。
3、老年公寓
老年公寓也称作老人之家，分为公立、低费和完全自费三种形式，主要由身体健康的老人居住，老年人可根据自身经济条件选择不同形式的公寓。日本的住宅部门负责老年公寓的建立，公立老年公寓主要是指养护老人之家和特别养护老人之家两种，低费的老年公寓就称为老人之家，完全自费的老年公寓称为收费老人之家。日本的建设省和厚生省为了给日常生活可以自理的老年人提供合适的租赁式公寓，曾联合提出过“银发住宅建设计划”。
4、机构养老模式
日本的机构养老模式主要包括养老院和护理院。居住在养老院或护理院的多数是身体虚弱或需要看护的老人。建立养老院、护理院的职责主要由国家福利部门负责，包括建立“收费养老院”、“低费养老院”、“护理院”、“特别护理院”等。
二、日本老年住宅市场发展的启示
日本的老年服务产业起步较早，在发展老年住宅的过程中，先后制定并颁布了一系列的住房政策和法律法规，实现了政府资金与政策的良好配合。解决老年住宅需要有步骤、有计划的进行，从设施服务、社会保障、居住环境等各个方面推进老年住宅发展，完善相关配套设施，积极吸收他国优秀的发展经验，对老年住宅进行新建、改造、扩建，建设一个具有中国特色的、完整的老年住宅体系。
1、完善服务理念
随着城市的发展、老年人的住房需求不断增加，为老年人服务的领域不断增多，考虑到老年人的身体状况，不断完善服务人员的服务理念显得尤为重要。1974年，日本厚生省公布了“收费养老院设置运营指导方针”，针对养老机构的设施、服务标准、服务人员的配置等都做了较全面的规定。政府通过制定《护理保险制度》为痴呆和瘫痪的老人提供特殊的护理服务，保障患病公民能够得到全面、合理的照顾。
未来中国的老年产业服务人员要根据不同的服务对象采取不同的服务方式。除了提供日常的生活服务，还要为老年人创造更加丰富多彩的服务项目，包括保健、护理、娱乐、提供法律服务等，还要在高校设立老年护理等专业，扩大服务人员队伍，为老年人提供更多类别、更多层次的服务产品。
2、完善配套服务设施
日本的老年住宅多，建设的密度大，社区的配套服务设施具有小规模多功能的特点，日本政府也大力提倡在社区中建设服务设施。日本老年住宅的配套设施就比较齐全，服务也比较周到，日本相对成熟的老年住宅市场就是以完善的社区服务体系为其支持条件的。日本颁布的《老人保健法》就是为了更好地尊重老人，全面推广老人的保健设施，确保老年人参与社会的机会。
中国人口众多，但各地区风俗习惯差异较大，配套的服务设施不能一概而论，要根据各自的风土人情而有所差别。要完善相关的配套服务设施，增设适合老年居住的服务项目，以灵活多变的方式为老人提供服务。加快实施“推动和扶持老年人家庭无障碍设施的改造，加快推进坡道、电梯等与老年人日常生活密切相关的公共设施改造”。
3、健全住房保障制度
日本政府在日本老年的住宅发展过程中扮演着非常重要的角色，日本老年住宅供给模式的多样性与政府颁布的健全的福利保障政策是密不可分的。日本的老年政策是根据老年人各种需求和老龄产业的发展特点，分阶段出台，建立的一套完整、健全的养老制度和住房保障制度，能够有效地解决现实问题。《国民年金法》、《老人保健法》和《老人福利法》作为日本老人社会福利保障体系的法律支撑，对日本老年住宅市场的发展起着举足轻重的作用。《国民年金法》强制要求20―60岁的国民加入国民体系。日本政府还在财政上对老年住宅的建设给予大力支持，对有居住需要的老人实行个人支付与社会保障相结合的政策，尽量满足不同需求、不同收入水平老年人的住房要求。 国家政府应该健全、完善老年人的住房保障制度，拟定不同的保障方式，确保贫困老人也能住得起老年住宅。还要积极探索新的保障方式，实行专业化管理和贴心化服务，投资兴建需求较大的低档住宅。扶持涉及老年住宅产业的相关金融措施以及银行贷款，积极引导老年住宅产业的发展。
4、建设不同类型的老年住宅
日本老年的住宅条件是在良好的社会保障体系基础上，实现多样化的老年居住模式。但目前中国的社会保障体制还不够完善，老年住宅种类较少，发展模式较单一，没能广泛照顾到不同的年龄阶层。受老年人住宅习惯、养老思维的限制，在中国老年住宅还未能被完全接受。而经济因素也是制约条件之一，一些开发较好的老年住宅，对客户的定位相对较高，仅为经济条件优越的老年群体服务，具有一定的局限性。因此我们既要建设适合低收入老人养老的老年住宅，又要针对高端客户群需求。对已经建成的部分老年住宅进行改造，在档次和形式上体现不同的层次和各具特色，满足不同需求和不同经济水平老人的住房需求。
5、提高住宅产品质量
老年住宅既要在建筑的设计上满足老年人的需要，还要注重产品质量的提高。在日本，无论是老年住宅本身还是为老年人提供的公共设施，技术化程度和电器化水平都很高，比如老年人活动中心、老年人保健中心等，都能够保证老年人在日常生活中自己照顾自己，这也是当前日本老年住宅最大的特点。1995年日本出台的《对应长寿社会的住宅设计方针》对住宅内各部分各细节的设计都进行了严格规定，以更好地满足老年人的行动需要，确保其行动安全。1997年日本制定了针对老年住宅的建设和改造增加贷款的政策，对老年人的住宅进行翻修和改建，确保其住宅安全。
日本还创立了优良住宅部品认定制度，针对住宅产品的安全性、耐久性、价格及供应等条件，由日本住宅优良部品认定中心根据特定的方法和程序，采用先进的检测仪器和设备进行综合审查。每个受检产品包括住宅的材料，都要在模拟的恶劣条件下，经受严格的测试。因此，我们在老年住宅的建设过程中，也要注重提高住宅的产品质量，从住宅产品的外观到内部的各个细节，都要保证老年住宅的安全性和舒适性。
6、实现投资多元化
随着日本老年公寓供不应求状况的出现，仅依靠政府投资建设已经不能满足日益庞大的养老需求。为鼓励个人和公司出资建造老年住宅，日本出台了《面对高龄者优良住宅租赁制度》的政策，鼓励个人和企业投资建设老年住宅并给予一定补贴，此举极大的促进了地区性小规模养老住宅的发展。
因此老年住宅的建设不光需要政府的投入，也需要企业的资金支持。要大力吸引和倡导更多的社会团体、非营利性机构以及营利性公司积极参与老年住宅的建设，制定运营补贴、减免税收，以增加融资渠道，拓宽融资面，更好地发展老年住宅及其相关产业。
7、扶持老年住宅及其相关产业的发展
20世纪80年代后，随着老年人口规模的不断增加，老年人的住房需求、购买力都随之逐步提升，日本除了关注老年住宅市场的发展，也开始关注相关老年产业的发展，并制定了“老龄商务伦理纲领”，成立了“银色标志认证委员会”，协会由消费者、产商代表及学者等代表组成，对符合认证条件的社会养老机构、老龄产品、老龄服务等进行认证并将结果公布于众。
目前我国的老年住宅产业发展相对缓慢，许多开发商商对于进入老年住宅产业仍然有所顾虑。政府要继续大力扶持老年住宅产业，制定我国老年住宅产业的长期发展目标，完善相关的法律政策，对老年住宅产业进行监管，保障老年人的住房消费，合理规划利用土地，推行各种税收、补贴等优惠政策，并与市场、社会分担责任，实行市场化运作。
【参考文献】
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