房地产市场调查调研论文

　　市场调查只是对现有市场的一个描述，仅反映现有市场的状况和未来市场发展变化的可能情况。下面是学习啦小编为大家整理的房地产市场调查调研论文，希望大家喜欢!

　　房地产市场调查调研论文篇一

　　《房地产市场调查的相关研究》

　　摘 要：本文首先介绍了房地产市场调查的含义、作用，重点分析了房地产市场调查的内容，同时指出了在房地产调查过程中的制约因子，并且总结了房地产调查的一般程序，这些对房地产开发商来说是至关重要的。

　　关键词：房地产;市场调查;制约因子

　　房地产市场调查，就是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测。由于土地和房屋位置的固定性(不动产)，房地产市场调查也各有很深的地域特征。因此，对房地产市场的切入，也习惯依据地域形态，由单个楼盘到区域市场，再由区域市场到宏观环境，然后再从宏观环境回复到单个楼盘、区域市场。不断的循环往复，融会贯通，才可真正把握市场的脉搏。

　　一、房地产市场调查的作用

　　房地产市场调查的作用是市场调查功能的具体体现，根据市场调查的认识功能和信息功能，市场调查的作用是多方面的，主要有以下几点：

　　1.市场调查有助于房地产企业发现新的市场机会

　　通过市场调查可以了解市场的现状及其变动趋势，包括市场的供给情况、竞争对手的活动意向等，从而确定企业今后的经营方向，在错综复杂的市场现象中探求企业生存和发展的立足点。

　　2.市场调查有助于房地产项目的正确定位

　　通过市场调查，房地产商可以准确的知道要“卖什么样的房子”、“房子卖给谁”、“怎样卖房子”，也就是说市场调查能够帮助房地产开发商进行正确的项目定位，包括市场定位和目标消费群体定位，这些正是一个项目成功与否的关键。

　　3.市场调查有助于房地产企业制定正确的营销策略

　　只有通过市场调查，才有可能了解市场供需情况，进而组织生产，才有可能制定出正确的产品策略、定价策略、销售渠道策略和促销策略。

　　4.市场调查有助于房地产企业规避风险

　　房地产行业作为资金密集型行业，项目运作资金动辄上亿元，丝毫的马虎都有可能导致严重的后果。通过市场调查，使房地产开发商对现有市场充分了解，对产品及营销策略进行评估，不断发现新的市场机会，解决面临的问题，规避市场风险。

　　二、房地产市场调查的内容

　　影响房地产市场营销的因素有很多，对于不同的房地产开发项目，各个因素影响大小也不一样，一般来说房地产市场调查有下面几个部分：

　　1.房地产市场环境调查

　　包括政治法律环境调查、经济环境调查以及社区环境调查。

　　2.市场需求和消费者行为调查

　　包括消费者对某类地产的总需求量及其饱和点、房地产市场需求发展趋势;房地产市场需求影响因素调查;需求动机调查;购买行为调查等。

　　3.市场竞争调查

　　一般来说房地产竞争楼盘可分为两种情况，一是与所在项目处在同一区域的，另一是处于不同区域但定位相似的楼盘。对竞争对手的调研主要是对营销策略组合调查与分析，包括产品、价格、广告、销售推广和物业管理等方面的调查。

　　4.房地产产品调查

　　包括房地产市场现有产品的数量、质量、结构、性能、市场生命周期;现有客户和业主对房地产的环境、功能、格局、售后服务的意见及对某种房地产产品的接受程度;新技术、新产品、新工艺、新材料的出现及其在房地产产品上的应用情况;本企业产品的销售潜力及市场占有率等。

　　5.房地产价格调查

　　包括房地产市场供求情况和供给弹性的大小;开发商各种不同的价格策略和定价方法对房地产租售量的影响;开发个案所在城市及片区房地产市场价格;价格变动后消费者和开发商的反应等。

　　6.房地产营销渠道调查

　　包括房地产营销渠道的选择、控制与调整情况;房地产市场营销方式的采用情况、发展趋势及其原因;代理商的数量、素质及其代理情况;房地产客户对代理商的评价。

　　7.房地产促销调查

　　包括房地产广告的时空分布及广告效果测定;房地产广告媒体使用情况的调查;房地产广告预算与代理公司的调查;人员促销的配备状况;各种公关活动对租赁绩效的影响;各种营业推广活动的租售绩效。

　　三、房地产市场调研的制约因子

　　在房地产市场营销中，市场调查与研究占有极其重要的地位，然而，房地产市场调研受到一些来自客观和主观因子的制约，具体如下：

　　1.时间的制约

　　提供给市场调研人员的时间一般很短，在较短的时间内提出一份客观详实的市场报告比较困难。这需要市场调研人员做好充分的筹备工作，包括和开发商的联系，明确调查的目的和流程，并争取开发商最有力的支持。

　　2.技能的制约

　　经验丰富的市场调研人员和没有经验的市场调研人员的技巧与能力会相差很远，这种个人的市场分析能力和技能对其研究报告的可信度有直接的影响。

　　3.费用的制约

　　所有的研究报告都有其固定的预算。市场研究者只能在其预算范围内作调查与研究，因此，经常会感到无法充裕地执行其研究计划，造成研究成果受到多方面的限制。

　　4.偏见的制约

　　每一个人都会有主观意识，或多或少先入为主的成见，这些都将渗入其研究成果之中。因此遇事不冷静、容易激动以及情绪化的人不太适合做市场的调查与研究工作。

　　四、房地产市场调研的程序

　　营销调研和科学调研的其它形式一样，需要一系列相互关联的行动。系统性的市场调查需要一条主要线索，要经过周密计划和有秩序的调查。调研阶段经常遵循一般化的模式，有以下三个阶段：

　　第一阶段调查准备阶段。

　　本阶段确定的问题及地域范围，并对调查目标进行初步分析，在此基础上制定调查计划(如调查方式及进度、收集信息的范围与种类，经费预算、组建队伍及人员培训等)。

　　第二阶段正式调查阶段。

　　本阶段确定调研资料来源及收集方法。直接资料要采取访谈、问卷、观察等方法收集;间接资料可采取交换、购买、委托等方法。

　　第三阶段结果处理阶段。

　　将调查收集的资料进行交叉分析分类统计，得出结论，在此基础上编写调查报告。

　　房地产市场调查研究对于房地产开发商，是至关重要的。它不仅仅关系到项目本身的成败，更关系到房地产开发商形象和口碑，进而影响到房地产商开拓新市场效果和今后发展。

　　参考文献：

　　[1]尹军，尹丽.房地产市场营销.北京：化学工业出版社

　　[2]吴翔华.房地产市场营销.南京：东南大学出版社

　　[3]张原，苏萱.房地产营销.北京：机械工业出版社

　　房地产市场调查调研论文篇二

　　《房地产市场调研中统计调查的应用》

　　摘 要：市场统计调查是房地产企业营销活动中必不可少的重要组成部分。实践证明，在十分复杂、激烈竞争的经营环境中，只有通过认真细致、有效的市场统计调查，才能制定出切实可行的营销战略，使企业立于不败之地。

　　关键词：房地产;市场;统计调查

　　统计调查是根据调查的目的与要求，运用科学的调查方法，有计划、有组织地搜集数据信息资料的统计工作过程。市场统计调查是企业营销活动中必不可少的重要组成部分。实践证明，在十分复杂、激烈竞争的经营环境中，只有通过认真细致、有效的市场统计调查，才能制定出切实可行的营销战略，使企业立于不败之地。

　　房地产市场统计调查，就是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的统计收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测。由于土地和房屋位置的固定性(不动产)，房地产市场统计调查也烙有很深的地域特征。我们对房地产市场的切入，也习惯依据地域形态，由单个楼盘到区域市场。再由区域市场到宏观环境，然后再从宏观环境回到单个楼盘、区域市场。不断的循环往复，融会贯通，才可真正把握市场的脉搏。

　　一、市场统计调查的意义

　　1、狭义的统计调查

　　狭义的市场统计调查就是指以商品本身的消费者为对象，用科学方法收集消费者购买以及使用商品的事实、意见、动机等有关资料，并予以分析研究的手段。

　　对于房地产市场，例行而重要的市场调查就是公开的个案现场做调查，并收集资料进行销售及售后情况的总结和分析。

　　所谓“消费者购买以及使用商品的事实”是指调查房屋的销售率，购买客户的来源分布、购买时间、规划偏好以及面积偏好等事实资料。

　　所谓“消费者购买商品的动机以及使用商品的意见”是指调查、了解购房者购买该房屋的原因是居住、还是投资，对该房屋的满意程度如何，包括价格、建材、格局、地点以及环境等的反应资料。

　　2、广义的市场调查

　　广义的市场调查，其调查对象，除了消费者，还包括所有一切市场上的营销活动。即以科学的方法收集商品从生产者转移到消费者间的一切与市场营销有关的问题资料，并予以分析研究的方法。

　　对于房地产市场，除了进行公开个案市场的调查、研究之外，还包括公司营销手段的具体执行情况，目标市场状况，消费者购买动机、倾向、决策等心理过程的分析，以及广告策略在目标市场中的反应和收效如何。

　　收集并充分研究所收集到的资料，就能够知道公司营销计划的执行情况，以及公司的经营业绩。这样，就能够随时纠正营销过程中的偏差，保证公司在正常的市场轨道中顺利地运转下去。

　　二、市场统计调查在房地产行业中的应用

　　1、前期

　　这一阶段的统计调查结果主要应用于公司的投资方向决策。此阶段涉及的统计调查方向相对比较宏观，主要有：

　　(1)宏观经济信息——包括政策法规、房地产经济指数、城市规划、区域人口特征、基础设施等基本状况等。通过对宏观市场信息的分析，了解房地产市场的现状及动态。

　　相关市场信息——包括金融市场、业界动态等与房地产有直接与潜在关系的信息，以推论房地产市场发展前景。

　　(2)房地产产品统计调查

　　在售楼盘资料统计——包括本地所有的房地产项目数据库资料，可进行市场供应量、价格、户型特点、装修情况、新技术、新工艺、新材料的使用情况等各方面的统计分析。

　　区域市场统计分析——根据数据库资料对特定区域市场进行定量分析，研究典型个案，对区域市场特点进行分析。楼盘汇总分析——阶段性对楼盘进行统计分析，追踪市场发展方向。

　　(3)消费需求趋势统计调查

　　主要针对消费者对某类房地产的总需求量以及房地产需求的发展趋势研究。主要包括需求动机、购买行为以及需求影响因素的统计调查，这些调查结果将作为开发商把握需求动态的依据，并以此开发出新的产品，并不针对于某一个特定楼盘项目。

　　2、中期

　　开发商在购置土地之后，需要进行相应的项目开发。此阶段开发商的主要工作环节包括：具体的项目定位、项目规划与设计、项目的建设、项目的推广与销售。

　　(1)项目定位统计调查

　　考虑具体楼盘项目所处的区域，通过对消费者置业消费需求的统计调查，结合周边竞争项目和区位特征的调查，对特定区域内的将建楼盘进行准确的定位。

　　(2)消费需求统计调查

　　通过统计调查了解消费者对特定区域楼盘的需求细节、消费动机、消费行为与习惯、决策过程、媒体消费习惯，结合其家庭背景资料、置业阶段与用途、家庭的生活形态以及事业发展形态进行市场细分，并确定各细分市场的规模。

　　(3)竞争楼盘统计调查

　　了解特定区域内竞争楼盘，尤其是明星楼盘的销售状况、主要卖点、吸引消费者的主要因素，为特定将建楼盘的定位提供参考依据。

　　(4)产品测试统计调查

　　在项目定位之后，目标消费人群趋于明朗，该阶段的市场统计调查应当侧重于项目细节方面的研究，针对特定将建楼盘，依据设计结果对楼盘的各指标分别进行。具体的调查内容主要包括：1社区配套设施与功能需求测试;2、建筑类型与容积率之间的匹配关系;3、房屋格局/面积与各功能区的使用习惯;4、对装修的意见与个性化实施;5、朝向/采光与居室功能之间的关系;6、特定需求的价格定位研究等等。

　　3、后期

　　(1)楼盘媒体宣传统计分析

　　对本地在售项目进行主要媒体的广告投放量统计，可进行楼盘卖点、营销策划活动等市场营销方面的资料收集，可根据资料进行媒体投放及营销方式分析，同时作为竞争研究的有力补充。

　　(2)销售现场统计调查

　　主要实现市场推广手段效果的评价研究。在楼盘的预售与公开发售阶段，将会有数量众多的、不同性质的消费者到销售现场关注开发商的产品。通过对现场的了解、意向购房人群的调查、对销售阶段的媒体策略、销售策略调整提供参考依据。其中主要涉及的研究方向主要有：1、特定楼盘信息的来源以及最主要的影响渠道;2、看房者所处购房的阶段，以及看房行为与习惯;3、楼盘评价以及与竞争产品对比;4、对销售中心以及人员的评价;5、看房满意度调查等等。

　　(3)销售监测统计调查

　　随时对销售现场的潜在消费者，以及来电咨询的消费者收集相关的信息，并定期进行必要的回访，同时进行有效的统计分析，开发商将能准确地掌握客户的反馈信息，销售成功状况、销售周期等重要数据，通过纠正不理想的工作内容，减少客户的流失。

　　(4)业主满意度统计调查

　　现实业主的居住状况，在一定程度上将会影响到具体楼盘以及开发商的声誉，因此，提高现实业主的居住满意程度，将会为开发商良好的品牌形象、提升消费者美誉度与忠诚度，并带来有效的销售业绩。该项目方向主要是了解消费者对开发商、特定楼盘以及物业等方面的满意程度。

　　统计调查是统计工作的基础环节，在房地产市场调研中起着相当重要的作用，市场统计调查的前期、中期、后期各阶段成果对房地产企业市场营销业绩的提升有促进和推动作用，统计调查工作方法应当被广泛的应用于房地产行业的市场调研工作。