中国房地产市场论文
中国房地产市场论文
伴随着改革开放的推进,中国房地产业经历了从计划经济的住房实物分配制度体系到市场体系变迁的过程,短短三十年间,房地产业已经发展成为国民经济的支柱产业,房地产市场的健康稳定运转已经直接影响到国民经济的持续发展。下面是学习啦小编为大家整理的中国房地产市场论文，供大家参考。
中国房地产市场论文范文一：房地产市场中国经济论文
一、金融法中银行法调控房地产市场相关理论阐释
(一)房地产市场宏观调控基本概念
我们知道，所谓宏观调控就是指国家对国民经济总量进行的调节和控制，国家通过实行宏观调控政策，利用财政、税收等手段来保持经济总量的平衡，进而抑制通货膨胀，促进国民经济结构的不断优化，达到实现国民经济稳定快速增长的目的。所谓房地产市场的宏观调控，就是指以国家政府为主，为促进我国房地产业同国民经济协调发展，而运用经济、法律与行政的手段和措施，从宏观的角度对房地产市场进行管理、监督、调节、指导与控制，促进房地产市场供需总量平衡，供需结构得到不断优化，进而实现房地产市场与国民经济协调发展的管理活动。对我国房地产市场进行的宏观调控，实质上就是国家实施经济职能的一种行为，是国家行政权力在房地产市场中的综合运用与具体体现，也是国家对整个国民经济进行宏观调节与控制的重要组成部分之一。我国政府通过对房地产市场的宏观调控，达到不断实现我国房地产市场供需总量平衡和供需结构不断优化，从而充分发挥房地产市场在国民经济中的重要作用。
(二)金融法中银行法调控房地产市场的基本概念
我国的金融法律起步比较晚，如《银行法》、《商业银行法》、《票据法》、《保险法》等主要的金融法律直到上个世纪九十年代中期才开始颁布实施。由此可见，金融法律特别是《银行法》在调控房地产市场中的作用和意义并不很明显，并且都是通过采取货币政策来实现调节与控制的。所谓货币政策就是指中央银行为了实现自身特定的经济利益与目标，通过调节和控制货币总供求行为，进而满足社会的总需求，不断调节控制经济运行状态的方针、政策与措施的总称。货币政策的基本职能就是维持适度的货币供求，为经济发展与运行提供相对稳定的货币环境与供给。调控经济运行失常现象，适当遏制经济过快增长的速度，促进经济持续快速健康发展。货币政策主要包括政策目标、传导机制、政策工具等内容。其基本目标包括稳定币值、经济增长、充分就业和平衡收支等方面。从房地产市场的角度来看，金融法中银行法调控的目标就是维护房地产市场的稳定与繁荣，主要就是通过货币政策，确保币值稳定，促进房地产市场健康有序发展，进而推动我国经济社会快速健康发展。
二、其他国家金融危机对我国银行法调控房地产市场的教训及启示
(一)美国次贷危机对我国银行法调控房地产市场的教训及启示
次级抵押贷款开始于上个世纪九十年代的美国，随后逐渐波及到世界各地。由于次级抵押贷款给那些不符合抵押贷款和市场标准的借款者提供按揭服务，所以在一些经济不发达的地区很受欢迎。次级贷款对放贷机构来说是一项高回报、高收入的业务。但是，由于次级贷款对借款人采取比较优惠的政策，信用要求不高，等级贷款较低。因此，一般借款者的信用记录比较差。因此，次级房贷机构面临的投资风险就比较大。当前，美国次贷危机进一步恶化，全球房地产市场出现连续暴跌与下滑。由于受到美国次贷危机的影响和波及，我国房地产市场也开始步入低谷。在美国次贷危机中，世界几大投资银行几乎全军覆没，而商业银行也遭受到了严重的打击。美国次贷危机给住房抵押贷款带来了巨大的风险，因此，我国商业银行以及房地产市场要充分认识此次次贷危机爆发的真正原因，并结合我国房地产市场的实际，采取有针对性的对策措施。美国次贷危机对我国银行法调控房地产市场的教训及启示，主要体现在以下几个方面：
1、对商业银行的教训及启示
美国次贷危机，使我们更能充分地认识和防范房贷市场的潜在风险，其对商业银行的教训是非常深刻的。我们知道，房贷一般都是以房产作为抵押物。但是，房地产的价值一般都是随着市场经济的发展变化而不断变化着的。当市场看好时，房地产价格就会跟着上涨，并不断提高抵押物的市场价值，进而降低了抵押信贷的潜在风险，也会不断促使银行扩大抵押信贷的资金与规模。而当市场处于低迷状态时，房价就会走低，银行处置抵押物比较困难。因为即便是拍卖了抵押物，银行所得的收益也是得不偿失。而且由于现代金融活动中资本的杠杆作用发挥不够，加上信用链极长，给房地产市场发展带来了一定的影响与制约。因此，房贷的潜在风险常常会波及到许多信贷交易主体，不仅给贷款银行带来很大的风险，而且还会影响银行体系的安全，更会制约整个经济的持续快速健康发展。所以，银行就需要在风险和收益中做到平衡，必须结合市场和自身的实际做出理性的选择，进而提高抵御、防范和控制市场风险的能力水平。
2、对金融监管部门的教训及启示
美国次贷危机，对我国金融监管部门的教训及启示也是非常深刻的，并使我们更能充分地认识到金融监督管理部门的重要意义与作用。要想顺利地摆脱美国次贷危机的深远影响，这就要求我们必须着力在加强金融监管部门建设上很下功夫。一方面，要加快我国金融监督监督体制机制建设，促进金融监管不断向制度化、规范化和管理化轨道迈进。另一方面，还要在强化金融监督管理部门职能上下功夫，充分发挥金融监督管理部门在房地产市场中的监督管理作用，进而促进房地产市场健康有序推进。总之，我们必须通过建立健全完善的信息共享机制和规范的贷款机制，不断完善金融监督管理的行为。而且金融监督管理部门必须要着力加强对从事房贷业务的银行和保险机构的监督监管。在各类贷款过程中，要积极推行公开、透明的运作机制，及时向借款人提供相关信息，使其充分了解掌握有关信息，让其拥有充分的知情权与选择权，尽量减少和降低借款人的损失。同时，要积极推进标准化管理，进一步规范贷款审核程序、借贷标准等，逐步规范银行贷款行为和贷后服务。
3、对政府部门的教训及启示
美国次贷危机，对我国政府部门的教训及启示更为深刻，也使我们更加充分地认识到政府部门在调控房地产市场的关键作用。让百姓“住有所居”是政府应尽的职责之一，但“住有所居”并不是要人人都去购买房屋，让那些没有购买能力的低收入人群进入房地市场不仅会事与愿违，而且还会产生许多不良的影响与效应。这是因为，一个科学、合理的房地产市场结构应该是多样化的有机统一。首先，政府在金融法律特别是《银行法》调控房地产市场过程中，几乎不加任何干预，使得了房地产市场交易双方均构成了潜在的风险。但是，由于双方的交易属于市场交易行为，政府已经没有干预的必要。在金融法律特别是《银行法》的监督监管下，房地产市场发展创新逐步偏离了基本经济学原理和市场经济规律，不仅违背了银行信贷可偿还性的基本原则，而且没有注重借款人的第一还款资金和信誉，反而是依托于贷款抵押物不断升值的基础和前提上。此外，房地产市场产品结构比较复杂，使一些基本产品的潜在风险在市场交易过程中变得更加隐蔽，违背了市场经济发展的基本原则与规律。而且政府部门对房地产产品的调节控制不够规范与严格，致使其潜在风险逐步增大，超出了房地产市场的可承受范围。其次，金融法律特别是《银行法》调控房地产市场交易方式分为场内交易和场外交易，大量的房地产市场主要通过场内交易方式进行。一般情况下，场内交易都会受到交易场地和政府有关部门的监督监管。但是，由于场外交易具有非标准性和不透明性，所以场外交易基本上处于游离在监督监管体系之外。场外交易一般都是房地产企业与机构或个人间的私下交易，有其所产生的金融产品就属于在正常的流动法则之外创造金钱，不是真正意义上的货币，甚至只能够当成是一种商品、写有承诺的纸或电子符号。它存在于房地产市场正常的交易渠道之外，一般都缺乏有效的监督监管。再次，由于金融法律特别是《银行法》调控房地产市场交易行为所产生的金融产品属于表外业务，因而不需要在银行的资产负债中体现。作为政府监督管理部门的银行对有关信息的披露一般比较有限，也使得其他一些监督监管部门无法得到关于调控房地产市场交易行为过程中金融机构经营及投资的金融产品的准确信息。所以，金融法律调控房地产市场交易行为一旦出现问题，监督监管部门在短期内无法准确获知相关问题的严重程度，必然导致了不能及时采取积极有效的补救对策与措施。最后，由于金融法律特别是《银行法》调控房地产市场交易行为过程中，缺乏统一、有效的房地产市场产品清算体系，交易不够透明与公开，政府有关部门实际上并不清楚市场上各种房地产市场产品的交易规模与分布。因此，一旦次贷危机爆发以后，政府有关部门一般在很长时间内甚至不能正确预测和估计次贷危机所产生的破坏程度以及波及范围等。而且信息发布的不够充分和准确，使得房贷机构得以在脱离消费者有效监督的情况下大量发放高价贷款。尽管政府相关监督监管部门都要求改善次贷的信息公布途径与范围，但是，效果很不明显。
(二)迪拜债务危机对我国银行法调控房地产市场的教训及启示
近年来，迪拜以建设中东地区金融、物流与休闲中心为主要目标，推进了超过3000亿美元规模的投资建设项目。在项目建设过程中，政府和国有企业的债务就像越滚越大雪球一样不断增加。目前，迪拜政府总债务已经高达800亿美元。迪拜债务危机的主要根源主要是在于过度负债的情况下，房地产市场价格下跌所引起的资金链断裂。此次危机本质上就是美国次贷危机的延伸。其实，迪拜债务危机早在2008年已经初步显现出来，虽然由于当时迪拜的各种债务还没到期，国际上很多资金源源不断地涌入，使得危机得以推迟。随着迪拜各种债务的到期，加上世界各国经济的逐渐复苏，流入资金大幅度减少，最终导致了迪拜资金链的断裂，危机随即爆发了。迪拜债务危机所产生的影响，至今依然让我们记忆犹新。
1、迪拜债务危机所产生的深远影响
迪拜债务危机所产生的深远影响，可以分为短期和长期两类。从短期影响来分析，迪拜债务危机对全球经济与金融产生了不容忽视的冲击，主要表现在：首先，迪拜债务危机凸显出新兴房地产市场的债务风险仍然波涛汹涌，危机突出。受迪拜债务危机的影响，世界各地房地产市场纷纷不同程度地上涨，有的地区甚至达到几乎疯狂的程度。鉴于房地产市场急速增温，贸易赤字恶化，一些地区和政府纷纷采取相应的对策措施加以遏制，但是收效甚微，使得房地产市场流通货币纷纷贬值。试想如果迪拜债务危机得不到较为圆满的解决，房地产市场的债务成本可能就会显著增加，从而加大世界房地产市场的潜在风险。其次，一些避险资金从房地产市场逐渐流向发展中国家，其中包括中国房地产市场。迪拜债务危机使全球房地产投资者对发展中国家和地区房地产市场产生兴趣，从而有从发达国家房地产市场撤出资金的情况，进而纷纷寻找避险性较强的避风港湾。资金的回笼和投资者的避险心理，必然导致了一些币值低位反弹和暂时走强。此外，迪拜债务危机也是检验房地产市场资产泡沫极为有效的试验。在迪拜债务危机中，投资者将更加注重基本因素，更加看重发展中国家的潜在能力。房地产市场中经济增长相对较快，资金流转量较大，债务压力和潜在较大，但在发展中国家和地区，将会受到房地产投资商的关注。再次，迪拜债务危机使全球房地产投资者的信心受到打击和挫折，全球股市大幅度下跌。由于有众多国家金融机构都不同程度地持有迪拜的债务，而大家纷纷担心迪拜无力偿还所有的债务，致使了很多金融机构不良贷款的大幅度增加。所以，迪拜债务危机对世界金融股票的恐慌情绪进一步增加，导致了世界各大银行均遭受到不同程度的影响，从而引领着世界房地产业的整体上涨。从长期影响来分析，迪拜债务危机虽然使得投资风险进一步扩大和蔓延，但是在全球范围内持续的可能性不大，不能逆转目前全球经济复苏的总体发展态势。因为当今全球流动性资金相对充足，低利率仍将维持，所以债务偿还的压力与风险相对较小。而且迪拜债务危机无论对我国的金融法律体系还是房地产业的影响都相当有限的。这是因为我国的金融机构与迪拜几乎没有直接的信贷业务关系，也没有直接购买迪拜的债券。另外就是目前我国经济复苏的主要原因是内需拉动的。
2、迪拜债务危机对我国银行法调控房地产市场的教训及启示
迪拜债务危机是在经济转型和城市建设过程中遭遇到的危机，这对于同样处于经济转型时期的我国有一定的教育启示作用和重要的借鉴意义。主要表现在以下几个方面：第一，信用贷款发放，需要进行风险控制。有经济学家通过对历史上多次银行危机的调查研究发现，每次银行危机都由毫无节制的信用贷款扩张所引起的。而这次迪拜债务危机在本质上也是由于过度的信贷扩张形成经济泡沫而引发的。近年来，我国各类银行信贷为了扩大业务，大量增加了信用贷款的资金投放量。在新一轮经济刺激运动中，地方政府为了配合国家的投资发展计划，在财政比较紧张的情况下，以地方政府的财政、信用作担保，从各类银行取得大量信用贷款，这就必然大大增加了我国银行信用贷款损失的潜在风险。当我国房地产业出现发展速度放缓、发展效益下降和遇到金融风暴袭击时，大量的银行信贷资金就极有可能变为死帐、呆账。如果银行没有充足的流动资本，必然会大大增加银行的风险，进而引发银行的危机。第二，房地产经济发展要适度。从迪拜债务危机的整个过程我们可以看出，虽然目前全球经济在逐渐慢慢复苏，但由于各国经济基础有所不同，因而依靠房地产来实现经济复苏依然存在很大的潜在风险。在债务危机发生的情况下，政府不敢贸然减少投资，退出起伏不定的金融危机中。当时在我国也曾经遇到这样的情况，受到“非典”等疫情和大量外汇的影响，引起了我国信用贷款投放过多，进而触发了通货膨胀。因此，我们要谨慎地选择适当的政策刺激房地产经济，但要结合我国经济发展状况和经济复苏情况来确定。第三，我们在推动房地产经济发展的同时，要预防房地产泡沫可能带来的潜在风险和危机。由于迪拜在经济发展转型过程中过度依赖房地产行业，其通过房地产的发展来推动经济增长具有很大的风险。因此，当出现资金链断裂时，就必然会引发金融危机。近年来，我国经济增长主要是依靠投资和出口拉动，而房地产消费对于经济增长的影响则不够明显。由于国际金融危机爆发，我国必须继续加大投资力度，促进房地产业持续快速健康发展。因此，我国经济增长越来越多地依赖于房地产市场的发展。当前，我国房地产市场价格持续上涨，资金大量流入，与迪拜有相似之处。所以，我们必须吸取迪拜的教训，防止债务危机发生。
三、现阶段我国银行法调控房地产市场的现状、存在问题及原因分析
(一)现阶段银行法调控房地产市场的现状
随着我国逐渐加快房地产的发展步伐，居民住房消费水平逐步提高，房地产金融市场规模不断扩大，在我国银行总业务所占的比重逐步提高。同时，我国住房金融体系特别是《银行法》逐渐完善，住房金融业务的经营方式也逐渐向多元化方向发展，多家银行共同经营房地产的格局已经初步形成，住房金融市场的竞争日趋激烈。
1、房地产市场发展不够平衡
为了进一步深化房地产体制改革，促进房地产市场健康发展，我国先后出台了一系列的房地产与金融法规政策，如《银行法》等，为房地产市场发展提供了良好的机遇，同时也带来了严峻的挑战。国内各大银行也纷纷根据《银行法》和其他法规政策出台一系列政策措施，加大房地产金融市场的经营力度，促进了我国房地产市场取得前所未有的发展与腾飞。但是，由于各地经济发展状况不尽相同，对房地产市场的政策措施也不尽相同，加上地区状况、经济发展状况、收入水平、个人意识等不尽相同，必然使得了我国房地产市场的发展极为不平衡。从目前我国房地产市场发展的情况来看，发展较快的地区主要集中在沿海地区，而中西部地区发展相对比较落后。
2、房地产市场结构发生变化
随着我国经济社会的快速健康发展，对房地产市场发展提出了新的更高的要求，也必然带来了我国房地产市场结构的变化。根据我国宏观调控政策和房地产市场发展的需要，国内各大银行纷纷把工作重心向房地产市场信贷方向转移，并由过去重点支持房地产开发贷款转向重点支持房地产消费贷款。因此，引起了我国房地产市场结构发生变化。从我国各大银行的统计资料可以看出，我国房地产市场经营的个人住房贷款余额占房地产贷款总额的比重逐渐呈现上升的趋势。
3、房地产市场竞争比较激烈
近年来，我国采取了一系列政策措施逐渐加快房地产的发展步伐，并把发展重点放在了房地产市场上。由此必然使得各大银行逐渐认识到房地产市场中金融法规特别是《银行法》在推动我国国民经济发展中的重要作用，进而不断刺激房地产消费需求和扩张。也使得了我国房地产与金融市场的巨大潜力和广阔前景不断得到展现。因此，国内各大银行纷纷结合自身实际与特点，从不同的视角分别以不同的措施进入房地产市场，使得房地产与金融市场的竞争日益激烈，并逐渐呈现白热化趋势。目前，在我国《银行法》以及其他有关金融调控政策的引导下，国内各大银行都纷纷扩大房地产信用贷款的规模，大力支持房地产市场建设与发展，不断刺激房地产市场消费，并在产品创新、提供服务、健全网络、提升质量等方面展开激烈的竞争。同时，各大银行不断健全体制机制，严格遵循法规政策，严格依照程序办理，使得住房信用贷款业务更加规范、合理，潜在风险得到有效控制和防范。
4、房地产市场资金占用过多
土地是房地产市场最基本的资源。按照我国以往的思想与观念，谁拥有的土地多，谁拥有的财富就多。随着房地产市场的日趋炒热，土地价格也随之疯狂猛涨。在我国，对工薪阶层和农民而言，住房一般都是其最大的财富。而他们要创造财富，必然就要从土地开始。这样，必然引起我国土地资源的逐步减少，价格也随之不断攀升，“地王”层出不穷，比比皆是。而以土地作为“命根子”的国人，在购买房屋以后，就等于购买到了不断升值的财富。在很多地区，土地价格往往都翻了好几翻。如此一来，必然使得大量的闲散资金流入房地产市场，造成了房地产市场占用资金过多。
5、房地产市场开发成本增加
房地产市场开发成本不断增加，已经成为了不争的事实。在土地等资源持续涨价的同时，建筑材料等价格也随着上涨，房地产开发运作成本不断增加。这样，必然进一步加大了房地产市场价格与开发成本之间的矛盾。而绝大部分房地产开发商也面临着开发资金严重不足的压力，房地产开发成本无形中增加了，许多房地产开发企业都存在着运作较为困难的困难与问题。一些房地产开发为了尽快回笼资金，纷纷不同程度的提高了新开发房地产产品的价格。对于普通家庭而言，购买房子本身就是一个非常沉重的负担，而房地产市场却一直居高不下，必然导致了购买房子陷入了价格越走越高的怪圈。
(二)现阶段银行法调控房地产市场存在的问题及原因分析
现阶段，我国金融法律特别是《银行法》在调控房地产市场存在的问题是多方面的，其原因也是多方面的。既有主观方面，也是客观方面;既有政策的因素，也有市场的因素。由于我国过分依赖政策措施来调控房地产市场，所以，在这些的影响因素中，政策因素是其中最主要的原因。当前，我国银行法调控房地产市场存在的问题主要表现在以下几个方面：
1、房地产市场调控政策不够完善
房地产市场调控政策与其他商品走价格战经营策略不同，房地产价格一直居高不下将直接影响和引导着人们的消费需求。而由于我国经济适用房的调控政策不够明确，加上过分地依赖政策措施来调控房地产市场。因此，必然造成了我国大量高收入群体涌入购买经济适用房行业。当前，我国大多数地方发展经济适用房已经成为了房地产市场供应的主要途径。可以说发展经济适用房不仅平抑了过高的房地产市场价格，而且不断满足了个人购房的不同需求，还拉动了地区经济的增长速度与效益。但是，由于我国过分地依赖房地产市场调控政策，加之不够健全完善，在各地还普遍存在着中低收入家庭比较多，收入水平、界限、条件、购买能力、价格定位等方面的突出问题。
2、房地产市场调控贷款额度较低
目前，国内各大银行对于房地产市场调控贷款额度比较低。一般情况下，发放个人住房抵押贷款的额度基本仅占银行贷款总额的1%左右，远远低于其他发达国家的平均水平。而且，我国对于房地产市场调控贷款的期限则长短不一。这样，必然与当前我国经济发展滞后、收入低、房价高的基本国情不相符合。特别是在经济较为落后的中西部地区，房地产市场调控贷款就更加使人们难以承受，不能使广大中低收入者通过调控贷款来解决住房困难与问题。在国际上，很多发达国家的住房金融首付比例一般占房价的20%左右，甚至更低。但是，在我国，目前住房金融首付比例一般都在30%左右，甚至更高。这样，必然使中低收入者望而止步。而且贷款利率偏高也是制约我国房地产市场发展的重要因素，虽然一些银行机构先后推出了一系列优惠政策，但由于条件标准比较高，对于一般买房者没有任何现实意义。
3、调控房地产市场抵押形式单一
从目前我国房地产市场发展的现状来看，我国住房贷款的形式比较单一，一般住房抵押贷款的限制条件非常严格，如先存后贷、抵押担保、一次整借按月偿还等。这样，不仅极大地打击了买房者选择住房信贷的积极性，而且也制约了买房者的自由选择性。当前，我国住房抵押贷款依然尚未大量形成与发展，加之缺乏合理性，信息化管理程度比较低，融资渠道不够畅通，金融品种较为单一，难以有效预防和控制房地产市场潜在的风险。此外，银行转移潜在风险的方式比较单一，因此，各金融机构在发放房地产抵押贷款时一般比较谨慎，导致了我国房地产市场的发展受到了影响与制约。
4、调控房地产市场法规不够健全
当前，我国虽然研究出台了一系列有关房地产法律法规，诸如《银行法》、《民法》、《城市房地产抵押管理办法》、《城市房地产管理法》等。但是，从总的情况来看，我国调控房地产市场的法律法规体系依然不够健全完善。主要表现为有的法律法规可操作性不强，更谈不上法律法规的保障，严重影响和制约了我国房地产市场的健康发展。此外，我国依然没有在政府的统一指导下进行有效的资金筹集，对房地产市场的资金筹集缺乏有效管理与监督。所以，房地产市场法律法规体系不够健全完善，也就成为了我国房地产市场的重要制约因素。
5、调控房地产市场服务发展滞后
调控房地产市场服务发展严重滞后，是我国房地产市场面临的又一难题。目前，我国房地产金融服务体系以及相关配套政策措施依然不够健全完善，在房地产贷款过程中的手续办理、房屋评估、资信调查以及风险管理等方面的效率比较低，相关的配套服务也不够到位。而在办理房地产抵押贷款时，不仅要严格审查贷款者的收入情况，而且办理评估抵押、担保抵押、抵押保险等的手续、条件和标准比较繁琐，效率一般不高，而且相关收费比较高。
四、提高银行法调控房地产市场有效性的策略思考
(一)构建房地产信贷风险的预警机制
在房地产行业中，履现信贷风险造成的严重后果。类似的信贷风险不仅造成大量资金流损，同时也造成了房地产行业的危机，因此加强法律风险，特别是信贷风险的管理势在必行。而在信贷风险管理中应列于首位的是对于房地产行业中信贷风险预警机制的构建。如何构建房地产信贷风险的预警机制呢?笔者认为有以下几个方面：
1、信息公开
国际经验和教训表明，银行体系深受房地产波动的影响。因此，健全的房地产市场调控机制必须考虑两个问题,一是房地产与房地产金融的良性互动,二是银行信贷资金的安全问题。因此，必须推行信息公开制度，确保房地产市场健康运行。调整房地产市场会分别影响到投资和消费,从而导致经济增长缓慢,金融稳定性降低。当前，房地产市场的未来很还不明朗，房地产贷款所占比率仍然较高,这在在目前国内资产证券化等金融产品缺乏的情况下，房价下跌很可能使银行体系受到房地产市场波动的巨大风险。我国房地产市场远不能满足数量庞大的自住房需求，并且相当数量的商品房投资及投机需求正存在于房地产市场中并将继续存在，在这种情况下，中央银行必须重视逐步建立和完善房地产风险管理和监管长期有效的机制，全面推行信息公开。
2、统一信用信息评估标准
中央银行需要按照《银行法》的规定，建立针对于房地产市场风险的预警机制，加大宏观调控的力度和对市场走向的预判。并且要使各个地区支行要对房地产市场时刻保持理智清醒的认识，结合本地区实际和自身发展优势，科学地制定政策以此把握住房地产贷款的规模和节奏。针对房地产市场的风险管理，要按照银监会的指引要求，完善各项内部控制制度，改善业务流程和风险管理流程，保证各项制度的落实和实施，保持较高的房地产风险管理能力。中央银行应当鼓励各商业银行根据宏观调控的要求，结合自身发展优势，提高创新能力，使房地产业务向差异化方向发展。同时，应当逐步加强对房地产风险信息管理系统的建设，特别是在一些中心城市,其监管机构应将房地产市场作为持续跟踪的对象，及时为各商业银行提供风险提示。中央银行及监管部门都应在实际中不断积累有关房地产的案例，以此其丰富管理经验,提高监管力度，建立房地产市场和金融业良性互助的长期发展关系。综上两个方面可以看出，在建立房地产信贷风险预警机制的过程中。为了维持房地产行业的正常有序运行，需要对信贷风险加以分析和预测，并建立高度精准的预警机制，只有这样才可以及时有效地解决并防范各种信贷风险。特别是对于一般的信贷风险，房地产企业只要处理的及时妥当，就可以很快转变为主动一方，从而战胜危机;但如果处理不妥，则有可能使房地产企业从此每况愈下，更有甚者会造成企业倒闭。因此笔者认为，建立房地产信贷风险预警机制是必要和有益的。
(二)建立多渠道融资体系
目前，我国的房地产行业中存在多种融资渠道，例如银行贷款、房地产信托、上市融资、海外房产基金和债券融资等。这些融资方式一同构建了房地产融资体系。为房地产行业的发展提供了必要的支持。房地产行业的信贷已经成为了银行的重要资产，所以一旦出现信贷危机将对银行的盈利状况和风险情况产生极坏的影响。在我国，房地产行业的融资仍然处于对银行信贷过分依赖的程度，此外还包括对股权、债券和基金等直接融资方式的不敏感。只有大力开发房地产金融市场，使其向多元化方式转变，并将房地产信贷机构的信贷风险分散，才可以将房地产行业的风险转变为由整个市场共同承担的形式。而对于房地产行业的融资体系我国也出台了相关的法律法规。早在2003年出台了“121号文件”，进而又出台《商业银行房地产贷款风险管理指引》，2005年的“国六条”和“国十五条”等政策都将银行的信贷管理逐步完善。国家规定要严格执行住房开发和融资管理的政策，要积极发挥税收的作用，将信贷、土地政策的调节作用发挥到极致，同时也对擅自变更项目、违反交易规定、改变融资渠道、囤积房源和哄抬房价等一系列问题采取了配套的法律法规进行严格控制。其中对于融资渠道部分是对房地产信贷风险控制的一个重要组成部分。房地产行业融资的主要问题就是建立一个相对稳定的房地产融资体系并完善房地产行业金融法律法规。
1、完善法律法规
在我国虽然已经出台了不少法律法规，如《银行法》等，各地方也相应做出了相关指示，但是整个关于融资渠道的体系仍不全面。从整体角度讲处于滞后性。房地产融资向多元化角度发展，在出台新的融资工具时，并没有配套的制度及时跟进，造成了混乱的局面。因此必须要建立健全相关的法律体系，特别是针对新型的融资工具，要对其组织形式、流通转让已经收益来源分配等问题做出严格的规范，只有这样才能对我国房地产行业的融资多元化发展起到规范和保障的作用。
2、改革金融体制
(1)优先发展房地产投资信托
大中型房地产公司、信托公司的首要任务是加速发展房地产投资信托。目前，我国大中型房地产企业在无论是在资金、规模还是经验上都具有有一定的实力。如何引导大中型房地产企业合理利用现有的资源条件，通过建立半附属型房地产投资公司逐步实现企业经营模式的转型是问题的关键。大中型房地产企业将筹募的资金与集团的资金集中共同管理或者各自分开管理是目前较好的办法。这样，既可以投资经营集团的房地产项目，又可以对市场上较好好的房地产项目进行投资经营，使企业逐渐积累起大量的房地产资源和由此所产生的大量租金现金流。经营模式方面，应促进大中型房地产企业集团由开发型向经营型转型。将隶属于大型房地产企业集的房地产投资公司或经营公司的整体或公司部分优良资产打包组成为房地产投资信托，使其形成国外权益型的房地产投资信托。我国的一些信托投资公司因此具有了长期的经营业绩，获得了发行房地产信托计划中的经验。因此，房地产信托计划应作为大中型房地产企业与信托公司的基础，前期发行房地产投资信托的基金证券，筹募资金，后期通过购买房地产和抵押贷款来建立企业自己的资产组合。如何在发展中使公司型房地产投资基金得到逐步的完善也是大中型房地产企业的需要面临的问题。首先要做的就是要转变企业运营模式。公司的发起机构和股东需要清楚地认识到，应当将公司以拿地、建房、销售、物业一条龙的这一传统的全面开发模式向专业的、多元化经营模式转变。其次，要注意吸收、培养房地产投资基金管理人才。对于有着长期不断的扩张能力的大型房地产集团，应当在有限责任公司的框架内形成一个适于高级人才尽可能发挥其效率和展示其能力的运营平台，以一流人才形成的运营核心才是使其成为房地产投资基金业的领先者之一的必要条件。大型房地产硕士界团的集篡可以通过引进、实践、培训来实现，以此培养出集团自己的房地产投资基金管理人才团队，参股、合作、合资也是企业组建房地产投资基金的方式之一。将国内外的投资银行、投资基金等同本企业结成战略联盟，整合人才，共同分享管理经验。
(2)实行住房抵押贷款证券化
将住房抵押贷款进行整合，通过风险隔离、资产重组以及信用增级等方式，在房地产市场上发行住房抵押贷款债券，这一结构性融资行为即为住房抵押贷款证券化。住房贷款由于其期限长、贷款分散等特征，符合证券化条件。实行住房抵押贷款证券化是扩大个人住房贷款的资金来源的重要手段，这一手段也在很大程度上提高了商业银行的贷款能力，这些原本应该由商业银行独自承担的支付和利率风险被分散给了那些愿意并有能力承受这类风险的投资群体，使提高银行资产的流动性得到提高，在一定程度上调整了商业银行资产的负债结构。
(3)继续推动外汇管理体制改革发展，对外资流入进行有效管理
通过系统的体制改革措施及政策的综合协调，最大程度地减轻国际资本对中国房地产市场所造成的冲击和危害。真正做到趋利避害，在有效利用资金的同时注意防范风险。通过税收政策调节资金结构，以此限制资本流动是目前较好的方法;建立专门的国际流动资金统计监测和预警体系，加大对国际资本的监控力度;加强对跨国公司资金流动去向的监管，以此了解并适应其经营活动特点从而对其在房地产市场的投机活动进行监管。
(三)加强商业银行内部风险管理
商业银行在风险管理体系中的核心就是内部风险管理，而如何进一步完善内部风险管理体制，如何提高商业银行管理效率与能力，已经彰显出其必要性的特质。作为一套成熟的管理制度，必须从其产生到实施经历制度意识到制度建设再到制度执行这三个层面的递进，从而形成一个完整的管理体制。而对商业银行内部风险管理的研究可以发现，在以下三个方面应予以重视。
1、严格控制贷前风险管理
一是在商业银行借贷之前要将内部风险管理的意识根植于企业文化当中。强化风险管理意识，加强教育培训，对全体员工实施教育灌输，让他们全面掌握现代风险管理的基础知识，从而自觉的考虑到风险因素。只有这样才能从基层做起，让商业银行的内部风险降到最低。要建立共同的风险管理价值观与行动观，使员工特别是高级管理人员做到对风险管理机制的推动和示范，并结合业务进行必要的规定，限制商业银行的风险管理沟通。二是在贷前要对其借贷对象做深入了解，进行必要的调查。建立风险识别和评估系统。需要对国际先进经验进行借鉴，特别是先进的科技技术，逐步建立起对所有业务的风险评价和预警系统，在执行贷款风险的集中管理时要对风险做出早期预警，认真实施重大违约情况的报告，加强数据收集和定量测算，为风险控制提供依据。这虽然是借贷的必要程序，但在不少商业银行存在着马虎行事的问题，并未从根本上调查借贷对象的资产，所以无法做出正确的评判，导致该贷款项目的巨大漏洞，甚至造成不可挽回的损失。
2、强化贷后风险管理
建立长效机制，对商业银行内部控制和外部测算这两方面积极处理，进行合理的消化。针对商业银行内部，要加强监督机制。促进内部控制建设，对于防范银行风险的关键环节实施风险评级制度，对经营管理状况做出分析，建立健全独立的内部审计制度，从而提高工作效率。针对外部测算，要适时跟进该借贷对象的情况，进行必要的测算。如在借贷完成后，对其企业情况和房地产行业发展趋势要及时了解跟进，如出现问题要及时报告上级指示，不能置之不理，以免在问题扩大后造成不良影响。
3、谨慎处理问题信贷
对于什么是问题信贷，并没有一个完整的解释，但频发的所有者缺位、审查贷款制度缺陷、信贷文化脆弱等问题引起了业界的关注。中国的商业银行制度虽然在不断完善，但对巨额不良资产的疏于管理却是一个严重问题。以估值不足的资产抵押，就可以借贷到足值的贷款，这在我国商业银行贷款中屡见不鲜。因此，对于问题信贷，特别是估值不足的抵押问题需要有关部门的重视，在商业银行贷款过程中要谨慎处理，特别是基层员工需要从一点一滴做起，深入调查，学习现代评估技术，并认真对待问题贷款。只有加强了商业银行的内部风险管理，才能从另一个方向控制银行贷款和市场流通贷款的问题，从而提高银行法调控房地产市场的有效性。
(四)加强房地产信贷风险的监管
中央银行、建设部、国土资源部国家计委、财政部、国家税务总局等部门和地方政府对房地产业都负有不同程度的责任，并有相应的强力政策工具。而在房地产信贷风险问题上可以发现，监管机制的不完善将导致一系列措施的实施不力。在房地产信贷风险监管的问题上，要对监管法规和监管机构进行必要的规定，以监管力量控制风险出现的概率。
1、规范监管法规
在地方政府看来，受城市住房发展影响最大的是城市居民，因此最有发言权的是城市居民而不是中央政府。因此，我们应当建立一个使社会各界和民众都能参与管理体系，形成一个从内在被各方利益互相制约的决策机制。只有地方政府的官员本地的选民负责时，才会切实主动地关心民生利益。通常来说,按照政府运作的原则，政府和企业应该严格分开，政府不能直接从事具体的经营活动。地方政府因为拥有土地的所有权，是其地区内土地唯一的供应商，因此它对社会、民众负有更大的责任。地方政府的“经营城市”应当和维护公众利益两者有机协调起来。在中央政府看来，同样存在如何与地方政府利益相互协调的问题。地方政府的利益再房地产市场中是客观存在的。这就需要逐步建立起一个更为合理有效的地方利益表达渠道及机制，加大地方政府在参与中央决策的程度，真正实现中央决策的科学化和民主化。中央政府应加强立法，对于监管部门、监管过程和监管的方式方法作出权力规定，只有这样才能以强制力保证监管的实施，并做到有法可依。
2、明确监管机构
对于监管法规的制定，应明确监管机构的设置，建立并完善科学的决策责任追究机制。职能部门必须加强对各项规定的的监督和执行力度,从根本上消除投资盲目扩张和片面地追求经济高速增长的倾向，要坚决反对各种形式的地方保护。对不能够完成本职工作的职能部门必须严肃追究，在地方政府干预下而导致的违反规定的行为，要对其监管部门进行问责，并追求地方政府的责任。国务院已经对各省市政府建立了宏观调控的问责制，真正的树立起了政府的威信。要对监管机构予以重视，只有这样才能消除各级政府的消极情绪，确保房地产市场监管体制的严谨性，将风险问题中的监管事宜落到实处。
五、结论
总之，随着社会主义市场经济体制的逐步建立健全，我国房地产市场发展迅猛，并逐步成为了国民经济中的一个重要组成部分。促进房地产市场持续快速健康发展，不仅有利于促进国民经济的快速增长，而且有利于满足广大人民群众的住房需求和生活条件改善，更有利于实现全面建设小康社会的目标。但是，由于房地产的资金需求量大，周期长，加之我国房地产开发商整体实力有限，房地产市场开发过程对金融贷款依赖程度很大。因此，金融法律及政策特别是《银行法》对于调控房地产市场供求具有较深的影响。研究政府在制定宏观经济政策以及法律法规，特别是综合运用财政、税收和法律等手段，实现房地产市场的健康有序运行，实现房地产市场供需平衡，使房地产市场价格趋于合理，具有极为重要的现实意义与作用，值得我们研究和思考。
中国房地产市场论文范文二：房地产市场与宏观经济关联解析
我国银行业1998年开始推出个人购房按揭贷款业务，使得居民购买力大大增强。近年来，伴随着中国房地产市场的迅猛发展，房地产金融信贷规模的快速扩张。从1998年至2009年，银行发放的个人购房贷款余额增长了超过103倍。与此同时，房价收入比(房价收入比=商品放住宅单套价格/城镇家庭平均可支配年收入=(商品住宅平均销售价格×商品住宅平均单套销售面积)/(城镇家庭人均可支配收入×城镇家庭户均人口数))在近些年逐渐攀高，部分城市远超过国际水平。2006年北京市房价收入比约为15.55，2007攀升至19.59，2008年美国次贷危机期间略有下降，2009年又上升到23.54(根据《中国统计年检》数据整理得到)。2007年10月和2010年4月，我国两次提高二套房贷款首付比例和上浮利率以对高房价进行调控，银行购房按揭贷款增速有所下降，对房地产市场具有明显的负面作用。因为本文的研究重点在投资、信贷、房价和宏观经济因素方面，所以暂不考虑国家宏观经济政策直接对房地产市场的交易干预和调节的问题。需要注意的是：政府对房地产市场的供给和需求的政策性限制(如限购)会对房地产市场产生较大的影响，但是这种政策的作用与信贷、投资、收入等因素相比，具有更多的短期性和临时性。本文会在最后一部分简单论述这个问题。在研究房地产投资、信贷、泡沫和宏观经济互动关系的问题上，国外的代表性文献有：Green(1997)认为住宅建设投资会带动GDP波动，而非住宅投资落后于GDP波动;Kim(1993，2000，2003)使用韩国数据证明土地价格和GDP、股票价格存在协整性关系，在长期，房价与经济基本面有强相关关系;Case，K.，Quigley，J.，Shiller(2003)用美国宏观数据证明，房价上涨时存在显著的财富效应;Campbell(2007)采用一般均衡模型和微观数据考察了美国房地产的财富效应;Youngblood(2003)使用美国的微观数据测算了房地产泡沫时期;JackFavilukis(2010)采用一般均衡模型和房地产价租比等变量，考察了美国房地产价格与宏观经济变量之间的关系，并使用参数校准法进行研究。
我国房地产市场化发展历史相对较短，目前存在一些不同于其他国家的特殊问题。近年来，房地产业逐步成为我国国民经济的支柱产业，部分城市房价过高、过快上涨，供求矛盾突出，泡沫初显。房地产和宏观经济相互关系的研究也越来越受到我国学者的重视。王国军、刘水杏(2008)关注房地产业对相关产业的带动效应;段忠东(2007)使用中国数据探讨了房地产价格与通货膨胀、产出的相关关系;王松涛、刘洪玉(2009)采用计量模型分析了以住房市场为载体的货币政策传导机制，探讨了货币政策对房地产市场的作用渠道;唐志军、徐会君、巴曙松(2010)使用协整性检验和VAR分析方法证明，房价波动对消费波动有显著负影响，房地产投资对GDP增长率有显著正影响，房价与通货膨胀同向变动;强林飞、贺娜、吴诣民(2010)通过协整性检验和格兰杰检验证明我国银行信贷、房地产价格和宏观经济之间存在互动关系;张红(2005)通过对房地产开发投资和GDP、货币供给(M2)的互动关系进行协整性检验和格兰杰因果关系检验，证明GDP对房地产开发投资有显著的单项因果关系，而M2对房地产开发投资的则作用更加明显;吕江林(2010)认为我国房价收入比合理上限为4.38~6.78倍，我国城市住房市场总体存在泡沫。
这些研究分别从经济基本面、房地产开发投资、房价泡沫和房地产周期等方面来刻画房地产与宏观经济的互动关系。然而，相对于国际比较全面深入的研究理论和方法而言，我国对房地产投资、信贷、泡沫与宏观经济互动关系的探索仍然不够充分。现有研究存在以下问题：一是未能全面系统考察房地产投资的规模、增长率、波动性与长期(短期)宏观经济之间的互动关系;二是没有深入探讨信用扩张和房价之间的关系;三是没有对房地产与消费、房地产与通货膨胀的相互作用进行系统性研究;四是所采用的计量方法和数据有待完善。
本文在前述的国内外研究成果的基础上，深入考察了中国房地产部门发展状况，全面探讨了我国房地产部门投资、信贷、价格泡沫和宏观经济因素的相互关系。全文分为五个部分：第一部分为引言;第二部分主要论述居民投资行为和房地产财富;第三部分以房地产金融体系和房地产信贷发展趋势为核心展开研究;第四部分研究房价泡沫与一般消费、通货膨胀的关系;第五部分给出相应的政策建议与结论。
房地产投资、房地产存量和居民财富
1.房地产投资的规模和波动
表1数据概括了1995-2010年我国全社会住宅投资占经济总规模(Shto)和固定资产总投资(HoustoInv)的比重。住宅投资平均占GDP的8.58%，占总投资的20.27%(浮动区间分别是(6.8%~12.13%)和(16.20%~23.66%))。与此相对应的世界平均水平是5.5%和23.4%。表1同时汇报了标准差，CV(标准差除均值)和Skewnes(偏度)。宏观经济冲击和房地产市场环境的改变影响着房地产投资，使其发生波动。房地产部门的波动是我国总投资波动的主要组成部分。表2总结了房产投资和其他GDP组成成分的增长率和方差：GDP=总消费+总投资+其他项目;总投资=住宅房地产投资+非住宅投资过去的15年中，住宅房地产投资平均年增长率达到15.92%，超过了13.05%的GDP增长率和13.89%的消费增长率;住宅房地产投资增长率标准差3.83，小于GDP和消费增长率的方差，也小于非住宅房产投资增长率的方差;住宅投资增长率的CV值为0.51，大于非房产投资增长率的CV值，但小于GDP和消费增长率的CV值。
2.房地产投资决定：BURNS-GREBLER假说
除了经济基本面因素，宏观经济政策是影响我国房地产投资的主要因素之一。考虑到我国的房地产投资一定程度上是由政策因素决定的，我们有必要考量著名的BURNS-GREBLER假说在我国是否成立。BURNS-GREBLER(1977)假说采用时间序列和面板数据，证明房产投资占GDP的百分比(SHTO)与经济发展存在非线性相关。具体说，当收入很低时，这个百分比也很低，房产投资随着实际人均收入增长而攀升，从而进一步拉动GDP的增长;这个比例达到峰值后，随着收入水平的进一步升高而下降，房产投资对GDP的贡献也随之下降，形成一个倒“U”型曲线。1993年世界银行的研究表明：采用多国的面板数据证明这一倒“U”型曲线是存在的，在最不发达国家中SHTO比率大约为2%，发展中国家上升到8%，发达国家下降到3%~5%。中国的情况：朱爱勇(2009)采用1999年到2007年季度省级数据证明我国房地产符合这一假设，但是由于数据和方法限制，未能考量2007年之后的情况。图1绘出了1995-2010年实际人均收入(GNI实际国民收入以1995年不变价格)和SHTO的关系。每一个点代表一个年份，按照时间顺序连成线。图中实际人均收入是持续增长的，1998年房改之后我国的房地产业取得了迅速发展，对GDP的带动作用不断增强。即使在2007年美国次贷危机发生的条件下，我国的房地产投资水平仍然维持了高增长。从全国年度数据看，我国的房地产业还没有出现倒“U”型曲线，当然因为我国房地产的东西部发展不均衡，部分城市可能处在不同的发展阶段，因此需要进一步使用城市数据进行研究。我国数据的回归结果比较类似中国2000年以前的情况，即倒“U”型的左半边。DURBIN-WATSON检验结果说明存在二阶自相关。对模型进行修正重新估计，*代表做AR(1)和AR(2)调整后的解释变量。此外，由于实际利率(用rint表示)与房地产投资存在反向变动的关系，添加实际利率作为解释变量(世界银行1993年103页)。估计结果比较显著，调整R^2为0.9933。结果证明中国的数据符合BRUNS-GREBLER假设，房地产投资-GDP之比随着经济发展呈现倒“U”型曲线，房地产投资对GDP的贡献作用正在减弱。
3.我国房地产是否过度投资
房地产部门的最优资源配置是怎样的呢?相关研究普遍认为美国对自住房产的税收优惠政策导致了房地产过度投资。MILLS(1987)采用两部门模型证明房地产部门资本回报率明显低于其他生产部门的资本回报率，这意味着房地产部门可能存在过度投资;TAYLOR(1998)采用1975-1995年数据，研究表明虽然1986年通过了有利于自住房产的减税法案，没有显著证据证明自住房地产回报率低于其他生产部门。相反，一些研究认为，因为土地、金融等种种限制因素，房地产行业可能存在投资不足。KIM&SUH(1991)采用MILL模型和1970-1986年中国数据证明了中国存在房地产投资不足，将数据扩展到1995年，发现虽然房地产部门回报率和其他生产回报率差额在减少，但是房地产投资不足仍然存在。
4.房地产投资和宏观经济波动
住宅投资是GDP的重要组成部分，GREEN(1997)采用格兰杰因果关系检验研究了房地产投资、非房地产投资和GDP之间的因果关系。结果证明，住宅投资是GDP的格兰杰原因，而不是格兰杰结果，非住宅投资是GDP的格兰杰结果，但不是格兰杰原因。这意味着美国数据支持房地产投资影响经济周期。GREEN认为控制房产过度投资的政策在长期可以优化资源配置，但是在短期可能对经济造成不良影响。KIM(2004)采用中国1970-2002年季度数据证明：住宅投资不是GDP的格兰杰原因，而是受到宏观经济波动的影响;非住宅投资既是GDP的格兰杰原因又是GDP的格兰杰结果。美国和中国结果不同，一个可能原因是：因为房产投资对经济可能具有正面作用，政府会采取政策通过调节房地产投资来对冲经济波动。房地产投资是GDP的格兰杰结果，而不是格兰杰原因，非房地产投资与GDP有显著的格兰杰因果关系。这与中国的情况相类似。具体原因是：经济情况较好时社会会增加房地产投资，但是房地产投资较多并不意味着经济会变好。这是因为，原本经济形势不好的时候，考虑到房地产投资有可能可以拉动经济，政策会给予一定的支持，但是这不一定能够真正达到目的。
5.房地产存量和居民财富
房地产存量即房地产部门在各期的累计总投资减去折旧等抵减项目。我国的城镇居民人均住宅面积从1978年的6.7平方米/人上升到了1998年的18.7平方米/人，在2007年达到27.1平方米/人。。下面采用1998年至2010年北京市地区生产总值、房地产总市值的数据，计算出房地产总市值占地区生产总值的比例变化，如图2所示：表4列出了北京市房地产总存量、房地产总市值、全国金融市场总资本(股票年末总市值)和地区生产总值。住宅房地产是我国居民的家庭财富的主要组成部分。
房地产金融、消费信用和房价
住房抵押贷款在1998年房改后逐步成为居民购房的重要工具。抵押贷款一般5到30年到期，按照政策，部分居民可以享受利率和收入比率的优惠。图2表示了有关居民长期抵押贷款的相关指标特征。其中，A表示商业银行发行在外抵押贷款余额，B表示年度新增抵押贷款，C表示GDP，A/C表示抵押贷款余额/GDP，B/C表示新增抵押贷款/GDP。由图3可知，近年来抵押贷款总规模迅速上升，市场急剧扩大。根据1998年到2010年的数据，抵押贷款占比平均从1998年的0.51%上升到2009年的12.8%。考虑部分年度数据还包括了其他长期消费贷款，所以这一指标实际上被高估了。然而，目前我国的这一指标水平比起发达国家还是要低得多。欧盟2011年抵押贷款规模占GDP的平均比例为39%(欧洲央行2011年数据)，美国2010年的这一指标为44%(世界银行2010年数据)。图4和图5表示的是短期消费信贷与房地产市场总资本存量之间的变动关系。与美国和韩国的情况不同，我国的房地产市场资本的变动明显对一般消费性信贷有明显的挤出效应。自1998年房改以来，低利率和快速扩张的信贷规模被认为是助长房价飙升的一个重要的因素。在2011年以前，我国的平均住房抵押贷款利率在5%~11%之间，部分消费者可以获得7折利率优惠。但利率在2001年降至8.2%，到2003年降至6.3%。使用季度数据，季度数据缺失的部分采用当年年度数据按比例拆分，滞后阶数为一阶。
房价、消费和通货膨胀
1.房价走势
宏观经济的一般变量，比如收入、利率、原材料价格水平、土地价格等，可能会影响房价走势，导致房价波动。图6画出了房价、地价和名义GDP变动的趋势线，可以看出：房价和地价的同步性较强，这是因为土地成本是房地产生产成本的重要组成部分。此外，房价和名义GDP也有较强的协同性。
2.泡沫检测
常见的判定房价泡沫的标准是价租比，类似于股票市场的市盈率。房地产作为一种投资品，其价格应该基于它带来的未来收益贴现。房地产资本投资的未来收益，取决于当期租金水平、租金上涨速度。如果实际房价与价租比决定的均衡房价背离过多，则可以认为存在泡沫。图7标示了房价变动和价租比变动的趋势。可以发现，价租比能够比较好的表现房价的变动水平。Favilukis(2010)认为，在放松金融管制，开放外资在本国投资，考虑土地供给限制的前提下，价租比能够更好的反应美国房地产市场和美国宏观经济的相关关系。表6采用中国数据，设定三个基本模型，检验房价与GDP、房地产投资与房价、GDP与价租比之间的关系。我们发现，我国的房价和价租比都是与经济周期同向运行的，趋势如图7所示;这种同向性，模型比实际数据的表现更加显著，房价运行比价租比更明显，可能是因为租金也是周期性变动的部分，所以一定程度上抵消了趋势。不考虑土地因素，GDP与价租比相关系数在0.15~0.56之间，开放金融管制和放开国际投资管制会大大提高这一系数;考虑土地因素，GDP与价租比的相关系数在0.19~0.50之间。本文借鉴Youngblood(2003)的方法，在1998年到2010年季度数据基础上，检验我国的房地产市场是否存在泡沫，并确定存在泡沫的时期。Youngblood(2003)检验房价泡沫的方法，是采用中位数住宅房地产价格和人均收入的比值(房价收入比)作为观测对象，比较这一数据和长期均衡房价收入比之间的偏差，一旦偏差过大(超过标准差一定比率)，便超出临界值，且变异系数超过0.10，则定义相应时期为泡沫时期。基于前面论述，我们采用价租比作为核心变量，做房价泡沫的Youngblood检验，检验结果在表7中列示。
3.财富作用、通货膨胀、信贷政策与房价
(1)财富作用Kim(2004)基于韩国的季度数据研究发现，与美国类似，房产财富与一般金融财富有很大的不同，房产财富对消费的弹性相当于一般金融财富3倍以上。下面采用中国1995年1月到2010年12月35个大中城市的月度数据进行回归，Rc表示消费变动，Rincome表示收入变动，Rstock表示股票财富变动，Rhousvalue表示房地产财富变动。根据上述分析可以发现，我国的股票财富作用是正的，而房地产财富的财富作用是负的，这可能是因为消费者为了购买房产进行储蓄，挤出了一般消费。这与美国、韩国、日本的情况不同。(2)通货膨胀、货币政策与信贷政策因为房地产具有一定的生产周期，房地产供给在短期内是基本固定的。因此房地产市场的需求方在短期发生变化，比如面临通货膨胀、货币增发、信贷扩张、利率下降，会改变房地产市场的需求，房价随之改变。而房价上升，消费者会要求更高的工资，金融资本要求更高的回报率，可能会因此导致新的通货膨胀、利率上升等。格兰杰因果关系检验结果显示：货币政策、利率和信贷规模对房价具有一定的作用，而通货膨胀与房价具有双向因果关系。
结论
本文采用了我国1998-2011年我国房地产投资、房地产信贷、利率房价、消费和通胀的年度、季度、月度数据，考察了房地产市场和宏观经济变量的互动关系。系统总结宏观经济和房地产市场的互动关系如下：
1.宏观经济对房地产市场的影响
首先，居民收入和GDP对房地产的影响比较显著。当居民收入增长，住宅房地产消费和投资需求增加，房价上升，价租比上升;同时供给方增加新投资，建设生产增加，供给增多，房价会因此下降，供给和需求共同决定房价。在我国，房地产投资是GDP的格兰杰结果而不是原因，也就是说，当经济快速发展时，住宅房地产投资一定会增加;但是加大房地产投资力度，不一定能加快GDP的长期增长，这可能是因为房地产投资需要大量的资金和较长的周期，会挤出一般投资和一般消费。其次，放松信贷额度管制，降低基准利率，会带来住宅房地产投资的显著增加。国家通过信贷渠道和利率政策来调整住宅房地产的投资具有显著效果。再次，消费价格指数(CPI)、货币发行量(M1，M2)对房地产投资和价格具有一定程度的推动作用。国内外数据表明，消费价格指数偏高的时期，房地产投资常常较为兴旺，而货币发行量M2变动对住宅房地产价格变动有着较为显著的影响。
2.房地产市场对宏观经济的反作用
首先，对居民的房地产具有财富作用：一方面，房地产可能具有财富作用，居民家庭拥有的财富增加，居民会增加消费和一般投资，GDP可能随之增加(随着收入增长，房地产投资对GDP的贡献先升后降);同时，回归结果表明，一旦房价上升，租金增加，用于房产消费的的储蓄要求提高，会挤出居民一般消费。在我国，这种调整主要体现为居民为购房增加储蓄，减少消费和其他投资，财富作用表现为对消费负面的影响。其次，房价波动对企业成本有影响：房地产行业繁荣的同时，房价和租金持续上升，居民生活成本随之上升，社会劳动力价格水平上升，就业可能会有所减少，企业成本增加，物价随之上涨。
近十年来的房价上涨、信用扩张的情况并非我国所独有。在房地产次贷危机之前，美国和一些欧洲国家也经历过一段房地产繁荣时期，但是这些国家并未从政策层面对房地产投资和房价进行直接干预。日本90年代房价泡沫破灭对金融体系和实体经济造成了严重的伤害，美国房地产次贷危机也直接导致了金融危机和实体经济的萧条。为了使房地产市场长期健康平稳发展，采取适当的房地产宏观政策调节是很必要的。我国目前的房地产调整政策，主要是限制投资投机需求，保障土地供给，增加资本利得税，限制银行房地产信贷和利率，建设保障房等方面。其目的是增加总供给，保障基本需求，减少投资投机带来的风险。然而Colwell(2002)曾经用美国数据证明，在住宅房地产交易环节征收资本利得税，在降低房价的同时，可能会导致房租上升，市场房屋存量和投资建设量减少。因此笔者建议，应该加大力度增加土地供给和保障房投资建设，减少生产和交易环节的各种税费和政策限制，允许和鼓励农村宅基地、小产权房屋的市场化和自由流转，与此同时，通过信贷和行政手段限制大中城市个人三套以上住房的购买。只有这样，才能更好的保障我国居民的自住和改善性需求，为城市化和农业人口进城提供更好的居住条件，增加住宅房地产市场存量，从而降低租金和居民使用成本，在长期，使房价逐渐回归合理水平。
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