房地产政策解读：再谈房地产限售的政策隐喻兼评房产税开征的必然

房地产政策解读：再谈房地产限售的政策隐喻兼评房产税开征的必然

　　前两天媒体上有则热议的新闻：“【媒体：房地产税可以在财政困难地区先行先试】房地产税问题由来已久，房地产税立法后，应根据实际情况先试先行、因地制宜，这也符合“立法先行、充分授权、分步推进”的原则。房地产税最大的功能是增加地方政府税源，因此可在财政困难地区先行先试，增加财政收入，缓解财政问题。”这则新闻基本上是今年有关房产税最明确的一次吹风，可以说房产税的开征没几无悬念，唯一不确定的是什么时候在财政困难的地区先行先试。

　　我在《房地产市场的未来政策走势的几点猜想》中说过：房地产市场未来的政策路径将分两步走。第一步是全国加大限售的范围和力度，第二步才是房产税的开征。现在全国房地产市场限售的标配是2年，从明年开始会逐步延长，估计未来两年5-8的限售将是全国很多城市的标配。今天再深入聊一下限售在全国房地产市场中的政策作用。

　　第一，减少房地产市场的抛盘压力。限售后，很多投机资金将不能在短期内套现离场，因此，缓解了房地产市场的抛盘压力。特别是当下房产税的开征意图已如此明显，一些投机资金肯定想获利走人。游资一旦离场肯定会去其他市场兴风作浪，这不是政策制定者希望见到的场景，政策制定者特别担心游资从房地产市场涌出后在大宗商品市场坐庄，一旦大宗价格被游资拉高，会显著提升国内的通胀压力。今年国际大宗价格已经不断上涨，如果国内资金里应外合，通胀将逼迫央行加息，这是央行最不希望面对的场景。所以通过政策手段将游资锁死在房地产市场是几方乐见的选择。

　　第二，减少外汇市场的卖盘压力。政策制定者除了担心游资突袭大宗价格外，央行更加担心游资冲击外汇市场。全国房地产市场的存量估计有300万亿人民币左右，10%的游资撤离就是30万亿人民币的体量。现在外汇储备仅存3万亿美元，用现行汇率折算仅仅20万亿人民币，还不够10%的房地产市值冲击。外汇市场一旦发生秩序失控将对国民经济产生巨大冲击和影响，这是央行绝对不想见到也不允许发生的事情。所以锁死房地产市场的流动性以绝后患。

　　限售政策有利而无害?也不是。限售虽然打掉了房地产市场中游资的流动性，降低了游资对于其他中央需要保护市场的潜在冲击，但限售将实实在在的把房地产的投资价值给快速消退。社会大众最终明白：房子的确是用来住的，不是用来炒的。由于没有流动性，也没有炒作的价值。因此，房地产市场在缺少投机性需求后，仅仅留下刚性需求。但刚需相对投机性需求而言，是那么的微不足道，总是那么的平稳，因此房地产市场将进入一轮长久的缩量下跌的状态。房地产市场一旦缩量，土地销售也必然缩量，地方政府的土地出让金必然大幅减少。一些财政原本就困难的地方，财经将更加困难。中央拿什么来弥补地方财源?房产税!

　　【本文作者：陈和】