房地产开发企业预收账款征收企业所得税
房地产开发企业预收账款征收企业所得税
开办房地产企业，除了企业股东要缴纳个人所得税外，企业本身需要交纳企业所得税。今天小编就给大家讲讲下房地产开发企业预收账款征收企业所得税问题，欢迎大家阅读。
房地产企业所得税
预收账款是企业按照合同规定向购货方或劳务接受方预先收取的款项。要用以后的商品或劳务偿付。房地产开发企业具有周期长、投资大的特点，通常采用的是预收商品房款项的方式(包括预收定金)从事其项目的开发与经营。正是由于经营活动的特殊性。使房地产开发企业形成了一些有别于一般工商企业特殊的经济活动，并由此带来了一些涉税方面的特殊处理。
一般工商企业中，预收账款在转为收入时才会涉及到有关税费。而房地产企业的预收账款则会涉及到营业税、城建税、教育费附加、印花税、企业所得税等税费。作为一项流动负债。预收账款应在一个营业周期或一年内转为收入，不允许长期挂账。否则将面临税法的惩罚。
案例：创恒房地产开发有限公司2006、2007年分别开发义国春天、大夏庭院2个居民住宅小区，其中义国春天小区于2007年7月开发完毕。已交付使用.实现收入6000万元。大夏庭院小区于2007年4月开工建设，分三期开发，一期工程开发商住综合楼3栋。其中商业店铺32套，住宅96套.计划2008年7月完工并交付使用。2007年已签订预售房屋销售合同80份，合同金额为4000万元，已预收售房款1500万元，2007年度公司损益表显示公司利润总额为300万元。假设该地区的计税毛利率为10%，企业所得税税率各年均为33%。该公司2007年度预收账款涉税处理如下：
一、营业税(附加税费略)
根据《营业税暂行条例实施细则》第二十八条规定：纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的。其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。据此.计算房地产企业营业税涉及到的会计科目有预收账款和主营业务收入。账务处理亦有两种方式。
涉税账务处理一：1、收到预售房款：借：银行存款(或现金)1500万，贷：预收账款1500万;2、缴纳营业税：借：应交税费一营业税75万，贷：银行存款(或现金)75万。(营业税税率为5%)。3、2008年一期工程完工并交付使用，确认2007年”预收账款”收人及相关税金：借：预收账款1500万，贷：主营业务收入1500万;同时结转税金，借：主营业务税金及附加75万。贷：应交税费一营业税75万。
根据《企业所得税法实施条例》第九条规定：企业应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则，属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用;不属于当期的收入和费用.即使款项已经在当期收付，均不作为当期的收入和费用。因此。预收账款而发生的营业税及附加不允许列入当期费用.待实际确认收入时，再将预收账款产生的税费结转到营业税金及附加科目.
涉税账务处理二：1、收到预售房款：借：银行存款(或现金)1500万，贷：预收账款1500万;2、结转预交税金：借：待摊费用(或待抵扣税金)75万，贷：应交税费一营业税75万;3、缴纳营业税：借：应交税费一营业税75万，贷：银行存款(或现金)75万。4、一期工程完工，结转2007年“预收账款”收入并结转相关税金：借：预收账款1500万，贷：主营业务收入1500万：同时结转税金，借：主营业务税金及附加75万。贷：待摊费用(或待抵扣税金)75万。
由于第一种账务处理使应交税金一营业税科目出现借方余额，在2007年的会计报表中出现负数，亦使人产生误解。以为是企业多交的税金，于是就出现了第二种账务处理。但就执行《企业会计制度》的企业来说，待摊费用与预提费用已从会计科目中被删除，长期待摊费用则被保留，而应交税费又不符合“预付账款”科目的性质，不能计入该科目核算，所以如果企业不增设会计科目，就只能采用第一种账务处理。
企业当年应交营业税的计算：本年应纳营业税=(期末预收账款一期初预收账款+本期主营业务收入)×5%。
有些房地产开发企业将所有的售房款均通过“预收账款”科目核算，利于税务稽查和中介审计，这样计算本年应交营业税就只需看“预收账款”明细账本年贷方发生额了。
尤其要注意企业未通过预收账款而直接计人收入的款项，特别要关注一些尾楼的销售。
二、印花税
预收账款是根据合同而预收的，因此涉及到印花税。根据《财政部国家税务总局关于印花税若干政策的通知》(财税f2006]162号)第四条规定：对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税。其税率为0.05%。
涉税账务处理：l、计提应交印花税：借：管理费用一印花税2万.贷：应交税费一印花税2万;2、实际缴纳：借：应交税费一印花税2万，贷：银行存款2万。
通过应交税费一印花税科目核算，可使企业应交税费一印花税科目更加清晰明了。有利于税务稽查与中介审计。
三、企业所得税
根据《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发[2006131号)第 一条规定：开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他 建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取 预售方式销售的.其预售收入先按预计计税毛利率分季(或 月)计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及 附加后再计入当期应纳税所得额.待开发产品结算计税成本后再行调整。该公司2007年预收账款毛利：1500x10%= 150方，假设该公司在2007年度所得税汇算时无其他调增 调减项目。计算企业2007年度应纳税所得额：300+1500x10%= 450万 应纳所得税：450x33%=148.50万
涉税账务处理：1、提取2007年度企业所得税：借：所得 税费用148.50万，贷：应交税费一所得税148.50万。2、企业 预交的企业所得税属于可抵扣暂时性差异。为递延所得税
资产：借：递延所得税资产49.50万，贷：所得税费用49.50 万。3、实际缴纳：借：应交税费一所得税148.50万;贷：银行 存款148.50万。
执行《小企业会计制度》的企业不核算递延所得税资产 和负债。
2008年企业如无其他递延所得税资产、负债的增减， 则只需作相反分录转回即可。
房地产回迁安置怎么征收企业所得税
根据《营业税暂行条例》第一条规定，对房地产开发企业对动迁居民建造的回迁楼属于营业税征税范围，应按销售不动产税目征收营业税。计税依据为销售同类不动产的市场价格。
按照契税政策规定，各种拆迁补偿费均应计入契税计税依据，包括房屋货币补偿和房屋实物补偿。房地产开发公司采用回迁方式进行动迁安置属于房屋原地实物补偿，房地产开发公司应以补偿房屋开发成本为计税依据缴纳契税。
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和其他有关文件规定，房地产开发企业回迁安置用房，应当视同销售，缴纳土地增值税。房地产开发公司将房屋给回迁户，应按产权转移书据税目缴纳印花税。
依据税法规定，对回迁标准面积内部分，房地产开发企业应按其开发的回迁房屋标准面积内实际发生的成本确定回迁房屋销售收入和成本;对超出回迁标准面积的部分，应按实际取得的收入确定销售收入，按回迁房屋超出面积部分实际发生的成本结转销售成本，计算缴纳企业所得税。
房地产企业所得税的管理
一、适用的所得税税率
国家税务总局国税发[1995]153号文明确，专业从事房地产开发经营的外商投资企业，不属于生产性外商投资企业，不得享受生产性外商投资企业的税收优惠待遇。也即外资房地产开发企业取得所得，应按33%的税率征收所得税，不能享受生产性企业优惠税率和“二免三减半”等税收优惠政策。
二、应纳税额的计算
企业从事房地产经营业务的，应以其当期销售收入，扣除当期相应成本、费用及损失后的余额，为当期应纳税所得额，依照税法规定计算企业所得税。计算公式如下：
应纳税额=应纳税所得额×适用税率-已售房产已预征的所得税+当期预征所得税公式中“已销房产已预征的所得税”是指企业已以房地产管理部门出具工程项目合格证明之日，或者首笔房地产使用权交付之日，或以办理首笔产权转让手续之日的较早者为已售房地产销售的开始，企业自销售开始取得收入减除相关的成本费用，计算应纳所得税额，分季已预征的所得税。“当期预征所得税”是指企业预售房a地产取得的预收款，经当地税务机关批准，按预计利润率或合理方法计算预计应纳税所得额，并按季预征所得税。预售房地产季度应纳所得税额=季度内预售房地产预收款收入*预计利润率*所得税税率。
三、销售收入的确定
以权责发生制为原则，根据销售方式的不同，按以下原则确定：
1、采取一次性全额收取房款的，以房产使用权交付买方之日或开具发票之日作为销售收入的实现。
2、采取分期付款或预收款方式销售的，以合同约定付款时间为销售收人的实现。
3、采取以土地使用权或其他财产置换房屋的，以房产使用权交付对方为销售收入的实现。
4、采取银行提供按揭贷款销售的，以银行将按揭贷款办理转账之日，为销售收入的实现。
四、销售房地产发生相应费用的确定。
应以收入与支出相匹配为原则，根据当期销售面积和可售单位工程成本费用，确定当期成本费用。可售单位工程成本费用公式如下：
可售单位工程成本费用=可售总成本费用/总可售面积
公式中“可售总成本费用”是指应归属于可售房地产的土地使用费，拆迁补偿费，七通一平、勘探设计等开发前期费用;建筑安装费;基础设施费，公用设备，绿化、道路等配套设施费以及为开发建设工程而发生的管理费用、财务费用和销售费用。“总可售面积”是指国家规定的房屋测绘部门出具的确定房地产项目可售面积证书中明确的面积。
企业未按项目归集或无法准确归属的成本费用，可按适当的比例在各项目之间进行合理分摊，“适当的比例”可按计算土地征用及拆迁费时，按各项征地面积占总征地面积的比例计算，其他费用按各项目可售面积占总可售面积的比例计算。
企业在售后发生的公共配套设施建设费用，能够提供有关部门文件及相关资料，并经报主管税务部门批准，可在销售房地产时进行预提。企业上述预提费用，可按公共配套设施项目的总预算成本与总可售面积的比例，计算可售面积每单位的承担标准，并根据当期销售面积计算本期应预提的金额，计入当期开发成本。
五、涉外房地产开发企业执行政策中应注意的几个问题。
1.以租赁方式取得房租收入应纳税所得额的计算问题。企业取得的房租收入，应按当期实际收入，扣除租赁房屋的固定资产折旧及相关费用后的余额，与当期其他经营利润合并计算企业当期应纳税所得额。如企业所开发建设的房屋竣工验收后在会计处理上未确定为出租用途的，则不得计提房屋折旧。企业采取先租赁后出售房地产的，原在租赁期间实际已计提的房屋折旧，不得在售出时再作为成本、费用扣除。
2.委托境外代销、包销征税的计算问题。企业与境外企业签定房地产代销、包销合同或协议，委托境外企业在境外销售其境内房地产的，应按境外企业向购房人销售的价格，作为境内企业房地产销售收入，计算交纳营业税和企业所得税。其企业支付境外代销、包销企业的各项佣金、差价、手续费、提成费等劳务费用，应提供完整有效的凭证资料，经主管税务机关审核确定后，方可作为企业费用扣除，但实际列支的数额不得超过房地产销售收入的10%.
如境外企业与境内企业签订房屋包销协议，为境内企业包销房地产，其包销业务应属于境外企业转让我国境内财产的性质，境外企业取得的房屋转让收入，应按转让收入减除该财产原值的余额缴纳10%的企业所得税。上述包销业务是指境外企业与境内企业签订房屋包销协议并办理了产权转移手续，且境外企业在销售房屋时使用企业收款凭证。
3.投资各方按合同规定分配房产，企业所得税的缴纳问题。企业应首先归集房产建造过程中所发生的费用(包括中方以土地使用权作为投资的费用)后再根据合同规定的房产分配方法，划分双方房产的成本、费用。双方各自销售房产时各自缴纳企业所得税。
六、涉外房地产开发企业的税收优惠问题。
涉外房地产开发企业的外国投资者，将从企业取得的利润直接再投资于该企业，增加注册资本，或者作为资本投资开办其他外商投资企业，经营期不小于五年的，经投资者申请，税务机关批准，可退还其再投资部分已缴纳企业所得税的40%税款。如外国投资者将其从企业分得的利润在中国境内直接再投资举办、扩建产品出口企业或者先进技术企业，可以全部退还其投资部分已缴纳的企业所得税税款。上述申请退还再投资部分已缴纳的所得税税款，不包括地方所得税。如再投资不满五年撤出的，应当缴回已退的税款。
外国投资者再投资退税的办理期限。外国投资者应当自其再投资资金实际投入之日起一年内，持载明其投资金额，投资期限的增资或者出资证明，向原纳税地的税务机关申请退税。
对预售房收入预征的所得税，由于其销售收入和利润未真正实现，其预征的所得税不能享受再投资退税优惠。
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