抵押的房产无法过户怎么办

　　优先受偿权是法律规定的特定债权人优先于其他债权人甚至优先于其他物权人受偿的权利。当借款人无力偿还借款时候，出借人却发现抵押的房产无法过户，这时候该怎么办?由于抵押房产属于“优先受偿”，下面由学习啦小编为你详细介绍相关法律知识。

　　抵押的房产无法过户怎么办

　　案例：马先生因生意急需资金周转，向朋友赵先生借了50万，并用名下房产进行抵押。没想到马先生生意失败，无力偿还借款。赵先生就想把房屋直接过户到自己名下用以抵债，可是当赵先生拿着产权证和抵债协议到房屋登记机构申请过户时，工作人员未予受理。赵先生认为，既然对方偿还不了贷款，自己对房屋就有处置权，因此十分不解。

　　上述案例中，马先生将房产抵押给赵先生，如果双方未明确约定抵押权的实现方式，对该房产的处置就应协商处理。若马先生同意将房屋过户到对方名下，双方可以按照二手房过户程序，备齐材料后共同到房屋登记机构办理产权转移登记;若协商不成，赵先生可以在债权诉讼时效期间内向法院起诉，请求拍卖、变卖抵押房产，并就所得价款优先受偿。

　　抵押房产属“优先受偿”，债权人无权直接获抵押物

　　法律规定：《物权法》第195条，债务人不履行到期债务，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。第198条，抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。此外《房屋登记办法》第12条还规定，除特殊情形外，申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请。

　　应当怎么办：我国法律对抵押权的规定是一种针对抵押物的优先受偿权，而并非在债务不能获得清偿时直接获得抵押物所有权。

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　　抵押手续应该如何办理?

　　在一般的民间借贷行为中，债权人很少意识到将抵押物写入借贷合同，其次，即便有人意识到这个问题，但也只有极少数人知道接下来应该办理抵押担保等手续。房子属于不动产，根据我国《物权法》的规定，只有到相关部门办理了抵押登记首续，这样的抵押才真正发生法律效力。所以正确的流程应该是：

　　一、首先，双方签订借贷合同，然后到公证处公证，此份合同的法律效力;

　　二、其次，自抵押借贷合同签订的30日内，双方持借贷合同和公证书到房管部门办理抵押登记手续;这个时候，借贷人就需提供房屋产权证等材料，这个时候，可以过滤掉那些产权不清晰、房屋归属模棱两可的房子，对债权人来说，是一个极大的保护。

　　三、办理好房屋抵押登记手续以后，如果日后双方出现还贷纠纷，债权人对于抵押的房产则有优先受偿的权力。

　　抵押是借款合同的一个重要特征，是存在抵押品时，银行的放款的安全性将提高，但同时借款者的成本也会增加，正因为这样，借款者愿意向银行支付的利息也会较低，对银行来说其收益未必增加。

　　抵押当出现违约时,赋予贷款人依法没收特定的企业资产的权利,被广泛用来减少与借贷相关的激励问题(即在拖欠发生时使放款者可以获得特定资产).。抵押物，指提供担保的财产。抵押合同,指受益的债权人与抵押人之间所订立的,确认相互之间抵押权利与义务关系的书面协议。

　　抵押也可用于金融衍生工具交易中的信用风险管理，通常的抵押条款都要明确在特定账户内必须维持的最低金额。实际上，期货市场的保证金要求就类似抵押，柜台交易的衍生工具经常使用现金或高流动性、低风险证券作为抵押。

　　一般来说，欠更大金额方要求提供抵押品。如果和约对A为正值、对B为负值，而B欠A更多，则B要提供一定抵押。随着市值变化，需要维持的抵押金额随市值上升而上升、随市值下降而下降。在某一时点，如果市值由正变负，要求提供抵押的一方会发生变化，这会解除原来提供抵押一方的抵押要求。

　　抵押金额的确定可以基于和约市值水平，也可以基于信用评级，市值或信用评级变化使所需抵押发生变化。