商品房“五证两书一表”详细释义(4)
商品房“五证两书一表”详细释义
准确理解三个概念
关于商品住宅质量保修问题，目前国家《建设工程质量管理条例》(以下简称《条例》)、《商品房销售管理办法》(以下简称《办法》)和《建设部商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》(以下简称《规定》)等法规均有规定，但保修对象、保修期起算时间和期限有所不同，应准确加以理解。
概念一：关于保修关系
《条例》规定的商品住宅建设工程保修关系是指由建设工程承包单位(即施工单位)向建设单位(即房地产开发单位)承诺的，而住宅质量保证书中的保修关系是指房地产开发单位向商品住宅用户承诺的，两种保修关系对象不同，是两个不同的法律关系。
概念二：关于起算时间
建设工程保修期是自竣工验收合格之日起计算，而住宅质量保证书的保修期是自商品住宅交付住户使用之日起计算。
概念三：关于保修期限
《条例》规定的屋面卫生间防水、管道等保修期高于《规定》中的保修期。
对于如何确定商品住宅质量保证书的保修期限问题，《办法》第三十三条作了明确规定：商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期;
存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。该条款中的存续期，是指《条例》规定的保修期减去商品住宅交付住户使用日期与竣工验收合格日期之间相隔的时间段(即存续期=《条例》规定的保修期-〔交付住户使用日期-竣工验收合格日期〕)。
据此，住宅质量保证书的保修期限应按以下不同情况分别确定：
1.商品住宅竣工验收合格后即交付住户使用的，其保修期限按不低于《条例》规定的保修期限确定;
2.商品住宅竣工验收合格后相隔一段时间交付住户使用的，当存续期不少于《规定》中确定的最低保修期限时，住宅质量保证书的保修期限按不低于存续期确定;当存续期少于《规定》中确定的最低保修期限时，住宅质量保证书的保修期限按不低于《规定》中的最低保修期限确定。
《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项，一般应当包含以下内容：
1、开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位;
2、结构类型;
3、装修、装饰注意事项;
4、上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明;
5、有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项;
6、门、窗类型，使用注意事项;
7、配电负荷;
8、承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明;
9、其他需说明的问题。住宅中配置的设备、设施，生产厂家另有使用说明书的，应附于《住宅使用说明书》中。
其实就是一个简单两书一表，确关系到以后的房证办理，要正确面对这个问题是很重要的。
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商品房的分类
1.内销商品房，指房地产开发企业通过实行土地使用权出让形式，经过政府计划主管部门审批，建成后用于在境内范围(目前不包括香港、澳门特别行政区和台湾)出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。
复式商品房是内销商品房的一种，是一种经济型房屋，在层高较高的一层楼中增建一个夹层，从而形成上下两层的楼房。
2.外销商品房，指房地产开发企业按政府外资工作主管部门的规定，通过实行土地批租形式，报政府计划主管部门列入正式项目计划，建成后用于向境内、外出租的住宅，商业用房及其他建筑物。
为进一步简化交易手续、刺激住房消费，按照总量控制、合理平稳的原则，北京市政府1999年11月发文规定，除花园式住宅、部队住房和按照市政府制定的租金标准出租的公有住房(廉租房)外，普通内销商品房、侨汇房、经济适用住房，职工已购公有住房、动迁房、职工住宅和其他划拨土地上的住房交易，统一归并为内销商品住房交易，销售对象为中国境内的公民、法人、其他组织和改革开放后赴境外的中国公民。
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