拆迁补偿的谈判技巧有哪些
拆迁补偿的谈判技巧有哪些
拆迁补偿是指房屋征收部门自身或者委托房屋征收实施单位依照我国集体土地和国有土地房屋拆迁补偿标准的规定，在征收国家集体土地上单位、个人的房屋时，对被征收房屋所有权人(以下称被征收人)给予公平补偿。拆迁补偿的谈判技巧呢掌握了吗?下面由学习啦小编为你详细介绍拆迁补偿的相关法律知识。
拆迁补偿的谈判技巧
1、合理定位，目标明确
这是贯穿整个谈判过程的核心工作，对于谈判的后期走向和最终的结果起到着决定性的作用。此处的合理定位，包括被拆迁户对于自己的定位也包括对于拆迁方的定位。
对于自己的定位是一项重要但是很复杂的过程，需要综合房屋的用途、面积、结构、位置，还与周边房屋的价格来进行综合的考量。对自己的正确定位会使自己的拆迁中掌握主动的地位，定位过高或是过低都不好，若是过高会导致对方认为你在谈判中脱离实际，漫天要价，造成谈判破裂，过低的定位又会导致自己的权益受损，难以争取合理的拆迁补偿。因此合理的定位是谈判的第一步。
拆迁补偿的谈判技巧有哪些
谈判是一件双方的事情，因此在知己之后也要知彼，因此，在拆迁谈判前，最好提前了解一下拆迁期限，施工工期是多少?观察实际的拆迁进度情况?拆迁方和自己情况差不多的被拆迁户是怎么谈的?现在同等条件下拆迁方给出来最高的价格是什么?
2、掌握主动权，善于判断
拆迁中很多被拆迁户就一个办法：拖，要么就躲着不见，要么就找各种理由不去谈。但是这样不是一个好的办法，合法、合理并且必要的拖延才能真正在拆迁中占据主动。合理的必要的谈判，我们不应该拒绝，但是要掌握谈判的主动性。
也就是说，在谈判之初，我们要有权决定谈判什么时候进行，在哪进行，和你进行谈判的对方是谁。不要忽视这些细节，如果你能做到在这些小细节上占据主动，对谈判是大有帮助的。
在拆迁中，拆迁方出于工期压力或出于利益考虑，都希望能尽早完成拆迁，促使项目的尽早启动与完成，因此对于非原则性的问题，被拆迁户还是可以很好的掌握主动权，利用对方的心理特点，能为自身谋取更大的补偿。
但是在抓住该弱点的同时，一定要善加利用，有张有弛有度，若是过度利用反而容易激怒对方，使得谈判的环境愈发恶劣，甚至爆发激烈冲突。抓住对方的心理特点是一门技术，如何利用则是一门艺术。
对于上述心理特点的善加利用有的时候有着很大的收效，但是更多的时候是不够的，还需要利用拆迁方的漏洞。这一点与上一点是紧密相连的，合理利用拆迁方的漏洞，往往能带来出人意料的效果。为了合理利用漏洞从而产生逆转的效果，首先需要的就是对于漏洞的查找，需要谈判者具备对案件具有整体的把控能力和专业的拆迁知识。所以这是谈判的取胜的前提条件与制胜点。
3、注意细节，善用技巧
首先谈判一定是一个善于倾听的过程，可以说，倾听是谈判的重要的环节，是获取对方信息的主要渠道，在谈判的时候要善于使用各种方法诱使对方吐露出尽量多的想法，高明的谈判者不会再谈判开局的时候就将底牌亮出来，而是在获取对方的信息之后，通过冷静的分析，将对方的底牌摸清，知道对方的底线和真正的目的，进而掌控整场谈判。
但是这系列的行为一定不要给对方以惊动，因此要求谈判者具有相当的谈判经验，这对一般的拆迁户来说是一个巨大的挑战。
同时，谈判的时候一定要避免对抗式的谈判，千万不要在谈判刚开始就和拆迁人争辩，产生敌对情绪，这样只会导致对抗，致使谈判不能正常进行下去。
若是谈判中出现僵局，此时首先通过解决一些小的拆迁补偿问题为双方创造谈判机会，一旦拆迁人与被拆迁人在一些微不足道的问题上达成一致，拆迁人就会变得更加容易被说服。
以下几个细节问题是被拆迁户在拆迁谈判中一定要注意的问题，首先和你谈判的拆迁方的代表可能会有好几拨，那么此时就应该明确这些和你谈判的人是否有谈判的主体地位，他们所能谈判的最高的权限是什么。和有权力的人谈才有谈判的效果，否则只是白白的浪费时间和精力。
同时在对拆迁方进行心理战的时候，一定要反过来预防拆迁方对你实施心理战，尤其是奖励期心理战，不要轻易相信所谓的奖励期补偿如果错过就没有机会了。
尤其在拆迁一开始的时候，双方对于补偿价格的心理预期差异很大，有时候对于原则性的问题存在着原则性的争执，因此如果这些原则性问题得不到解决，谈细节问题和给出具体的报价都没有任何意义，从这个角度来说，我们也应该在拆迁前期避免暴露我们的心理低价。
这个时候，可以和对方谈一些原则性的问题，在一些原则性问题得到确认以后再进行细节性谈判，一些细节性问题得到解决后再具体报价。
总而言之，拆迁谈判与其他谈判有着共通之处，其中的谈判技巧也是从常规的谈判技巧和方式中衍化而来的。对于被拆迁户而言，谈判即要做好先期的准备工作要详细了解有关于除权补偿和安置的相关法律和政策，在谈判中掌控主动地位，善于使用谈判技巧，抓住细节，做到心中有数，进退有度，保护自己的合法权益不受损害。
但是，由于拆迁中双方主体的不平等，拆迁户在谈判中很难获取优势甚至难以有平等的地位，在进行拆迁谈判前或者谈判陷入僵局的时候，尽早委托专业拆迁律师协助处理拆迁纠纷，能更好的保障自身权益，少走弯路，避免不必要的损失，争取到合法合理的拆迁补偿。
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拆迁补偿的方式
货币补偿
货币补偿是通过不同的法定依据由专业的评估机构对被拆迁房屋进行专业的估价，生成有据可循的多远组成的补偿金额。以下介绍三种法定评估依据：
市场评估价是指被拆迁房屋的房地产市场价格，是由符合规定的专业估价机构，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。
商品房交易均价是指同区域同类型普通住宅商品房交易平均价格，由相关部门每季度定期汇总测定并公布。
重置价是指由估价机构采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，判定出重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。
上述三种价格都是拆迁补偿的法定依据，但用途各有不同，在不同情形下分别适用。
产权置换
产权置换也被称作产权调换，根据评估方法不同，有两种置换方式。价值标准产权置换指的是依照法定程序，通过对被拆迁人房屋的产权价值进行评估，之后再以新建房屋的产权予以价值的等价置换。面积标准产权置换指的是以房屋建筑面积为基础，在应安置面积内不结算差价的异地产权房屋调换。
产权置换分为两种形式：
异地安置。异地安置是指由于开发商项目不涉及住宅或由于该地块容积率原因，不能进行回迁安置，只能选择在其他地块上新建安置房，再通过产权的增减尽量以等价价值做到产权置换。
回迁安置。回迁安置是指开发商拆迁重建项目能够完成回迁安置，通过产权置换比例完成回迁安置。
附：目前我国各大城市在拆迁补偿上都有设定人均最低面积，如上海人均最低面积为22㎡。
两者相结合的补偿方式
顾名思义，这种补偿方式就是指既给货币补偿又给产权置换。
由于我国城市化进程与其他诸多客观因素，导致房价和地价的虚高，因此造成了诸多不能够单单用货币补偿或者产权置换解决的问题，所以就出现了货币补偿和产权置换相结合的补偿方式。
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