最高法关于保障业主权利的司法解释
业主是在区分所有建筑物内或者在一个建筑区划内拥有一个或者一个以上专有建筑物空间或者房屋的所有权人。你对业主权利有多少了解?下面由学习啦小编为你详细介绍法律相关知识。
最高法关于保障业主权利的司法解释
《中华人民共和国物权法》自2007年10月1日施行以来，涉及业主权利和物业服务的纠纷案件数量不断增加。针对这一情况，最高人民法院出台了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，并已于今年10月1日起正式施行。最高人民法院有关负责人回答了相关问题。
最高法关于保障业主权利的司法解释
业主不得滥用权利
问：实践中常有业主以未享受有关物业服务为由，拒绝缴费。如住在一层的业主认为常年不用电梯，电梯费是否就不用交了?
答：选聘物业服务企业是业主共同作出的决定，只要物业服务企业按照合同约定提供了相关服务，则物业费的缴纳义务对全体业主而言都是均等的。
否则，物业服务关系的稳定性和确定性将会被彻底打破。业主以前述理由所提的抗辩属于权利滥用，有损业主自治机制和物业服务秩序，所以不应得到支持。经书面催缴，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。
不支持物业“乱收费”
问：物业超出合同范围擅自收费的情况怎么处理?
答：根据《解释》规定，物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。
规范物业服务企业的退出行为
问：物业服务合同权利义务终止后，如果物业服务企业拒绝退出，并以存在事实上的物业服务关系为由要求业主支付物业费，应否得到支持?
答：实践中，在物业服务合同权利义务终止后，因物业服务企业拒绝退出而引发的纠纷不在少数。物业服务合同权利义务终止的情形，主要包括合同终止、解除、期限届满且未续期等。
司法解释明确规定，在物业服务合同权利义务终止后，物业服务企业应当退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必须的相关资料和由其代管的专项维修资金。如果物业服务企业拒绝退出物业服务区域，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。
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物业服务的概念
物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。
符合下列情形之一，业主委员会或者业主有权请求人民法院确认合同(包括前期物业服务合同)或者其相关条款无效：
(1)物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务一并委托他人而签订的委托合同;
(2)物业服务合同中免除物业服务企业责任、家汇总业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。
物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的，业主有权请求物业服务企业承担继续履行、采取不久措施或者赔偿损失等违约责任。
物业服务企业公开作出的服务承诺即制定的服务细则，属于物业服务合同的组成部分。
业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为的，物业服务企业有权请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任。
物业服务企业有权收取物业费。但需要注意的是：
(1)物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费的，业主可以违规收费为由提出抗辩，业主还有权请求物业服务企业退还其已收取的违规费用。
(2)经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费的，物业服务企业有权请求业主支付物业费。物业服务企业已经按照合同约定以及相关的规定提供服务的，业主不得以未享受或者无须接受相关物业服务进行抗辩。
(3)业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。
业主大会按照《物权法》第76条的规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会有权请求解除物业服务合同。
物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会有权请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金。
物业服务企业不得拒绝退出、移交，并不得以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义乌终止后的物业费。
前瞻产业研究院发布的《中国物业服务企业商业模式与市场投资战略规划分析报告 》显示，我国传统物业服务效率较为低下，运营过程不够透明，许多业主对物业服务公司的满意度较低。
而物业服务行业市场的竞争主要表现在对顾客的全面争夺，而是否拥有顾客取决于物业服务企业与顾客的关系，取决于顾客对物业产品和服务的满意程度。
顾客满意程度越高，物业服务企业竞争力越强，市场占有率就越大，物业服务企业效益就越好，这是不言而喻的。物业服务企业应着力创造顾客价值，而创造顾客价值的关键是顾客满意。
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