约定担保数额小于实际​数额债权的抵押权如何实现(2)
其三，在设定抵押权时以抵押房屋的评估值来确定所担保债权的数额，待抵押权实现时，抵押房屋的价值等于或高于房屋抵押权设定时的评估值，也等于或高于所担保债权的总额，抵押权人不能诉请增加担保的债权数额。
抵押权人在与抵押人设立抵押权中，经充分考虑自己的利益，愿意接受评估值较低的抵押物作为其债权的担保，属正当的权利行使，法官应当予以尊重，不应干预。
双方当事人在抵押合同中一旦约定了抵押担保的债权总额并办理了抵押登记手续，就应履行抵押合同约定的义务，这是诚实信用原则在合同履行中的具体体现。在抵押权实现时，遇到抵押权变卖、拍卖的变现价值等于或高于抵押权设定时的评估值，也高于所担保的债权总额时，导致未设定抵押担保的债权数额得不到优先受偿。
在此情形下，抵押权人可以与抵押人就未担保的债权数额协商予以增加。
但是，此情形不同于情势变更或显失公平等其它情形，所以，在未经抵押人同意变更的情况下，抵押权人不能诉请法院予以调整，法官基于合同意思自治原则，其实也无权干预当事人对合同条款的变更。除非当事人在抵押合同中约定的担保债权总额大于实际登记的担保债权总额时，抵押权人方可诉请法院判令抵押人履行足额登记义务并承担约定的抵押担保责任。
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抵押权的种类
抵押权的种类，根据不同的标准可以进行不同的划分，根据我国《担保法》的相关规定，抵押权主要有以下几种：
(一)不动产抵押
不动产抵押，是指以不动产为抵押标的物而设定的抵押。不动产抵押是最普遍的抵押形式，由于不动产的特殊性，抵押人不转移对其的占有即可达到担保之目的，因此在实践中受到社会的普遍欢迎。
(二)动产抵押
动产抵押，是指以动产为抵押标的物而设立的抵押。动产抵押并不意味着所有的动产都可以称为抵押的标的物，有一些动产是不适合成为抵押标的物的。动产抵押的特征仍是抵押人不转移对财产的占有，否则将与质押无异。
(三)权利抵押
权利抵押，是指以特定的财产权利作为抵押标的物的抵押。对于何种权利可以成为抵押的标的物，一般法律都会做出明确的规定，我国可供抵押的权利一般是指土地使用权。
(四)最高额抵押
最高额抵押，是指抵押人与抵押权人协议，在最高债权额度内，以抵押物对一定时间内连续发生的债权作担保的抵押形式。最高额抵押具有下列特征：1、抵押担保的是将来的债权，现在尚未发生;2、抵押担保的债权额不确定，但设有最高额限制，最高额限制并非债权的实际最高额;3、实际发生的债权是连续的、不确定的，即债权人不规定对方实际发生债权的次数和数额;4、债权人只可以对抵押财产行使最高限额内的优先受偿权;5、最高额抵押只需一次登记即可设置。
我国最高额抵押的适用范围，仅适用于借款合同和债权人与债务人就某项商品在一定期间内连续发生交易而签订的合同。
(五)财团抵押
财团抵押，又被称为企业抵押，是指抵押人以其全部的财产，包括动产、不动产和权利为一体共同作为标的物来进行抵押的行为。采用此种抵押方式的抵押人一般是企业，可以是企业的担保能力集中。《担保法》第34条规定，抵押人可将其合法财产一并抵押。
(六)共同抵押
共同抵押，又成为总括抵押，是指为了同一债权的担保，在数个不同的财产上设置的抵押。共同抵押的突出特点是在数个抵押物上设定数个抵押权，共同担保同一债权。其中一个抵押权实现，其他财产上的所有抵押权均消灭。
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