物业管理的相关知识(2)
物业管理的相关知识
物业管理的相关知识二：
11 、物业服务成本或者物业服务支出构成：
( 1 )管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;
( 2 )物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;
( 3 )物业管理区域清洁卫生费用;
( 4 )物业管理区域绿化养护费用;
( 5 )物业管理区域秩序维护费用;
( 6 )办公费用;
( 7 )物业服务企业固定资产折旧;
( 8 )物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;
( 9 )经业主同意的其它费用。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
12 、业主交纳物业服务费的义务：
业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。
物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。
13 、车辆收费：
普通住宅和经济适用房小区内符合规划标准的封闭式共用车库和露天停车场(停车位)，由物业服务企业人员提供管理服务的，经价格主管部门批准，可收取停车服务费，具体标准由各级价格主管部门核定。
14 、业主大会：
业主大会，是指由物业管理区域内全体业主组成，或者业主人数较多时，由一定的业主代表组成，代表和维护物业区域内全体业主的共同利益，行使业主对物业的管理权利的业主自治、自律机构。业主大会的法律性质主要表现为是一种自行组成，自治、自律、自助的自治性组织。
15 、业主大会的职责
( 1 )负责制定、修改管理规约和业主大会议事规则。
( 2 )选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作。
( 3 )选聘、解聘物业服务企业。
( 4 )决定专项维修资金的使用，续筹方案，并监督实施。
( 5 )制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用，公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。
( 6 )法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
16 、业主大会成立的条件
新建和已建成的商品房(包括经济适用房)入住率超过 50% 的或入住率不足 50% ，但首户入住已满两年的物业管理区域;公有住房出售率超过 50% 的物业管理区域，应当尽快组织召开首次业主大会会议，成立业主大会，选举产生业主委员会。
17 、业主大会成立的程序
( 1 )在物业所在地的房产行政主管部门指导下，街道办事处(乡镇人民政府)及其委托的社区党委领导下，由社区代表、业主代表，建设单位组成业主大会筹备组，负责业主大会的筹备工作。
( 2 )筹备情况介绍。由业主大会筹备组成员代表筹备组向全体业主介绍业主大会筹备的情况，业主对不明事项可以提问，由筹备者作答。
( 3 )业主委员会候选人提名。由业主大会筹备组成员代表筹备组介绍业主委员会候选人的基本情况，候选人也可以作自我介绍。
( 4 )审议、通过业主大会议事规则。业主大会议事规则由筹备组起草，在广泛征求业主意见的基础上形成，在第一次业主大会时提交全体业主讨论通过。
( 5 )选举产生业主委员会委员。由全体业主通过投票的方式选举业主委员会成员，在此基础上明确分工，形成业主委员会。
( 6 )在新产生的业主委员会的主持下审议、通过其他与物业管理相关的必须由业主大会通过的重大事项。
18 、业主委员会
业 主委员会，是指依据管理规约或者法律的规定，在房地产行政主管部门指导下成立的业主大会选举产生的，由业主代表组成的代表业主利益、监督物业服务公司工作 和广大业主履行管理规约的民间性组织。从我国司法实践来看，业主委员会是一个物业管理区域内长期存在的、代表广大业主行使业主自治管理权的必设机构，是业 主自我管理、自我教育、自我服务 , 实行业主自治自律与专业化管理相结合的管理体制，保障物业的 安全与合理使用，贯彻执行国家有关物业的法律、法规及相关政策，并办理本辖区涉及物业管理的公共事务和公益事业的社会性自治组织。因此，业主委员会不仅是业主参与民主管理的组织形式，也是业主实现民主管理的最基本的组织形式。
19 、业主委员会的职责
( 1 )召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况;
( 2 )代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;
( 3 )及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行服务合同;
( 4 )监督管理规约的实施;
( 5 )业主大会赋予的其他职责。
另外，为了加强对业主委员会的管理，以便更好地维护业主的合法权益，《物业管理条例》规定了成立业主委员会实行备案制度。
20 、管理规约
管理规约，是指由全体业主共同制定，规范业主在物业管理区域内从事有关物业使用、维护、管理等涉及业主共同利益的事项，且经全体业主签署后对全体业主具有普遍约束力的规约。管理规约一般以书面形式订立，全体业主应当共同遵守。
21 、管理规约的主要内容
( 1 )有关物业的使用、维护、管理。
( 2 )业主的共同利益。
( 3 )业主应当履行的义务。
( 4 )违反管理规约的行为及承担的责任。
22 、业主在签署管理规约时应注意问题
( 1 )开发商在预售出售房屋时，会制定临时管理规约，在签署预售合同或出售合同时要求购房者一并签署，这对购房者而言，也具有约束力。但在业主按照地方法规成立业主委员会，审改通过管理规约后，原先由开发商制定的临时公约即告失效。
( 2 ) 管理规约不应设定处罚权。这是因为管理规约本质上是自治规范，无权设定如罚款、扣押或没收财产等类似行政处罚的罚则。只有法律、行政法规、规章才能赋予行政机关处罚权。而且，法律对此也有严格规定。业主委员会作为一个自治性组织是无权实施处罚的。但管理规约可以约定解决争议的途径和民事责任的承担(如恢复原状、赔偿损失等)。
( 3 )管理规约是针对不动产物业的使用、管理等行为而设定的。只是在该物业区域内，物业所有人或使用人(含承租人)对物业的使用、管理等行为均应受管理规约的制约。
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