北京二手房交易流程
北京二手房交易流程
北京市地税部门将优化二手房交易税收服务，推行纳税人跨区办业务和限时办理制，这对打算购买二手房的市民来说无疑是个好消息。那么北京市二手房交易流程如何?下面就是学习啦小编给大家整理的北京二手房交易流程，希望对你有用!
北京二手房交易流程
1、买卖双方互相了解。买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。
2、房屋买卖合同的签订。如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序)，买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。
3、提交产权审查申请。买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。
4、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。
5、缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。
6、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。
7、贷款手续办理。对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。
8、其他事项交付。买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。
北京二手房交易注意事项
1、核实二手房房主的身份。如果房主是个人，应该要求查看他的身份证;如果是单位，应该到工商局查看它的档案资料;如果卖方有代理人，应查看他有没有经过公证的授权委托书。
2、到房管局查验卖方的房产证。进行二手房交易前应查看该房屋是否有房屋共有权人，如果房屋为多人共有，则须卖房人提供所有共有人的身份证件及同意出卖房屋的书面文件;如是夫妻共有财产，是否经过卖方配偶的书面同意;如果房屋已出租，则须卖房人提供承租人同意出售的书面意见;如果房屋已被抵押，则须卖房人提供抵押权人同意房屋出售的书面文件。
3、中介公司的选择。买房在进行二手房交易前，如果对交易事项不了解，可选择正规的、有一定信誉度的中介机构，必要时可查阅中介机构应具备的"两证"，一为工商部门颁发的营业执照，二为房屋土地管理局颁发的中介代理资质证书。
4、房屋购买的限制。已列入拆迁公告范围的房屋或被国家征用的房屋;被人民法院或行政机关依法查封的房屋;属违法或违章建筑的房屋;存在产权争议的房屋。
5、注意将房主的承诺写进合同。交易双方当事人对房地产管理部门申报的成交价明显低于市场价时，或者以所购房屋进行抵押贷款时，要对所购房屋进行评估;签约过程中应特别注意，对交易的任何关键性约定或卖方的任何承诺均应体现在合同中，不能以口头约定代之，因为口头约定在一旦发生纠纷时则无法举证。合同的必备条款主要包括：房屋面积及附属设施、价款及给付方式、土地使用年限、房屋交付期限、违约责任等;如果选择了按揭贷款的付款方式，则须按照规定办理贷款手续。
北京市二手房买卖常见纠纷问答
1、没有产权证的房屋能不能卖?
意见：《城市房地产管理法》第三十八条第(六)项“未依法登记领取权属证书”的房屋不得转让的规定，不应作为认定房屋买卖合同无效的法律依据。
对以将来可能取得所有权的房屋为标的物的买卖合同，法院不应仅以出卖人在签订合同时尚未取得房屋所有权为由认定买卖合同无效。出卖人在合同履行期限届满时仍未取得房屋所有权，致使买受人不能办理房屋所有权转移登记的，应当承担相应的违约责任。
解读：未依法登记领取权属证书转让房产仍可主张买卖有效。城市房地产管理法为行政管理范畴，不影响民事合同效力。在确定产权专属而只是没有产权证的情况下，可以无证售房，未取得房本不作为认定买卖合同无效的证据。如果到期无法过户办证，卖方担责。
2、夫妻共同财产，只登记了一个人的名字，该人自己能卖吗?卖了怎么办?
意见：合同是否有效(有效)——夫妻一方未经另一方同意，以自己名义转让登记在自己名下的法定共有房屋，当事人以出卖人在缔约时对房屋没有所有权或者处分权为由主张房屋买卖合同无效的，不予支持。合同能否履行——
(1)房屋尚未办理过户，买受人要求继续履行买卖合同办理房屋过户登记的，法院应当释明买受人可以主张解除合同，经释明买受人坚持不变更诉讼请求的，应当判决驳回其诉讼请求。买受人主张合同解除的，有权要求出卖人承担包括赔偿房屋差价损失在内的违约责任。
(2)房屋已经过户，经审查买受人符合“善意取得”规定的(具体规定为：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人)，房屋归属买受人。不符合的，房屋应追回。
解读：买受人不知道共有，已经尽了注意义务，又已经过户，符合上述条件，合同有效，房屋归买受人。上述条件缺一个，房屋都不能归买受人。
3、经济适用房能买卖吗?
意见：政策、法规规定的限制上市交易期限内(一般为五年)，转让经济适用房，无效。转让“按经济适用房管理”的房屋，有效。
4、有抵押的房屋能卖吗?卖了怎么处理?
意见：房屋抵押权存续期间，出卖人(抵押人)未经抵押权人同意转让抵押房屋的，不影响房屋买卖合同的效力。出卖人在合同约定的履行期限届满时仍未履行消灭抵押权的义务，致使买受人无法办理房屋所有权转移登记，买受人请求解除合同，并要求出卖人承担相应违约责任的，应予支持;买受人要求继续履行合同，办理房屋所有权转移登记，经法院释明后仍坚持不变更的，对其诉讼请求，不予支持，但买受人同意并能够代为清偿债务消灭抵押权的除外。
解读：未解押，转让无需银行同意，买卖有效。未解押，无法过户，可解除合同。未解押，不支持履行过户。买受人解押可过户。
5、被查封的房屋能卖吗?卖了怎么处理?
意见：出卖人擅自将已被国家机关采取了查封等强制措施的房屋转让给他人的，买卖合同一般认定为无效。出卖人转让房屋后，有权国家机关对房屋采取了查封等强制措施的，不影响已成立的房屋买卖合同的效力。合同约定的履行期限届满时，强制措施仍未解除，致使买受人不能办理房屋所有权转移登记的，可以参照有抵押的房屋转让来做处理。
解读：先查封，后转让，买卖无效。先转让，后查封，转让有效，但不支持过户。买受人解押可过户。
6、房屋上有他人的居住使用权，房主能卖吗?卖了怎么处理?
意见：出卖人因婚前购买、拆迁安置等原因单独享有房屋所有权，其配偶、其他亲属或被安置人因婚姻、亲属关系或拆迁政策规定有权居住该房屋，并形成共居事实，居住人以出卖人转让房屋未经其同意，侵害其居住权益为由，要求确认房屋买卖合同无效的，不予支持。但居住人的相关权益应当得到法律保护。
解读：居住使用权与产权不同。保护居住人权益，但不代表居住人有处分权。居住人非合同一方，不能影响买卖合同的有效性。但居住人的权益应当保护，一般是转换为金钱形式解决。
7、一房多卖怎么处理?
意见：出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，在合同均为有效的前提下，买受人均要求继续履行合同的，原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人：
(1)已经办理房屋所有权转移登记的;
(2)均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的;
(3)均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理的予以确定。
解读：一房数卖，给谁的先后顺序，首先是先过户的(但不能是串通过户)，其次是先占房的(但不能是非法占房)，其余结合上述几个方面酌情确定。
8、借名买房，如何处理?
意见：当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求出名人办理房屋所有权转移登记的，可予支持。当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持，根据证据可以认定为借债的，可作为债权处理;不能认定的，作为赠与处理。借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者要求过户的，一般不予支持。
解读：支持借名买房(非经济适用房)的过户效力，但需要证据尤其是书面协议支持，仅凭出资关系不能证明借名买房，只能认定债权或赠与。
9、可以通过承担违约责任的方式，强行解除房屋买卖合同吗?
意见：房屋买卖合同签订后，一方当事人不同意继续履行，愿意以承担相应违约责任为代价解除合同，而另一方坚持要求继续履行，经审查合同继续履行不存在现实困难的，应当判决双方继续履行合同，
解读：除非对方同意，否则己方不能通过承担违约责任的方式来解除合同，只要房屋买卖合同能履行的，对方又坚持履行的，必须履行，不能解除。
10、如果合同确实已经不能履行，或者守约方同意不再履行而改为追究对方赔偿房屋差价的，如何计算?
意见：房屋买卖合同签订后，一方当事人根本违约致使另一方订立合同的目的不能实现，守约方要求解除合同，并要求违约方赔偿房屋差价损失的，应酌情予以支持。在认定和计算损失时，应从守约方主张的总额中，扣除守约方未采取合理措施不当扩大的损失、守约方亦有过失所造成的损失、守约方取得利益需要支出的必要的交易成本，并综合考虑守约方的履约情况等因素予以确定。
解读：八个字，差价应赔，数额酌定。
11、有租户的房屋，卖了后，租户不同意，要求优先购买权，如何处理?
意见：出租人转让房屋给第三人，侵害承租人优先购买权，承租人请求判决其与出租人在与第三人同等条件下成立房屋买卖合同关系，出租人为其办理房屋所有权转移登记，经审查承租人购买房屋的意思表示真实，且具备合同履行能力的，法院可以支持其诉讼请求，并判决承租人在合理期限内依同等条件支付房屋价款，法院在审理过程中可以根据案件实际情况要求承租人提供相应的担保以证明其具备合同履行能力。承租人在诉讼中仅要求法院确认其对房屋享有优先购买权，而不要求行使优先购买权，经法院释明后仍坚持不变更的，对承租人的诉讼请求，不予支持。
解读：承租权人优先购买权的保护，不单独确认，只支持行使。而且，意思真实且具备合同履行能力，才支持行使。
12、房屋买卖中阴阳合同的效力如何认定?
意见：当事人在房屋买卖合同(包括双方已经签字的网签合同)中为规避国家税收监管故意隐瞒真实的交易价格，该价格条款无效，但该条款无效不影响合同其他部分的效力。当事人要求确认买卖合同全部无效的，不予支持。
解读：假的价格条款无效，按真价格继续履行，不影响合同本身效力。
13、房屋买卖合同签好后，限购政策来了，怎么处理?
意见：
(1)限购房资格的——合同订立后，尚未网签的，由于限购政策实施，致使买受人无法办理网签过户的，属于因不可归责于双方当事人的原因，导致合同目的无法实现。当事人要求解除合同的，一般应予支持。出卖人应当将收受的购房款或定金返还给买受人。当事人一方要求另一方承担违约责任或适用定金罚则的，不予支持。已经网签的，合同可以继续履行。
(2)限制贷款的——房屋买卖合同约定以按揭贷款方式付款，买受人以房贷政策变化不能办理按揭贷款导致无履约能力为由，请求解除合同，并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的，经审查，买受人是否确因房贷政策变化而不能办理约定的按揭贷款的，一般应予以支持其诉请。
(3)提高首付比例和贷款利率的——对房屋买卖合同明确约定以按揭贷款方式付款，且买受人能够举证证明其确因首付款比例提高、贷款利率提高或不能办理按揭贷款等因素，导致无履约能力的，其以不可归责于双方当事人的事由为由请求解除合同，并要求出卖人返还收受的购房款或者定金的，可以支持。
在以上三种情况中，经审查合同解除确实导致当事人间利益失衡，损失方要求对方补偿其所受合理损失的，可酌情予以支持。
解读：一般情况下，经审查确实因限购政策导致合同履行情况和成本发生重大变化的，合同可予解除，双方互不负担违约责任。如有合理损失，可酌情支持。
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