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鹤岗房价为什么这么低

时间: 广辉4575 分享

“逃离北上广,我要去鹤岗。轻轻松松买套房,那叫一个爽。”2019年,一首名为《我要去鹤岗》的“神曲”爆火网络。那一年,因为一则“流浪老哥5万元鹤岗买房”的新闻,下面是小编整理的鹤岗房价为什么这么低,希望能够帮助到大家。

鹤岗房价为什么这么低

近几年,“鹤岗”火了,一个东北边陲小城,因为其低廉的房价而火遍大江南北。最开始,是鹤岗公安局招聘警察“送房送车”的新闻吸引了大家的注意力,后来有媒体发现,鹤岗的一套房子几万元、每平米仅千元上下。再后来,鹤岗成了低房价的代名词,只要哪里房价低,就会被冠以“某某省小鹤岗”的别名。最近,又有80后外卖员夫妻在鹤岗三个月全款买房的新闻上了热搜,让人不禁感叹,房价,还是鹤岗的低。

每当人们说起鹤岗房价为什么这么低的时候,总是说因为鹤岗人口流失严重,资源枯竭等等。但是随着第七次人口普查数据公布,我们发现,鹤岗的人口降幅甚至排不到的前二十,在黑龙江省内,都只能排在第十名。

是因为资源枯竭吗?在这份榜单中,同省的七台河市和伊春市与鹤岗同为国家认定的资源枯竭型城市,根据安居客数据显示,伊春市房价在5000元左右,是鹤岗的两倍,七台河市则是3400元,比鹤岗高约一半,而这种差距还是建立在两市GDP规模和人口数量都不及鹤岗的情况下。

既然如此,为什么鹤岗的房价如此之低,低得清新脱俗、低到知名?本期《我不理解》,带你理解一下鹤岗房价为什么这么低。

一句话说结论就是,鹤岗低房价的原因在于棚改。

什么是棚改?简单说,就是将成片的危旧住房、破房烂院等拆除重建,所谓的城中村就是棚户房,是棚改的对象之一。而在鹤岗这种资源枯竭型城市,由于存在大量的煤炭采空区,棚户房尤其多。因此,2008年国家启动了保障性安居工程,开始性的棚改工作。

棚改首先要拆房子,也就需要安置住在棚改房里的居民。安置分为实物安置和货币化安置,实物安置就是拆你一套房子,再给你一套房子,有时甚至不止一套;而货币化安置就是给你钱,让你自己去买房子。

货币化安置直接造就了中国一个著名群体“拆迁户”,因此暴富的人不在少数。由于新房子还未建好,拆迁户们手持巨资但没房子住,相当于在短期内房子供给减少而需求增加了。因此在大多数城市,棚改起到了抬升房价的作用,房企们在这个过程中赚的是盆满钵满。

但是到了鹤岗这里,情况有些不同。鹤岗在棚改过程中几乎不使用货币化安置,也就是说拆迁只补偿房子而不给钱。这造成了房地产市场的供需失衡。

根据鹤岗市“十三五”期间的政府工作报告,鹤岗市在2017年到2020年间,分别新建保障性住房4.1万套、1万套、0.7万套、0.6万套,虽然2016年数据没有公布,但是根据2016年政府工作报告,鹤岗计划在2016年新建城市棚改房3106套,续建7628套;煤矿棚改新建8306套,续建5439套;公共租赁住房续建1861套。由于数据非常具体,因此我们可以推测2016年鹤岗大约新建保障房2.6万套。

将这些数字相加,鹤岗在“十三五”期间一共新建保障房约9万套,这个数据是什么概念呢?

还是用七台河市、伊春市作例子,“十三五”期间,七台河市约新建保障房仅3万套,该市的棚改项目大部分采用货币化安置,如2017年,实物安置4167套,货币化安置19056套,发放购房补贴22.91亿元;伊春市则几乎不再新建保障房,而是采用改造的办法,如2016年改造棚户区1.15万套、农村危房1526户、老旧小区17个,2018年改造棚户区6111户、老旧小区30个。

甚至是广州这个一线城市,“;十三五”期间也仅新建保障房10.32万套。也就是说,鹤岗同期新建的保障房,与广州就差了一万多套。更别提在16年之前的三年,鹤岗还建了6.6万套……

根据鹤岗市第七次人口普查数据,鹤岗平均每个家庭户2.06人,15.6万套房子足够32万人居住,而鹤岗一共也只有89万人。

或许是害怕货币补偿会加速拆迁户们“逃离”鹤岗,又或许是出于对财政支出的谨慎考虑,毕竟七台河市补偿1.9万户居民就花了近23亿,而2020年鹤岗全年财政收入也不过38.8亿。总而言之,鹤岗的棚改项目几乎没有减少当地的房子供给,甚至可能还增加了不少,加上积压已久、卖不出去的商品房,鹤岗的房子实在太多了。

在房子的供需严重失衡的情况下,房子成了人们手中的“负资产”。房租非常低,许多房子只要租户帮交取暖费可以免费住,根本产生不了,而房东们还需要承受房价日益下降的风险,因此人们纷纷以“白菜价”抛售房产,而这种房产就是我们在新闻中看到的那些。

在过去十年里,棚改完成诸多历史使命,如消化房地产库存、拉动内需、对冲经济下行趋势带来的不利影响等,但棚改产生的负面效果也不容忽视。比如,在人口净流入城市,大幅抬升了当地房价,制造了一批“一夜暴富”的群体;而在像鹤岗这样的人口净流出城市,实物安置会让房价暴跌,货币化安置则加重了财政负担。

因此,2019年国家转变政策方向,决定以“旧改”代替“;棚改”。

旧改主要是为老旧小区改造水电气路、加装光纤及电梯,修建停车场等,而彼时需要改造的老旧小区涉及居民上亿人,体量庞大。因此旧改也能起到带动钢铁、水泥、建材等产业发展、拉动内需的作用。

因为旧改不改变房地产市场的供求格局,加之许多人习惯了原来的生活环境,除非把房子拆了否则他们也没有太大动力搬家,因此旧改对于房价的冲击不如棚改般剧烈,甚至对房价还有一点小利空,毕竟旧的房子不拆,就没人买新的房子。

旧改能够拯救鹤岗的房价吗?目前来看很难。鹤岗超低房价的直接原因在于房子盖得太多,归根结底还是因为人口数量和房子数量的不匹配,旧改只是不再盖新房,并不起到消化库存的作用。

但对于鹤岗这种房屋存量已经很庞大的城市来说,消化天量库存本就不是一朝一夕能完成的事情,只要不再继续盖房子、加剧房地产市场扭曲,就已是较好的局面了。

鹤岗房价

“每个人的心中都有一个鹤岗”

10月中旬,来自南京的赵女士只花了1.5万元,就全款在鹤岗买下了一套46平方米的住宅。不仅如此,赵女士还聘请了一位夜班保姆,每天定时打扫卫生、做饭,每个月仅需要支付1000元工资。

紧随其后,来自广东的90后男生“小豪哥(在鹤岗)”带着女友,以4万元全款买下一套70平米度假房的消息也登上了微博热搜。“小豪哥(在鹤岗)”在短视频平台透露,自己早在2年前即定居鹤岗。没有房贷车贷压力的90后小伙,在鹤岗“安静地过着自己平凡幸福的小日子”,“很享受现在的生活”。

在以“白菜价”闻名的鹤岗,这样的房价其实并不稀奇:在短视频平台上,博主们热情地推介着3-5万元一套的住宅,低至1、2万元一套的房源也不在少数,让年轻人心心念念。在鹤岗,年轻人用一二线城市几个月的工资甚至1个月工资即可买下一套属于自己的住宅,也让“鹤岗”成了梦想般的存在。有人感慨地说,“每个人的心中都有一个鹤岗”。

根据全国房价行情网数据,2021年11月,全国310多个城市房价最低的前十个城市中,有6个是东北城市。其中,鹤岗以2000元/平出头的二手房价排名全国倒数第一;时间再往前推移,中国房地产业协会数据显示,2019年3月,在纳入统计的341个城市中,鹤岗以2177元/平方米的平均房价位列倒数第一位。

《华夏时报》记者看到,在诸葛找房、安居等平台上,不乏总价低于10万元的房源。例如,一套位于鹤岗市兴山区东山路岭北小区的44平方米房源,总价2.1万元,均价仅478元/平方米;另一套位于南山区南红旗路的鹿北街13号楼40平米房源,总价2.3万元,单价仅为573元/平方米。若是选择租房,“东兴小区”一套简陋的50平米住宅,月租金仅需180元,令人咋舌。

但需要说明的是,鹤岗也不是遍地都是“白菜”。10月26日,针对外地人到鹤岗白菜价买房的新闻,鹤岗相关部门首次作出回应:鹤岗政务服务中心向媒体强调,“近期咨询移居业务较多,房价没那么低”。

根据诸葛找房、安居客等平台,2022年10月,鹤岗的二手房均价在2137元-3141元。有报道称,当地中介指出,在鹤岗市中心每平米2000元至3000元才是正常价格,热门地段的学区房则是每平米4000元以上。在购房平台上,《华夏时报》记者也看到,上述低价房源多为楼梯房的顶楼,或者内饰破旧、地处偏僻路段。

10月27日中午,《华夏时报》在短视频直播间看到,一名专职为网友代购鹤岗住宅的博主周小军(化名)直言,不建议购买1.5万的房子,“性价比不高”,推荐网友考虑价格更高一点、好一点的房源。在此前发布的一则短视频中,周小军也强调,“1.5万那是极端个例”。其介绍说,鹤岗有很多中高端电梯房,价格在五六十万不等,“配套设置该有的都有,不全是几万的”。

买房后“闲置”为常态

鹤岗的房价为何如此之低?综合报道显示,最近十年鹤岗棚改房量大,导致供大于求;同时,外地人可以直接买房,不限购。

一份发布于2008年6月的《鹤岗市人民政府关于印发鹤岗市棚户区改造实施方案的通知》显示,棚户区改造工作拟用五年时间完成,采用原址重建和异地新建两种方式对棚户区进行改造。根据国家的批复,鹤岗市列入棚户区改造为26片,总户数为6.72万户,20.17万人;规划新建16个住宅小区,规划总建筑面积477.42万平方米,其中,住宅面积418.59万平方米,配套公建面积58.83万平方米;预计总投资68.9亿元。

另外,根据鹤岗市“十三五”期间的政府工作报告,鹤岗市在2017年-2020年期间,分别新建保障性住房4.1万套、1万套、0.7万套、0.6万套。

而在市场供过于求的背后,是这座东北边陲小城作为“资源枯竭型城市”的窘境。中原地产首席市场分析师张大伟向《华夏时报》记者指出,鹤岗是个典型的收缩型城市:“资源枯竭了,产业本身也收缩了,人口都在外流,所以房子也就很便宜了。”

鹤岗人民政府官网显示,位于黑龙江省东北部的鹤岗,“是东北地区重要资源宝库”,其矿藏众多,已探明金、铁、铜、铀、白云母、白云岩等24种矿产资源,占黑龙江省探明矿种的31%。其中煤炭储量32亿吨,是黑龙江省四大煤城之一,累计为国家生产原煤10亿吨,是全国优质化工煤和动力煤之乡;石墨矿石储量17.3亿吨,矿物量1.7亿吨,居亚洲第一,平均品位10.2%,可直接露天开采……

时至今日,资源依然是鹤岗赖以生存的根基。据2021年鹤岗市国民经济和社会发展统计公报,2021年,鹤岗实现国内生产总值(GDP)354.2亿元,较上年增长7%,2021年全市规模以上工业企业增加值比上年增长12%。主要行业中,煤炭开采和洗选业增长20.3%,非金属矿采选业增长7.1%,电力、热力生产和供应业下降5.1%,非金属矿物制品业增长21.3%。

但事实上,早在2011年,鹤岗被国家发改委认定为第三批资源枯竭城市之一、以及典型的人口收缩型城市。第七次人口普查数据显示,截至2020年11月1日零时,鹤岗市常住人口为89.1万人,与2010年第六次全国人口普查的105.9万人相比,减少16.7万人,下降15.81%,年平均增长率为-1.71%。

为努力实现高质量转型发展,2022年鹤岗市人民政府工作报告中提到,2022年,除了要打好工业振兴攻坚战、进一步建设现代农业外,还要进一步提升第三产业:“打造省级直播电商共享基地,启动跨境电商产业园建设,力争年交易额突破5亿元,推进金融服务、现代物流、数据分析、信息服务等新兴产业发展,不断增强新兴业态对经济发展和人民生活贡献度。”

10月26日,鹤岗市就业局也告诉媒体:外地迁来暂无工作的16-24岁青年可推荐就业见习,但工资较低;针对灵活就业的人群会发补贴,而针对创业人群可发放担保贷款。据鹤岗市政府2022年工作报告,2021年鹤岗市共发放创业担保贷款1.65亿元、灵活就业补贴1.72亿元。

那么,外来移居人士的增量情况如何?灵活就业人群中又有多少为外地移居人士?10月28日上午,《华夏时报》记者数次拨打鹤岗就业局,电话始终无人接听。“就业机会本来就不多,否则也不会年轻人外流,”张大伟向《华夏时报》记者直言。

可以了解到的情况是,大多数买家购房后并不会直接定居鹤岗。一名计划在鹤岗购房的网友告诉《华夏时报》记者,目前自己还在上海工作,鹤岗房价不高,考虑买一套给退休的父母夏天去避暑:“鹤岗的收入很低,也没有适合的工作,自己短期内应该不会去那里生活。”

周小军等多位鹤岗短视频博主也向网友透露,尽管生活方面与一般城市没有太大差异、城市各项配套也都十分完善,但因为缺乏足够的工作机会,在鹤岗买房后,留下来定居的外地人还是少数,大部分人都只是将买下的房子作为避暑、旅游或是冬天滑雪的度假房,“长期闲置”是外地人购房后的常态。

在10月27日中午的那场直播中,周小军将镜头对准窗外,鹤岗已经飘起了今年冬天的第一场雪。屋内,周小军吃着因为下雪迟到了半小时的外卖,热情地邀请网友“想到鹤岗买房私我”,转头又提醒了一名恨不得立即下单的网友:“这儿真挺冷的,考虑清楚了再来,别冲动。”

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