房地产项目融资利率
在国家近几年来大力度宏观调控之后,房地产业投资过热的现象得到了缓解,但进一步加剧了房地产融资渠道过于单一,银行承担风险过大的问题。下面学习啦小编就为大家解开房地产项目融资利率，希望能帮到你。
房地产项目融资利率
据了解，昌平项目是指北京市昌平区南邵镇的住宅发展项目。融创于去年12月23日，与独立第三方北京房地产开发以9.591亿元投得该地块，占60%股权。融创表示，为了发展该项目，公司与大业信托设立信托计划，大业信托将向项目注入6亿元。
而在房地产信托计划中，融创承诺，在不迟于信托计划设立后17个月，购入优先信托单位持有人在信托计划下之所有权益，代价为6亿元，另加每年17%的回报，若于17个月期间届满后尚未进行，将会自动额外延长29个月，每年回报率为23%。
>>现状房产商孤注一掷
行业目前所面临的困境使得融创中国董事长孙宏斌不得不加快之前的设想。地产宏观调控持续高压，地产股IPO仍未开闸，银行惜贷，房地产企业尤其是没有多少“存粮”的中小房地产商已经处于资金链断裂的生死时刻，信托渠道融资成为目前唯一的救命稻草。于是各家房地产企业纷纷转向信托公司寻求合作，共同发行房地产信托产品。
根据用益信托统计，5月集合信托市场成立的房地产信托规模达256.46亿元，占信托总规模的44.98%，再次刷新4月创下的248亿元的历史高位。
随着房地产信托规模的急剧膨胀，收益率不断攀升，融资成本自然也是水涨船高。上周五关闭的一款泰禾地产和中信信托合作的信托产品，300万—1000万的投资门槛中每年的预期回报率达到10.5%。中信信托相关人士透露，目前房地产信托的收益率最低的也已经站上了10%。而根据信托行业的专业人士测算，当前的房地产信托收益率一般在10%左右，如果算上渠道费用，开发商信托融资成本大约在12%—18%之间，融资成本并不低，而如果像融创此次开出的17%回报率，那融资成本已超过20%。
一位不愿具名的资深北京房地产投资界人士表示，北京已经有不少手上只有一两个项目的房地产公司倒闭了，“即使现在硬撑着的，也根本承受不了超过20%的融资成本”。
>>影响或现集体降价潮
信托融资这根救命稻草也有可能成为压垮中小房地产商的致命稻草。与银行贷款相比，信托融资利率高出许多，同时也有更加严格的抵押条款。融创此次高成本融资押注的是其今年的销售业绩，公司初步预计2011年度合约销售额183亿元，销售面积116万平方米，可销售资源总额目标296亿元;到年底整体现金流量结余60.12亿元。但是，有一点值得注意，由于融创所开发项目多为当地高端项目，所以融创还须面对地方政府因限制发放高端项目销售许可证以平抑房价的风险。
不过海通国际的研究报告却指出，虽然支付利息额可能吞噬项目部分盈利，但是融创此次的融资计划仍是可理解的。17%的项目融资成本虽不便宜，却使公司能够在当前紧缩的信贷环境下更灵活地利用手头现有现金储备。而融创在北京的旗舰项目——北京西山一号院，在本周二刚推出首批单位，并于首日套现逾8亿元。海通国际认为，随着预售证的逐步获批以及可售货源的增加，此高端项目将成为融创下半年现金回流的稳定来源。
而对于实力不济的地产公司来说，上述资深北京房地产投资界人士指出，信托融资的高成本促使其要加快回笼现金的节奏，目前要实现这一目的最管用的还是降价促销这一招。这一批通过较高成本信托融资的房地产商，很有可能在下半年或者明年祭出降价销售大旗，所以有可能形成集体降价的局面。
>>现场散客基本无缘
房地产信托产品的收益率节节攀升，自然吸引了不少投资者。昨天，记者在三元桥区域一家银行的私人银行部看到，十来位客户都在咨询房地产信托事宜，不过均被告知某款产品已经售完，如有新产品将会及时通知。该银行的客户经理告诉记者，房地产信托产品最近是挺热的，一款一两个亿的产品，基本一两天就能预约完，半个月就能销售完。据介绍，银行通知客户的顺序是：买过产品的老客户、1000万元以上的大客户、300万元以上的客户，最后才是散客。所以当有一些收益较高的信托产品时，排在最后的散客经常还没被通知到，相关产品就已经被抢完了。
融创中国董事长。20出头时便是上世纪80年代联想初创时的新生代支柱，后因年轻气盛拒不执行公司规定，被“扫地出门”。1994年从柳传志处借得50万资金创办顺驰，因风格激进被称为地产狂人。不过最终因“拿地节奏控制得不好”导致资金链断裂。沉寂数年后，其执掌的融创中国于去年在港上市。
房地产融资所需的条件
(1)有公司法人授权或董事会签字同意的申请报告;
(2)已开立基本帐户或一般存款帐户;
(3)提供真实的、全面的(经过审计的)财务报表、报告，其财务指标和资产负债率等符合贷款要求;
(4)除国务院规定外，有限责任公司和股份有限公司对外股本权益性投资累计额不超过其净资产总额的50%;申请中、长期贷款的，新建项目的企业法人所有者权益与项目所需总投资的比率不低于国家规定的投资项目的资本金比例。
(1)贷款项目经可行性研究论证，能够有效满足当地住房开发市场的需求，市场前景较好;
(2)贷款项目已经纳入国家或地方房地产开发建设计划，其立项文件完整、真实、有效，能够进行实质性开发;
(3)贷款项目工程预算和施工计划符合国家和当地政府的有关规定;
(4)贷款项目的工程预算投资总额能够满足项目完工前由于通货膨胀和不可预见等原因追加预算的需要;
(5)贷款项目的基础设施、公共设施建设配套，当项目建成后，能及时投入正常使用;贷款项目的自有资金投入不少于总投资的30%。
房地产融资的风险辨识
对房地产项目融资进行风险评估，首先必须找出可能影响房地产项目融资资成功的风险因素，研究各种风险因素会对房地产项目融资造成什么样的后果，该阶段一般称为风险辩识，是进行任何风险评估的前提和基础。
目前我国房地产项目融资中的风险评估主要包括以下内容:
1.资源风险。房地产开发项目中的各种投入要素都要产生资源费用，并有可能产生供给紧张的情况，这是投资风险的一项主要来源。
2.市场风险。从总体上说，房地产市场是地区性的市场，即当地市场环境条件的影响比整个国家市场环境条件变化的影响要大得多。市场供求风险指投资者所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险。地区市场供求关系的变化必然造成房地产价格的波动，具体表现为租金收入的变化和房地产出售价格的变化，这种变化会导致房地产投资的实际收益偏离预期收益。更为严重的情况是，当市场上某种房地产的供给大于需求，并达N- 定程度时，房地产投资者将面临房地产商品积压的严峻局面，导致资金占压严重、还贷压力日增，很容易最终导致房地产投资者的破产。
3.金融风险。是指项目发起人不能控制的金融市场的可能变化对项目产生的负面影响。主要表现为汇率风险、利率风险以及通货膨胀风险。如汇率波动带来的债务负担的加重，利率上升导致融资成本的增加，通货膨胀影响项目的现金流量的变化。
4.政策法律管理风险。主要体现为产业、环保法律、政策的变更以及手续办理遇阻、合同争议、诉讼等事件导致不利局面对项目收益的影响。
5.完工风险。完工风险是项目融资的核心风险之一.商业房地产项目融资是以项目为导向，在项目建设阶段，存在各种不确定性因素，如果致使项目不能按照预定计划保质、保量建设完成，项目融资赖以生存的基础将受到根本性破坏，从而导致项目风险。主要表现为:工期延误风险、成本超支风险、质量风险，极端情况下，项目迫于停工、放弃。
6.不可抗力风险。项目参与方不能预见且无法克服的事件给项目造成损害或毁灭的风险。
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