二手房签订购房合同的注意事项
对于购房新手来说，事先了解好购房的相关知识，是非常重要的。那么，二手房在签订购房合同的时候，需要注意哪些事情呢?以下是由学习啦小编为大家整理的二手房签订购房合同的注意事项，希望能帮到你们。
二手房签订购房合同的注意事项
1、检查核对售房人身份资格。
在签合同之前，要核对售房人的身份证件，因为按照现在的惯例来说，一般在签订合同的同时就会付定金了，为了避免定金的损失和将来的产权纷争，在谈判之前，就要核实身份。首先售房人的身份应该和房产证上的房主信息一致。其次售房人已婚的话，夫妻双方要到场，对房产出售事宜作出共同意见。
2、购房合同下载制式文本。
现在各个省市的房屋管理部门都会制定购房合同的制式文本。如果有中介机构的话，中介机构都会提供，如果没有中介机构，买卖双方自行达成协议的话，就要去房屋管理部门网站上下载。
3、明确购房金额及付款方式。
合同中最重要的事项就是明确购房价格，这点不用赘述。还有一点就是明确付款方式。付款方式有全款和贷款，贷款又分为商业贷款、公积金贷款和组合贷款三种方式。
购房者要根据自身的经济实力、房产的情况以及卖方的需求来确定付款方式。选择何种方式要在合同中予以明确。需要特别指明的是，购房者在合同中最好能够明确约定，如果贷款申请不成功，买卖双方应该如何处理，以减少批贷不顺利造成的损失。
还有一个建议，就是在房价快速上涨期，定金最好能付得多一些，避免卖主反悔，因为如果卖方毁约，他是要赔付双倍定金的，也就是说，如果首付10万，卖方毁约就要交付给你20万。如果担心房价大幅回落，那么可以少付定金，这样如果买方毁约，卖方是不退还定金的，买方的损失可以少一点。
4、明确付款时限。
付款时限是指何时交付房款，购房的房款是根据贷款、过户手续分步骤给付的。一般在签订合同的同时付首付款，在房屋过户当天付尾款。还可以留有几万元的款项待房屋交付，办理物业手续后给付，这是为了防止售房者有拖欠物业、取暖、水电等费用的情况。
5、明确税费缴纳责任。
按照税法规定，房屋过户的税费有些是由卖方承担的，但是在现在的市场情况下，一般所有税费都是由买方给付。税费由哪一方承担要在合同当中予以明确。
6、明确房屋过户时间和交房时间。
房屋过户时间和交房时间在合同中予以明确是为了避免售房者延迟交房给购买人造成损失。建议根据各个城市贷款发放时间、过户手续办理时间来确定房屋过户和交付的最后期限。并明确规定，如果卖方延迟交付房产，要如何赔付给买方。建议买方将赔付方式规定的高一些，例如按合约价格每天支付千分之五的违约金等。
7、明确房屋是否处于租赁期。
很多房产在房主计划出售时，都处于出租状态，有些购房者认为这不是问题，其实从法律的角度来说，处于出租状态的房屋租房者是有优先购买权的，即使办理的房产过户，租房者也有权租住到合约期满，所以，在签订购房合同时，对于房产是否处于租赁期以及如何处理一定要约定清晰。
作为购房者来说，应该要求售房者在交付房产时，结束租赁合同，在签订购房合同时，要明确如果因租赁问题产生矛盾，应由售房者负责解决和支付相关费用，以免造成麻烦、损失。
合同中要明确的责任
(1)二手房出卖方逾期交房的责任。出卖方逾期交房，会导致买家迟迟无法入住，拉长了整个二手房的交易流程，因此要约定好逾期交房的责任。
(2)买受人逾期付款的责任。卖家迟迟收不到房款，势必会对整个二手房交易环节造成很大的影响，因此在合同中约定好此项责任，从而保障出卖人的权益。
(3)非因不可抗力的原因，不能办理或者不能按时办理过户手续的责任。
(4)买房或者卖方单方解除合同的责任。单方解除合同是一种对另一方造成很大影响的违约责任，因此为了避免交易双方随便的解除合同，违约责任中一定要在此项多加约束。
(5)房屋质量不符合约定的责任。
二手房签订购房合同的流程
1.必须确认房主真实身份
买卖双方在签订合同前首先需检查签约主体的真实性，主要是核实房主的身份。因此对于业主证件的真实性和其与业主身份的一致性是签订买卖合同的前提条件，尤其在买卖双方自己进行交易而没有第三方作为居间担保的情况下，该项问题更需引起客户的注意。
2.必须明确双方违约责任
因为房产交易复杂且金额较大，有时会出现意想不到的状况，导致违约行为。为了能避免以后出现扯皮现象，需要在签署合同时就明确写清双方的责任和权利，以及违约金的偿付金额和时间，遵循的原则就是双方责权利对等。
目前绝大多数二手房买卖合同中违约金的比例都有明确条款注明，但对于赔付时间却没有具体款项，这会导致违约方据此拖延支付时间，使条款的实际约束力和执行力下降，因此合同中应加入“买方在实际支付应付款之日起(卖方在实际交房之日起)规定期限内向卖方(买方)支付违约金”的条款，以确保合同条款的最终落实。
3.必须标明付款过户时间
在实际操作中买方会将房款分为首付和尾款两部分在不同时间段打给房主。因此，卖方需要明确买方的付款时间，而同时尾款的支付时间有赖于房产过户的日期，因此买方有权利知道房产的过户时间。
4.必须注明费用交接时间
这是买方所应关注的房屋本身附属问题，属于“房屋交付”中的重要条款，一定要注明水、电、煤气、物业等各项费用的交接年月日。因为交接时间的明确是清晰划分责任的关键，同时如果是公房交易，对于物业、供暖等费用的交纳时间和标准，原房主的单位是否有些既定要求和更改，卖方需要作出的配合和买方需要签署的协议等，都应在合同中明确写明。
5.必须有代理费明细单
随着中介市场的不断完善，消费者逐渐认识到信誉好的经纪公司能切实保障买卖双方的权利。因此，经纪公司的代理费越来越受消费者的关注。 但是，目前市场上存在中介经纪公司代理费收取不明确的问题，在合同中只写其占总房款的比例，而并没有明细单，这中间就会存在信息的不对等，最终损害消费者的利益。因此买卖双方在签订合同时，一定要要求中介经纪公司明确写明代理费的用途。
6.买方必须见房主
现在有些经纪公司有“收购”业务，因此出现“一房多卖”的违规操作，最后谁出价高便卖给谁，不惜与第一个客户毁约。理由常常是房主不卖等经纪公司的免责条款，即中介经纪公司无需为其违约行为承担任何违约责任，而交了订金的消费者只能忍气吞声。为此提醒消费者，如果此时您能够行使自身权利，要求约见房主当面核实。
7.必须学会使用补充协议
买卖双方在签订合同时如果遇到合同条款不明确，或需要进一步约定时，要在合同相关条款后的空白行或在合同后填写附加条款，将合同中对双方的意思写明，会减少后续阶段因意思含混而造成的不便与麻烦。
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