2017抚顺市物业管理条例

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　　2017抚顺市物业管理条例

　　第一章　总则

　　第一条　为规范物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，促进物业管理行业发展，改善人民群众的生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和《辽宁省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

　　第二条　本条例适用于本市行政区域内的物业管理活动。

　　第三条　本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。本条例所称业主是指房屋所有权人。本条例所称物业使用人是指物业承租人和其他实际使用物业的非所有权人。本条例所称物业服务企业是指依法设立、具有独立法人资格并取得物业服务企业资质，从事物业管理服务活动的企业。

　　第四条　市房产行政管理部门是物业管理的行政主管部门，负责全市物业管理活动的指导、监督和管理工作。区(含开发区，下同)、县物业管理行政主管部门负责本辖区内物业管理活动的监督管理工作。

　　第五条　街道办事处、乡镇人民政府指导辖区内业主大会成立和业主委员会换届工作，协助物业管理行政主管部门对物业管理活动进行监督管理，协调物业管理与社区建设的关系，调解物业管理纠纷。居(村)民委员会应当依法履行职责，支持、指导业主委员会的日常工作。

　　第二章　业主、业主大会与业主委员会

　　第六条　业主在物业管理活动中的权利和义务按照法律、法规的规定和物业服务合同的约定执行。

　　第七条　物业管理区域由物业所在地区、县物业管理行政主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府以建设用地规划许可证确定的用地范围为基础，并考虑物业的共用设施设备、建筑规模、社区建设等因素划分。物业管理区域的划分，应当征求居(村)民委员会的意见。建设用地规划许可证确定的用地范围内的非住宅物业应当与住宅小区划分为同一个物业管理区域。

　　第八条　同一个物业管理区域内的业主应当依法成立一个业主大会，选举产生一个业主委员会。只有一个业主或者业主人数较少，且经全体业主同意不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

　　第九条　业主大会是代表和维护全体业主在物业管理活动中合法权益的组织。业主通过业主大会对全体业主的共同利益事项作出决定和进行管理。

　　业主委员会是业主大会的执行机构，应当依法维护业主合法权益，执行业主大会决定的物业管理事项。

　　第十条　尚未成立业主大会和选举产生业主委员会的物业管理区域，街道办事处、乡镇人民政府可以指定物业所在地的居(村)民委员会代行业主委员会职责，但须经专有部分占建筑物总面积50%以上的业主且占总人数50%以上的业主书面同意。

　　第十一条　物业管理区域具备下列条件之一的，可以成立业主大会，并选举业主委员会:

　　(一)建设单位已交付业主的专有部分面积超过建筑物总面积50%以上的;

　　(二)建设单位已交付业主户数比例达到50%以上的;

　　(三)划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，先期开发部分，建设单位已交付业主的专有部分面积超过先期开发部分建筑物总面积50%以上，且已交付业主户数的比例达到50%以上的;

　　(四)公有住房出售给个人的面积超过建筑物总面积50%以上的;

　　(五)法律、法规规定其他可以成立业主大会情形的。

　　第十二条　物业管理区域自具备成立业主大会条件之日起30日内，建设单位应当在物业管理区域内进行公告，并向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府报送下列筹备首次业主大会所需的文件资料，同时书面通知区、县物业管理行政主管部门:

　　(一)物业管理区域划分意见书;

　　(二)房屋及建筑物面积清册;

　　(三)业主名册;

　　(四)建筑规划总平面图;

　　(五)交付使用公共设施设备的证明;

　　(六)物业管理用房配置证明;

　　(七)其他有关的文件资料。

　　第十三条　业主筹备成立业主大会的，应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面意见。街道办事处、乡镇人民政府应当自接到业主书面意见之日起30日内，指导成立业主大会筹备组。筹备组负责业主大会筹备工作。

　　第十四条　业主大会筹备组由业主代表、建设单位代表、居(村)民委员会代表、街道办事处和乡镇人民政府代表组成。

　　筹备组成员人数应为5人以上15人以下单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处代表或者乡镇人民政府代表担任。

　　业主大会筹备组应当自组建之日起3日内，在物业管理区域内公告其成员名单和工作职责。

　　第十五条　业主大会筹备组应当自组成之日起30日内，在街道办事处、乡镇人民政府的指导下召开首次业主大会会议，制定业主大会议事规则和管理规约，选举产生业主委员会。

　　第十六条　物业管理区域内业主人数较多的，可以以幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主的意见。需投票表决的，业主赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会会议上代为投票。

　　第十七条　业主可以以幢、单元为单位，共同决定本单位范围内的物业管理事项，事项范围和决定程序由业主大会议事规则规定。

　　第十八条　业主大会会议由业主委员会负责召集，每年至少召开一次。

　　有下列情形之一的，业主委员会应当召集业主大会临时会议:

　　(一)经20%以上业主提议的;

　　(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;

　　(三)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形的。

　　第十九条　业主委员会由业主大会选举产生，由委员5人以上15人以下单数组成。业主委员会委员每届任期不得超过5年，具体由业主大会议事规则规定。

　　业主委员会委员具有同等表决权。业主委员会委员本人、配偶及其近亲属不得在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业任职。

　　第二十条　业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列文件向区、县物业管理行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府办理备案手续，区、县物业管理行政主管部门办理备案后7日内向市物业管理行政主管部门备案:

　　(一)业主大会成立和业主委员会选举的情况;

　　(二)管理规约;

　　(三)业主大会的议事规则;

　　(四)业主大会决定的其他重大事项。

　　居(村)民委员会代行业主委员会职责的，也应当办理备案手续。业主委员会应当依法刻制和使用印章。

　　第二十一条　业主委员会任期届满前3个月，应当组织召开业主大会会议进行换届选举，并通知物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府。

　　第二十二条　业主大会和业主委员会工作经费由全体业主分摊或者从物业共有部分经营所得收益中列支。经费筹集、管理和使用的具体办法，由业主大会议事规则规定，但不得要求物业服务企业提供。业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期在物业管理区域内公告，接受业主的监督。

　　第二十三条　业主大会或者业主委员会的决定应当自决定作出之日起3日内在物业管理区域内公告，决定对本物业管理区域内全体业主具有约束力。

　　第三章　前期物业管理

　　第二十四条　在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位应当选聘具有相应资质的物业服务企业进行前期物业管理，并签订书面前期物业服务合同。前期物业服务合同期限至业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效时自行终止。

　　第二十五条　建设单位应当通过招投标的方式选聘物业服务企业。一个物业管理区域应当作为一个整体进行招投标，选聘一个物业服务企业。

　　住宅物业项目总建筑面积l万平方米以下或者投标人少于3人的，经区、县物业管理行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。

　　第二十六条　前期物业服务企业应当提前介入项目的开发建设，对项目的规划设计方案、配套设施建设、工程质量控制、设备运行管理等事项，提出与物业服务有关的建议。建设单位组织项目工程验收和分户验收时，应当通知前期物业服务企业参与。

　　第二十七条　建设单位选聘物业服务企业，应当在发布招标公告或者发出投标邀请书10日前，向市物业管理行政主管部门办理招标备案。备案提供下列资料:

　　(一)与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件;

　　(二)招标公告或者招标邀请书;

　　(三)招标文件;

　　(四)法律、法规规定的其他材料。

　　第二十八条　建设单位在销售物业之前，应当制定临时管理规约并向物业买受人予以说明。建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益和违反相关法律法规的规定。业主大会通过管理规约后，临时管理规约自行失效。

　　第二十九条　建设单位在销售物业时，应当在商品房销售合同中明确约定在物业管理区域内按照规划要求配套建设的会馆(所)的所有权、经营方式、范围等内容，并在物业管理区域内公示。物业管理区域内的会馆(所)应当优先为业主提供服务，未经业主大会同意，不得改变原有规划用途。

　　第三十条　新建住宅物业管理区域内的建设工程竣工验收交付使用时，其供水、供气、供热、供电、排水、通信、有线电视、消防、电梯等设施，道路、绿化、物业管理用房、停车位、安防监控等附属设施设备应当同时达到有关的标准，验收合格后方可交付使用。

　　第三十一条　承接新建物业前，物业服务企业和建设单位在新建小区竣工验收后，应当按照国家相关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行查验。物业承接查验应当邀请业主代表参加，也可以邀请居(村)民委员会代表和区、县物业管理行政主管部门参加或者聘请相关专业机构协助进行。

　　第三十二条　物业服务企业应当自物业交接后30日内，将查验文件向区、县物业管理行政主管部门备案，并在物业管理区域内显著位置进行公告。

　　第三十三条　建设单位应当按照建筑面积不少于建设工程项目总建筑面积的3%物业管理区域内无偿配置物业服务用房，最小不得低于60平方米。业主委员会的办公用房在物业服务用房中调剂。物业服务用房应当为地面以上独立使用房屋，并具备水、电、供暖以及采光、通风等基本使用功能。物业服务用房的所有权归全体业主共有。未经业主大会同意，任何单位和个人不得改变物业管理用房的用途。

　　第三十四条　规划行政主管部门在核发建设工程规划许可证时，应当对规划图纸中标注的物业服务用房的位置和面积进行审核。市物业行政主管部门在核发商品房销(预)售许可证和办理房屋所有权初始登记时，应当核查并注明物业服务用房。在物业项目交付使用时，区、县物业行政主管部门应当对物业服务用房配置情况进行现场核实。

　　第三十五条　建设单位在房屋交付时，应当向购房人提供房屋质量保证书和房屋使用说明书，并按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任，在物业管理区域内公布维修联系电话和地址。物业服务企业应当协助业主或者业主委员会联系建设单位落实保修责任。

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