物业管理条例不妥之处
《物业管理条例》实施以来,一些条文在司法实践中遇到不少问题,有些问题争议较大。下面由学习啦小编为大家整理的物业管理条例不妥之处，希望大家喜欢。
物业管理条例不妥之处
为了加强物业管理服务行业交流，共同探讨行业的相关问题，在依法维护业主合法权益的同时，不损害物业管理服务企业的合法利益，促进物业管理服务行业的健康发展，推动社区居住文明建设，作为物业管理服务企业对市场供求双方共同关心的部分相关问题初步提出以下共识，并不就每一问题深入展开，仅抛砖引玉供大家深入探讨。
1、物业管理服务企业倡导对物业相关问题的讨论应以现实为根据，分两个层面探讨相关问题。第一个层面是在现有的《物业管理条例》等相关法律体系框架下探讨现时的物业问题。这首要是效率的要求，同时也是有法必依的要求。因为在无法改变现有法律体系的情况下，讨论美国、台湾、香港模式远水解不了近渴。对这些有利于促进大陆物业行业发展的理论模式属于第二个层面探讨的问题。罗马不是一天建成的，好高骛远的、简单粗暴的、以偏概全的个人英雄主义对于纷繁复杂、盘根错节的物业行业问题没有更大意义。
在现有的《物业管理条例》等相关法律体系框架下探讨现时的物业问题，应明确一个认识，就是在现有法律体系框架下有法不依、执法不严造成物业行业发展的不规范、不健康的，主要原因是市场各方掌握和运用法律规范能力的问题，而并非法律规范本身存在绝对的整体的致命的缺陷。
2、物业管理服务企业认为现时种种纠结的物业管理服务问题的存在，是由包括开发商、物业企业、广大业主、政府相关部门等多方因素造成的，任何归咎一方的结论都是不理性的，因而得出的解决方案都是不科学的。只看见一个手指指向别人，看不见四个手指指向自己的极端维权主义者和无良物业企业都很难发现问题本质，更难科学有效地解决好物业管理问题。
良好的市场秩序源于理性的市场主体相互博弈、相互妥协，物业服务市场的发展在以服务提供方为中心向服务需求方为中心的应然转变过程中，业主的觉醒和合理主张的表达与抗争是市场发展的必然，也是必不可少的，物业服务市场的健康发展需要各方均衡的发展。
3、物业管理服务企业承认不良物业企业的存在，并对害群之马深恶痛绝，但物业服务企业有权争取公平公正的区别性社会评价，因为兢兢业业的物业人的汗水同样需要尊重。希望业主维权人士能够指名道姓地批判无良物业企业，不要一棍子打死所有物业人。
4、物业管理服务企业尊重并鼓励广大业主充分行使选择权，淘汰无良物业企业，选择质价相符的物业服务，因此我们积极支持业主组织的建设，并愿意在业主组织创建者需要时被动提供力所能及的帮助，包括但不限于对无良物业企业的谴责和打击。
5、物业管理服务企业希望业主组织或维权专家在依法维护业主合法权益的同时，能够客观理性的认识问题和理解法律，不要把通过维护广大业主合法利益而取得认同和影响力用在错伤善良物业企业的合法利益上。
6、物业管理服务企业急迫地希望广大业主能够更多更准确地了解物业服务商品的特性、相关的必要的法律法规特别是物业服务合同约定双方义务以及服务标准，明确供求双方的法律责任和约定义务。物业企业更迫切希望业主组织和维权专家在依法维护业主合法权益的同时，能够利用自身影响力必要地宣传物业管理服务相关的法律常识和合同义务。因为物业服务作为商品虽然相对无形，但却有明确的法律责任以及合同标准，物业企业背负不动太多的不该由物业企业背的负担和委屈。同时了解和掌握这些常识更有利业主对自身权益的保障。
7、物业管理服务企业是依照现行物业管理相关法律法规和物业服务合同的约定为各类型物业的业主、客户提供物业管理和服务的，基于物业服务的特殊性，物业管理服务企业的服务(包含法律规定的)职能即包括业主的合同授权和约定义务，同时还有相关法律法规的明确规定，业主的授权不得超越和违反法律的规定。
物业管理服务企业对服务需求方超过法律规范和合同约定义务及服务标准以外的服务诉求，不承担法律责任和合同义务，业主不应以此诉求不能得到满足为由侵犯物业服务企业已尽法定和约定义务而理应等价获取的合法权益。
8、因为物业管理服务关系到社区的安定、和谐，关系到政府基层政权的稳定，决定了在物业管理行业内政府因素的长期存在，社会主义市场经济的性质决定了，物业管理服务不可能纯粹的市场化，不仅作为商品提供方的物业管理服务企业要受到物业管理相关法律规范的约束，处于支配地位的业主基于物权而行驶的共有共用共管权力也应在现有法律规范体系下运行，权力的后面永远跟随着义务的枷锁。业主自治应该在遵循现有法律规范的框架下，而不能自大到否定和颠覆现有法律规范的肆意妄为。
因此，我们认为，更好地解决物业管理服务问题，少不了服务型政府职能的介入，一方面是因为法律的规定，另一方面是因为是解决问题的需要。把物业管理问题简单地评价为纯粹的市场化商品消费问题、单纯的甲乙方合同问题是不符合现阶段社会现实的，现时的市场环境还没有达到仅依靠市场行为解决所有问题的程度。
基于以上观念，对近期微博讨论热点问题，抛砖引玉表达如下观点，欢迎各位斧正。
9、对于部分维权专家对法律规定的前期物业管理制度引发的相关问题产生的质疑，提供如下理解，供大家讨论。
(1)前期物业管理相关制度是现行物业管理相关法律法规体系的组成部分，是前期物业管理市场运作的法定规范。不能以“执法不严”所造成的不良结果来否定“有法必依”的法治要求。
(2)根据我国现行房地产开发市场实际、相关法律规范和政策要求，以及《物业管理条例》第二十一条：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”第二十四条：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。……”第二十五条：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。”《前期物业管理招投标暂行办法》第二条：“前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。……”第三条：“住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业;……”
我们可以得出：第一，根据法律规范要求，开发商在取得预售许之前应当选聘具有相应资质的物业服务企业为住宅等开发项目提供物业服务。对选聘物业服务企业招投标行为的规范和物业企业资质的要求体现了法律规范对通过选择物业服务企业规范要求，而业主后期自行选聘物业企业则不做强制要求，其目的是对开发商选聘物业企业的限制和规范，以尽可能保护业主的权益。
第二、在业主尚未入住，尚未达到业主组织法定成立条件，尚不能自主行使选择权的情况下，由开发商按法定条件和程序选聘物业企业，从法理上等同于未成年人的法定代理人的代理行为，该制度设计是经法律明确规定的，不存在所谓“权利人被强行剥夺权利，无法行使权利”，因此而得出的“就不必承担缴纳物业费义务”是没有法律根据的。
并且条例明确规定前期物业服务合同“期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”表明相对于前期物业服务合同，业主依法自主选择物业企业的权利优先于开发商，也表明法律并未强行剥夺业主权利。如果非要认为这是强行剥夺，那么对不起，这是法律规定的。
另外，
第三、物业管理设计的法律法规并非仅有《物业管理条例》，还包括但不限于《物权法》、《前期物业管理招投标暂行办法》、《住宅室内装饰装修管理办法》、《建设工程质量管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》、《消防法》等等，仅从《物业管理条例》、《前期物业管理招投标暂行办法》应该足以判断，前期物业管理阶段业主当然有义务向物业服务企业交纳物业费的结论。
第四、根据特别法优于一般法的法律使用原则，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定已经明确排除了《合同法》第65条的适用。(《合同法》第65条： 当事人约定由第三人向债权人履行债务的,第三人不履行债务或者履行债务不符合约定,债务人应当向债权人承担违约责任。)
(3)根据物业管理服务行业的市场现状及出现的问题，比如开发商为了少付空置费潜规则选聘自己物业公司的行为，同时以自己的物业公司阻却业主对房屋质量等合理诉求的行为，普遍存在;比如开发商以合同甲方的强制地位利益胁迫选聘的物业企业保护以上不法利益的行为比比皆是。这些问题的存在是相关规范的执行和落实问题，和整个社会环境诸多问题一样(比如食品安全问题)，需要市场各方的共同博弈。因此不能简单的认为全部是制度设计的问题，进而全盘否定前期物业管理制度。即便理论上可以否定但是对于现阶段的法律规范现实以及解决物业管理相关问题意义不大。
(4)退一步讲，即便是对前期物业管理制度的成功质疑，否认开发商所签前期物业服务合同的效力，实现了“没有业委会，可以不交物业费”的目的又能怎样呢?天下没有免费的午餐，既然服务是商品，就算是开发商负责前期物业的各项义务，还不是羊毛出在羊身上。
对此物业管理服务企业求之不得，免去了登门入户收物业费的辛劳。这么说相信大家已经理解了，只不过是付费形式问题，业主付费给物业企业，尚可讨价还价甚至法院不判不交，法院判了也不交，如果是开发商承担前期物业义务呢?所需费用全在房价里了，不买房子连拒绝交费的资格都没有。为什么说物业企业是弱势的，油价持续攀升业主不买单?房价持续攀升业主不买单?只有物业服务企业业主可以不买单。不抱怨了!
10、关于对《物业管理条例》第67条的理解。《物业管理条例》第67条：“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。”
对条例第67条的讨论源于@南岩律政 引述@石河子大学张一兵律师的一条微博
个人认为对于条例第67条的理解应包括如下内容：
(1)该条款仅适用于已成立业主大会，有业主委员会的小区，否则不应作为前置程序。
(2)成立业主大会，有也业主委员会的，督促业主按时交纳物业费是业委会的应尽(“应当”)义务。
(3)物业公司如果能够证明业委会不履行督促义务，仍可起诉欠费业主，同时可主张业委会承担不作为的法律责任。
因此，法院适用该条款并不能从根本上有效较少物业纠纷，这样的结论明显不符合逻辑。
以上观点基于对物业管理服务行业的初步体会，不妥之处欢迎批评指正
我可以依法起诉物业公司吗
第一、你可以了解一下“摊点”是否有营业许可证等，如果没有就去工商行政管理部门反映，让他们取缔了这个摊点;并可以起诉物业的行为侵害你们的生命健康权，要求赔偿。
第二、如果他有许可证你可以提起民事诉讼，直接起诉他们侵害你的生命健康权，要求其赔偿随时并立即停止侵害。
第三、针对他们的殴打行为，你可以向公安机关报案，报其故意伤人，由供案机关立案，然后诉其故意伤人(可以自诉，也可公诉——如果检察院起诉就是公诉)。
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