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温州物管条例下月正式施行

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  温州物管条例下月正式施行,如何破解物业矛盾焦点?下文是小编收集的关于温州物管条例的最新消息,欢迎阅读!

  温州物管条例下月正式施行:有的放矢针对问题制定条款

  案例:竹园小区40多万元外墙修补费疑云

  《温州市物业管理条例》(以下简称《条例》)是我市2015年取得地方立法权后,起草制定的第三部地方性法规,同时也是首部经三次市人大会会议审议的地方性法规,地方性法规一般采用“二审”制。

  有人说,“三审”的独特待遇,反映了立法机关对这部《条例》的重视,也从侧面体现了物业管理领域的复杂。这也需要立法人员围绕、针对遇到的问题,进行法律制度的创设。

  市人大会法工委规备室主任周松玉举了一个例子:去年11月16日,在《条例》草案“三审”前夕,南汇街道一个小区的两名业委会成员,来到规备室。其中一成员建议,小区的共有收入,应该单独列账。眼下,温州小区里的矛盾,根源大多源自小区财务管理混乱、账目不清晰。

  几天后,市区竹园小区曝出一个丑闻,小区业主举报小区上届业委会有财务问题。根据业委会公示的财务收支情况,五年间小区外墙修补支出40多万元,共有162户(次)的外墙经过了维修。业主就此发现“猫腻”:许多业主表示自家外墙没有维修过,却上了维修名单……

  结合业主们的建议和教训,经过一系列法定流程,《条例》第二十条应运而生,“业主委员会应当持备案证明向金融机构申请开立账户。属于业主共有的资金和经营性收益,不得以任何个人的名义进行存储和管理”。

  温州物管条例下月正式施行:开门立法 发问卷广泛征求民意

  案例:市区三小区共给业主发放140多万元现金红包

  据市住建委统计数据,市区有物业进驻的小区约有1300个,覆盖了市区绝大多数常住人口,物业管理水平的优劣直接影响市民的居住生活环境。可问题是,即使是同一个小区的业主,他们的观念、诉求,也有着千差万别。为最大限度地鉴别、采纳广大业主的合理建议,从《条例》草案一审到三审,市人大会多次向社会公开征求意见,坚持开门立法、民主立法。

  周松玉的手机里保存着一份调查问卷。这份调查问卷有效收集到380多名市区业主的答卷。数据显示,82.6%的业主反映,自己的小区从没发放过“福利”,超过70%的业主认为应该给业委会成员发放一定的津贴。

  在持续征求民意的过程中,《条例》引起广泛热议,业主们主人翁意识得到提升,促使业委会增强小区账目的透明度,不少小区也开始为业主们谋“福利”。

  比如,去年11月14日,市区月光大厦、美曦大厦、广信大厦等小区,用共有收益每年给业主发放140多万元现金红包;另有其他小区替全体业主支付物业费、公共水电费等福利。

  “晒自己小区福利”一度风靡市民的朋友圈。

  此外,为提高业委会的工作积极性,“业主大会可以决定给业主委员会成员一定的津贴”,也被写入条例。

  温州物管条例下月正式施行:立法艰难

  案例:奔驰商厦开大会解决“垃圾围城”

  200多户业主仅到会50多户

  这部《条例》,作为温州立法智慧的结晶,它的独到之处,还在于敢从制度架构上突破创新,对日积月累的历史性矛盾“亮剑”。其中,创设应急备用金制度和业主代表大会制度,是立法过程中争议最大的两项“创新之举”。

  国务院、省人大会曾先后出台《物业管理条例》和《浙江省物业管理条例》,规定专项维修资金使用和续筹方案的决定,必须经物业管理区域内全体业主总人数且占专有部分面积“两个三分之二”以上通过。

  现实中,小区遇到诸如电梯故障、消防设备故障等危及业主生命财产安全的应急情况在所难免,动用维修资金刻不容缓。但温州情况特殊,业主们参与小区管理的积极性普遍不高,很多时候,连业主大会都开不起来。

  奔驰商厦小区就是典型,这个小区只有三分之一的业主愿交物业费,物业公司亏损严重被迫退出,小区随即“垃圾围城”。小区业委会负责人说,为解决小区管理困境,上月他们召集业主开会,但200多户业主仅到会50多户。会上,多数业主对小区公共事务不关心,也不愿参与管理。

  为此,这次立法将实践中的按专项维修资金总额的5%设立“应急备用金”进行固话。但是,对于这笔应急资金使用后差额的补足,是不是需要走“两个三分之二”通过的程序,存在截然相反的两种意见。周松玉回忆说,召开立法座谈会时,物业主管部门和物业服务企业的代表,都赞同不必通过“另个三分之二”。而业委会协会的代表表示反对,他们担心“水龙头”一开,可能会让别有用心的业委会成员和物业企业有机会“掏空”维修资金。

  各方意见分歧很大。市人大会法工委经过反复论证、讨论、权衡,最终还是觉得要装一个“开关”,既要保证使用应急备用金的便捷使用,又要保证整个专项维修资金的安全。

  考虑到业主大会难以召开的现实问题,《条例》第十一条规定:业主大会通过的议事规则规定成立业主代表大会,并明确授权事项的,可以成立业主代表大会。业主代表大会履行业主大会的职责。根据规定,业主代表大会成立后,业主代表可以根据业主授权事项行使权利。

  凌晨两点多的“法工委”

  目前的市人大会法工委,是一个有7位同志的工作团队。法工委主任王旭东说,这是一个特别能战斗的团队。就拿这次物业立法来讲,主要有三难:第一,行政立法无法直接规制民事法律制度,可物业条例涉及到调整大量的民事法律关系,他们不能不去调整它,这里就需要做好“对接”;第二,立法的难点在于制度的设计,不仅仅是文字上的修修补补,尤其是有温州特色的创新型设计;第三,立法是各方利益的平衡,作为立法人,要从制度设计的角度,思考如何平衡各方的利益。

  “立法人不得不敬业,立法的成果出来后,要经得起历史的考验和社会公众的检验。我们时刻感受到责任重大、如履薄冰。这也需要我们呕心沥血、夜以继日。”王旭东翻开微信聊天记录,他们的法工委工作群里,直到凌晨2点多,还在讨论如何完善《条例》,“不是立法人难以体会我们的‘心苦’,立法制度设想的提出,需要花费很多心血,‘黑头发进来,白头发出去,有头发进来,光头发出去’这段立法人的自嘲很能说明问题,张德江委员长也曾说过,对于立法人,要高看一眼厚待三分”,或许正是这个道理。的确,每一项制度创设,每一个法规条文的背后,都凝聚着王旭东和他所在的这个团队的心血。

  站着办公的“操刀手”

  温州开始地方立法才短短两年时间,但作为具体负责立法事务的工作者,已经饱尝了其中的辛酸。周松玉就是其中的一位。两年制定三部法规,其中两部是由他“操刀”的。在他的办公桌上有两样东西格外引人注目,一个是近半米高的材料,一个是可升降的电脑桌。

  立法工作是个脑力活,加班加点是常态。这两年繁重的立法工作,加剧了周松玉颈、腰椎的病变,作为《条例》操刀手,他很多时候只能靠站着工作减缓伤痛。

  高强度的立法工作,也带给了周松玉一个大遗憾,父亲过世前的40多天里,他曾连续接到父亲好几个催促电话,自己也一直想回家看看卧病在床的父亲,可立法工作责任重大,那段时间连轴转的工作实在是脱不开身,所以总想忙完手头的活再回家,最终,身为独子的他竟没能见到父亲最后一面。

  去掉“或者”立法用词以严谨简洁著称。

  法工委的工作人员透露了个小“秘密”:这部《条例》明确把业主委员会的成立、换届等指导管理工作职责明确给街道办事处、乡(镇)人民政府,跟《浙江省物业管理条例》相比,去掉了一个“或者”,按照省里的规定,这部分职责也可由住建部门承担,但是,用“或者”,就意味着部门间能够推诿,按照《条例》现在的规定,街道办事处、乡(镇)人民政府如果不履行这部分职责,就可能涉嫌行政不作为。

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