珠海市物业管理条例(2)
珠海市物业管理条例
第五十一条 物业服务企业享有下列权利：
(一)根据有关法律、法规规定和物业管理服务合同，对物业及其环境秩序进行管理;
(二)依照物业管理服务合同和有关规定收取物业服务费用;
(三)制止物业管理区域内损害公共利益的行为;
(四)法律、法规规定的其他权利。
物业服务企业履行下列义务：
(一)履行物业管理服务合同，提供安全防范、卫生保洁服务，提供共用部位及设施设备和园林景观等维护养护服务;
(二)公布日常维护费用等公共费用的使用情况;
(三)接受业主委员会和业主的监督;
(四)法律、法规规定以及物业管理服务合同约定的其他义务。
第五十二条 物业管理服务合同应当约定下列基本内容：
(一)物业管理服务项目及其内容、标准、措施、目标;
(二)物业管理服务费用的标准及收取办法;
(三)物业管理服务费用收支管理的措施及目标;
(四)各方权利义务;
(五)违约责任;
(六)合同争议及纠纷的解决办法;
(七)提前解除合同的条件;
(八)合同期限;
(九)合同生效条款;
(十)其他事项。
物业管理服务项目包含物业维护及管理、公共秩序维护及管理、环境卫生维护及管理、车辆停放管理、物业使用禁止行为管理、档案资料建立保管以及其他物业管理服务项目。
合同的期限一般不少于三年，不超过五年。
物业管理服务合同双方应当参照市物业管理行政主管部门颁布的示范文本，签订物业管理服务合同。物业服务企业应当于合同签订之日起三十日内将合同报区物业管理行政主管部门备案。
第五十三条 物业服务企业可以将物业管理服务合同中的专项服务事项委托给专业性服务企业，但不得将物业管理服务合同约定的全部事项一并委托给他人。
物业服务企业可以根据业主的委托提供物业管理服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方协商确定。
第五十四条 物业服务企业应当在其接受委托的物业管理区域内设立管理处。
物业服务企业应当积极参与社区建设，支持居民委员会开展工作，积极配合公安、人口计生、环保、城市管理行政执法等部门共同做好有关工作。
第五十五条 物业服务企业没有履行或者没有完全履行物业管理服务合同的约定，导致物业管理区域内发生财产损失或者人身伤害的，应当依法承担相应的法律责任;有保证人身、财产安全特别约定的，从其约定。
第五十六条 物业管理服务收费实行政府指导价和市场调节价。
政府指导价由价格行政主管部门会同物业管理行政主管部门制定，根据物价指数进行适时调整，每年向社会公布。
政府指导价范围之外的物业管理服务收费，可以实行市场调节价。
第五十七条 物业服务企业应当在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行长期公示。物业服务企业不得单方收取公示范围之外的费用。
第五十八条 物业服务企业应当每月公布共用配套设施设备和相关场地用水、用电的数量、单价、金额，按照市政府有关规定向全体业主合理分摊有关费用。物业管理服务合同另有约定的，从约定。
建设单位应当对需要使用水、电、燃气等服务的共用设施设备和相关场地安装独立计量器。共用设施设备和相关场地是否安装独立计量器应当纳入竣工验收范围。共用设施设备和相关场地未安装独立计量器的，不予办理竣工验收备案。
第五十九条 物业管理服务费用按照下列规定承担：
(一)前期物业管理服务合同签订之日至物业交付业主当月发生的物业管理服务费用由建设单位承担;
(二)物业交付业主后次月起的物业管理服务费用由业主承担。
业主空置物业，应当交纳物业管理服务费用。
第六十条 物业管理区域内供水、供电、供气、通信、有线电视等专业单位应当向最终用户收取有关费用。
物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取任何附加费用。
第六十一条 业主应当按照物业管理服务合同约定按时交纳物业管理服务费用及其他费用。未按时交纳的，物业服务企业有权催缴，要求限期交纳;物业服务企业可以按照物业管理服务合同的约定加收滞纳金。
业主委员会应当协助物业服务企业进行催缴。
业主违反物业管理服务合同约定，逾期不交纳物业管理服务费用的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
第六十二条 物业发生买卖、交换、赠与、继承等产权转移的，受让人应当了解原业主的物业管理服务费用和物业维修资金交纳情况。
受让人应当在办理转移手续后十五日内将物业产权转移情况、真实姓名、联系方式等告知物业服务企业和业主委员会，办理有关手续。
第六十三条 业主委员会应当在物业管理服务合同期限届满九十日前，组织召开业主大会决定续聘或者解聘事项。双方商定续聘的，应当重新签订物业管理服务合同;决定不续聘的，应当以书面形式通知对方。
物业管理服务合同期限届满，合同双方没有作出是否续聘决定的，原物业管理服务合同继续履行。
第六十四条 物业管理服务合同终止，决定不续聘的，物业服务企业应当按照物业管理服务合同约定的期限退出物业管理区域;物业管理服务合同未约定期限的，应当在物业管理服务合同终止之日起十五日内退出物业管理区域。
物业服务企业退出物业管理区域终止物业管理服务之前，应当向业主委员会移交有关配套设施设备和相关场地、有关物品和文件档案资料;物业服务企业在物业管理期间所产生的涉及业主的信息资料也应当全部移交，不得外泄;物业服务企业还应当配合新选聘的物业服务企业做好接管工作，办理交接手续。新选聘的物业服务企业在未办理交接手续前，不得进入物业管理区域，居民委员会应当尽快组织新旧物业服务企业的交接。
第六十五条 物业管理服务交接时，交接各方应当共同对物业共有部分以及有关文件档案资料进行查验。查验中发现问题的，交接各方应当书面确认。
查验中发现的问题，属于建设单位责任的，建设单位应当承担相应责任;属于部分业主责任的，部分业主应当按照所拥有的物业建筑面积份额共同承担相应责任;属于全体业主责任的，全体业主应当按照所拥有的物业建筑面积份额共同承担相应责任;属于物业服务企业责任的，物业服务企业应当承担相应责任。
第六十六条 业主、业主委员会、物业服务企业应当遵守法律、法规以及管理规约，履行物业管理服务合同。
业主、业主委员会、物业服务企业应当依照物业管理合同约定依法追究违约方的违约责任。业主不得采用拒交物业管理服务费用及其他费用等方式拒不履行合同;物业服务企业不得采用降低物业服务质量或者中断物业服务等方式拒不履行合同。
第五章 物业的使用
第六十七条 物业的使用应当遵守和执行城市规划、环境保护、房屋使用、消防管理、治安管理等有关规定。
第六十八条 业主委员会、物业服务企业应当对业主和非业主使用人使用物业的行为进行监督，对违反法律、法规、规章、临时管理规约、管理规约的行为，应当及时劝阻、制止，督促改正。拒不改正的，应当及时报告有关行政管理部门依法处理。
第六十九条 禁止任何单位和个人在物业使用过程中从事下列行为：
(一)损坏房屋承重结构、主体结构, 破坏或者擅自改变房屋外观、降低或者提高首层地面标高;
(二)违法搭建建筑物、构筑物;
(三)擅自改建或者以其他方式改变物业共有部分，擅自改变物业的使用功能;对房屋进行分割搭建，将厨房间、卫生间、不分门进出的客厅改成卧室出租或者转租;
(四)占用或者损坏共用配套设施设备和相关场地，擅自移动共用配套设施设备;
(五)超过设计规定的荷载使用物业;
(六)擅自改动、接驳共用管线;
(七)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间，或者将厨房间改为卫生间;
(八)存放超过安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品;
(九)排放有毒、有害物质，发出超过规定标准的噪声;
(十)乱设摊点，乱悬挂、张贴、涂写，高空抛物，随意抛弃垃圾、在公共场地放置杂物;
(十一)法律、法规、规章和管理规约禁止的其他行为。
第七十条 物业管理区域内的车位、车库，应当首先满足本物业管理区域内业主和非业主使用人的需要。
第七十一条 建筑区划内属于业主共有的车位，业主可以按划定的地点依序停车。物业服务企业提供了管理与服务的，可以收取相应的管理服务费用。
利用人民防空工程停放汽车或者作其他用途的，收益归投资者所有。物业服务企业提供了管理与服务的，可以收取相应的管理服务费用。
第七十二条 物业管理区域内的停车管理服务收费标准应当符合市人民政府的有关规定。
业主、非业主使用人对车辆停放有特别保管要求的，由业主、非业主使用人和物业服务企业另行签订保管合同，费用由双方另行约定。
第七十三条 业主或者非业主使用人装饰装修房屋或者安装室外设施，应当事先向物业服务企业进行登记。
物业服务企业应当与业主或者非业主使用人签订装饰装修管理服务协议，将装饰装修活动中的禁止行为和注意事项告知业主或者非业主使用人。
物业服务企业可以按照装饰装修服务协议的约定收取装修保证金，用于可能因装饰装修活动对物业共有部分及毗邻房屋造成损坏进行赔偿的保证。装饰装修活动结束后，未发生前述行为的，物业服务企业应当于装饰装修工程投入使用后三十日内退还装修保证金;发生前述行为的，应当在整改完成后三十日内退还保证金。
第七十四条 物业服务企业应当对装饰装修以及安装活动进行巡查，对违反法律、法规、规章和管理规约的行为予以制止，并督促改正。拒不改正的，应当及时报告城市管理行政执法部门。
第七十五条 城市管理行政执法部门接到违法行为报告之后，应当及时进行调查核实，依法处理。
属于正在实施的装饰装修违法行为的，由城市管理行政执法部门责令立即停止违法行为;违法装修装饰虽已完工，但是危害到他人居住安全或者正常生活的，责令限期改正。拒不停止违法行为或者逾期不改正的，城市管理行政执法部门可以强制拆除违法装饰装修，扣押有关建筑材料、物品、工具设备。
第七十六条 业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。
第七十七条 利用物业共有部分进行经营活动，应当首先征得相关业主同意。
合法利用物业全体共有部分获取的收益归全体业主所有，合法利用物业部分共有部分获取的收益归该部分物业的业主所有。
合法利用物业共有部分所获取的收益分配，有约定的按照约定，没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占共有部分建筑物的比例确定。
第六章 物业的维修
第七十八条 业主、物业服务企业应当在物业管理服务合同中明确各自的物业日常维护责任及范围。业主、物业服务企业应当按照物业管理服务合同的约定及时对物业进行日常维护。
第七十九条 供水、排水、供电、供气、消防、照明、通讯、网络、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修养护责任。
第八十条 建设单位按照国家规定的保修期限和保修范围，承担保修期间的物业保修责任。
第八十一条 保修期满后，物业专有部分的维修、更新费用，由专有部分业主自行承担。
第八十二条 保修期满后，物业共有部分的维修费用由物业管理区域内的业主按一事一筹、专款专用、业主自付的原则，按照其所拥有物业建筑面积的份额承担，对维修责任另有约定的，从约定。
提倡业主以逐月缴纳或者其他方式先行筹集物业维修费用。
政府可以依法制定物业维修资金的筹集管理办法。
第八十三条 物业共有部分保修期满后的维修费用按照下列规定承担：
(一)部分共有的物业，由共有部分的业主按其专有部分建筑面积占共有部分建筑面积的份额共同承担;
(二)全体共有的物业，由物业管理区域内的全体业主按其专有部分建筑面积占建筑物总面积的份额共同承担。
第八十四条 人为造成物业损坏的，由责任人负责修复，造成损失或者不良影响的，责任人应当承担有关责任。
第八十五条 决定对全体共有的物业进行维修的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占全体业主人数三分之二以上的业主同意。
决定对部分共有的物业进行维修的，应当经专有部分占部分共有部分建筑物面积三分之二以上的业主且占部分共有部分业主人数三分之二以上的业主同意。
维修决定作出后，按照本条例第八十三条的规定承担维修费用的业主必须服从维修决定，承担费用，不得以放弃利用或者使用为由拒不承担维修费用。
第八十六条 决定对全体共有的物业进行维修的，业主委员会应当负责筹集维修费用;决定对部分共有的物业进行维修的，业主委员会或者部分共有人推选的业主代表负责筹集维修费用。
尚未成立业主大会的，业主意见的征集和物业维修费用的筹集，由居民委员会组织推选五人以上十五人以下的业主代表负责。
第八十七条 需要对物业共有部分进行维修的，由共有部分业主自行决定采用何种方式确定维修方。
第八十八条 物业共有部分的维修，应当制定物业维修方案，明确维修费用的用途及数额并向业主公布，费用的使用受业主监督。
第八十九条 物业存在安全隐患，危及公共利益或者他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。
责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。
第九十条 业主大会、物业服务企业因维护物业共有部分或者其他公共利益需要，其他业主或者非业主使用人因正当维护物业需要，必须进入物业专有部分的，业主及非业主使用人应当予以配合。
业主、非业主使用人无理阻挠维护或者监督管理造成损失或者不良影响的，责任人应当承担有关责任。
第九十一条 任何单位或者个人因物业维护或者公共利益需要临时占用、挖掘、拆装物业管理区域内的道路、共用设施设备和相关场地等物业共有部分的，应当事先征得业主委员会和物业服务企业同意，与物业服务企业签订管理协议，并按照约定的期限恢复原状。造成损失的，应当给予赔偿。
第七章 法律责任
第九十二条 建设单位违反本条例第十五条，未按照规定将物业管理区域符合业主大会召开条件的情况书面报告物业所在地的街道办事处或者镇人民政府的，由区级以上物业管理行政主管部门予以警告，责令限期改正;逾期不改正的，处五千元以上一万元以下的罚款。
第九十三条 建设单位违反本条例第四十三条，未按照规定在物业管理区域内配置物业管理用房的，由区级以上物业管理行政主管部门予以警告，责令限期改正;逾期不改正的，处三十万元以上五十万元以下的罚款。建设单位还应当通过购买房屋的方式继续承担物业管理用房的配置责任。
第九十四条 建设单位违反本条例第四十五条第一款，提供的物业管理用房不符合使用要求的，由区级以上物业管理行政主管部门予以警告，责令限期改正;逾期不改正的，处十万元以上二十万元以下的罚款。
第九十五条 建设单位违反本条例的规定，有下列情形之一的，由区级以上物业管理行政主管部门予以警告，责令限期改正;逾期不改正的，处五万元以上十万元以下的罚款：
(一)违反本条例第四十六条，未按照规定完善配套设施和相关场地的;
(二)违反本条例第五十八条第二款，未按照规定在共用设施设备和相关场地安装独立计量器的;
(三)违反本条例第六十五条第二款，未按照规定承担物业管理服务交接查验中发现问题的责任的。
第九十六条 业主委员会违反本条例的规定，有下列情形之一的，由区级以上物业管理行政主管部门予以警告，责令限期改正：
(一)违反本条例第二十七条，未按照规定办理业主委员会备案或者变更备案的;
(二)违反本条例第三十五条，以业主委员会身份从事与物业管理无关的活动或者超越职权作出应当由业主大会作出的决定的。
第九十七条 物业服务企业违反本条例第六十四条第一款，未按照规定退出物业管理区域的，由区级以上物业管理行政主管部门予以警告，责令限期改正;逾期不改正的，处五万元以上十万元以下的罚款。
第九十八条 物业服务企业违反本条例的规定，有下列情形之一的，由区级以上物业管理行政主管部门予以警告，责令限期改正;逾期不改正的，处一万元以上五万元以下的罚款：
(一)违反本条例第五十二条第四款，未按照规定办理物业管理服务合同备案的;
(二)违反本条例第七十三条第三款，未按时退还装修保证金的;
(三)违反本条例第七十四条，未按照规定对违法装饰装修或者安装行为进行制止并报告的。
第九十九条 物业服务企业违反本条例第五十八条第一款，未按照规定公布共用配套设施设备和相关场地用水、用电的数量、单价、金额的，由区级以上物业管理行政主管部门予以警告，责令限期改正;逾期不改正的，处一万元以上五万元以下的罚款。
第一百条 物业服务企业违反本条例的规定，不按照物业管理服务合同约定且不合理分摊有关费用的，由区级以上价格管理行政主管部门予以警告，责令限期改正;逾期不改正的，处五万元以上十万元以下罚款。
第一百零一条 业主或者非业主使用人有违反本条例第六十九条规定情形的，由相关主管部门依照有关法律、法规处理。
第八章 附则
第一百零二条 市人民政府应当制定业主大会规程等具体管理办法。
第一百零三条 本条例中有关名词解释：
本条例所称物业，是指房屋及其配套设施设备和相关场地。
本条例所称物业管理，是指物业管理区域内的业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业管理服务合同约定，对房屋及其附属配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护有关区域的环境卫生和秩序的活动。
本条例所称业主，是指房屋的所有权人。
本条例所称非业主使用人，是指房屋的承租人或者其他实际使用人。
本条例所称物业服务企业，是指依法取得独立法人资格，具有相应资质，从事物业管理服务的企业。
本条例所称车库，是指规划批准用于停放汽车，层高二点二米以上的建筑物。
本条例所称车位，是指车库内划定的具体停车位置。
本条例所称物业专有部分，是指属于业主独立所有，由业主独立占有、使用、收益及处分的物业。
本条例所称物业共有部分，包括物业部分共有部分和物业全体共有部分。物业部分共有部分，是指属于部分业主共有，由部分业主占有、使用、收益及处分的物业。物业全体共有部分，是指属于全体业主共有，由全体业主占有、使用、收益及处分的物业。
第一百零四条 业主自行或者委托其他管理人管理建筑物及其附属设施的，参照本条例的相关规定执行。
第一百零五条 本条例自2008年4月1日起施行。
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