房地产企业运营管理论文

房地产企业运营管理论文

　　随着中国改革开放的深入和经济的快速发展，人们的生活水平的不断提高，城市房地产建设得到了突飞猛进的发展，下面是学习啦小编整理了房地产企业运营管理论文，有兴趣的亲可以来阅读一下!

　　房地产企业运营管理论文篇一

　　房地产项目开发运营管理

　　《摘要》房地产行业是我国国民经济的重要组成部分，近年由于社会经济的不断发展，人民对于生活质量的要求越来越高，一定程度也带动了房地产行业的蓬勃发展，而房地产企业如果想在市场竞争中得以生存，企业内部的房地产项目规划管理工作就显得尤为重要，但是目前房地产企业内部规划设计体系还存在一些问题。本文就将对我国房地产项目开发运营管理的相关问题进行分析探讨。

　　《关键词》房地产;开发;管理

　　中图分类号：S618文献标识码： A

　　随着中国改革开放的深入和经济的快速发展，人们的生活水平的不断提高，城市房地产建设得到了突飞猛进的发展，越来越多的房地产建设项目投入实施。在房地产业快速发展的同时，也带来相应的环境问题。所以做好房地产项目开发运营工作显得越来越有必要。房地产就是对没有被利用的土地进行开发利用，建造一些可以供人们生活、娱乐、休闲的场所。在市场经济体制下，房地产行业在很大程度上促进了我国经济的发展。面对愈演愈烈的市场竞争环境，房地产想要得以生存和发展，就必须加强房地产项目开发运营工作。

　　1、房地产项目开发流程

　　在房地产项目开发运营中，房地产项目规划设计管理是实现顾客价值、达到公司经营目标的关键环节，涉及项目规划、建筑方案设计、施工图设计、景观设计等方面的管理，全面优化、规范设计管理活动流程和操作规范，确保项目设计管理和设计过程在受控状态下进行，是项目开发过程中保证设计质量、进度，促进销售、控制成本的重要途径，其工作涉及整个房地产开发的全过程，使项目前期设计方案得以明确，在房地产工作中扮演起承转合的重要作用。规划设计管理是房地产企业负责人对房地产涉及到的一切设计活动进行同意的部署，不仅要解决房地产设计问题，还要保持好设计相关部门之间的沟通联系，避免实际工作中出现矛盾。

　　房地产项目开发主要分为项目初期准备、规划设计、建设施工、竣工验收、经营使用五个部分。就从时间的分配上来说，初期准备和建设施工阶段所需的时间最长。初期准备主要是取得土地的使用权，并完成工程项目建设所需要的相关证明和手续。规划设计主要是对要求建造的建筑进行图纸设计和可行性分析。建设施工主要就是将规划设计的内容付诸实施，变成能够看得见的建筑物。竣工验收主要是甲方和乙方就工程质量和工程成本进行验收和核算。经营使用主要是房地产企业销售或是使用建成的建筑物。每个部分都有着不同的工作要做，而且都是必不可少的。只有正确把握这五个部分的项目成本投入，才能真正意义上有效的控制项目开发的成本，使得企业的成本投入在一个合理的范围内，便于企业流动资金运转的更加顺利。

　　2、房地产项目特点

　　2.1、开发时间长、涉及内容广

　　作为房地产业项目，它具有非常长的开发时间，一般为三年至五年，也有的开发项目需要十几年。房地产项目在开发期间会涉及多方面的内容，比如:各政府单位、项目的设计、施工技术、安装工艺、制造工艺等。

　　2.2、房地产业项目的管理较难

　　房地产项目的开发过程，会受到很多方面的影响和限制。由于这此方方面面影响因素的存在，使得房地产商必须要建立和健全科学、合理的管理制度和管理体系，以实现对项目整个开发过程的有效管理。

　　2.3、房地产业项目税目多、税负重

　　房地产业的开发过程中会涉及很多有关的税目和税金问题，包括项目所得税、房地产税、上地利用税、上地增值税以及营业税等。对我国房地产商的市场调查中泉示，房地产业的平均税负保持在13.4%。

　　2.4、房地产业项目需要进行相关的评定

　　房地产项目开发的过程中，需要对投资获益等情况进行相关的评定。同时，也要严格要求项目建设的期限、最大投资数目以及开发项目的质量评定等。

　　3、房地产项目开发运营管理的任务

　　3.1、设计管理

　　设计管理是指在确立开发计划之后对各流程工作的管理，旨在进一步明确各环节的时间计划和人员安排，从而使设计管理人员了解各自的工作任务，同时协调好项目涉及部门和人员的，将设计思想灌输给设计人员，完善制度体系，规范各环节工作开展。相比之前的管理方式更系统，依据设计总目标，将每个环节的工作落实，由此再确定各环节的管理责任，并且投入人力或物力等资源。因此设计流程管理是对开发项目全过程进行监管，保证施工过程的合理性、有效性，当然流程设计也不仅仅是一套特定的模式，由于各房地产实际情况不同，所以不能一概而论，而是要寻求与自己公司经营战略和产品定位相符合的流程管理模式，唯一相同的是，都会将流程管理细分，只有做好近期的管理任务，才可以提高整体的管理质量。

　　3.2、进度管理

　　对于房地产行业来说占领市场先机是十分重要的，因此工程进度很大程度决定了企业的效益。另外由于在项目开发的设计初期并没有监督部门的进行管理，所以需要企业自己进行计划管理。依据项目设计的总目标，组织各部门进行沟通，研究出最合理的时间计划方案，计划是开展工作的前提，但是之后实际的落实情况也很重要，对于后期贯彻落实情况，应该派专业管理人员进行定期审核，将设计计划与实际施工情况做有机的结合，客观分析两者差异性，提出处理的办法，从而保证项目提前或按时完成。影响设计进度有以下因素。

　　3.3、质量管理

　　项目的质量决定了施工的质量，但是许多房地产企业没有认识到这一点，将重点都放在施工阶段，这种观念需要进行改变，因为施工阶段其实是将之前所准备好的计划理论付诸实践，其施工的基础还是建立在前期产品的设计上的。所以，进行严格的设计质量管理是十分必要的，只有有效的质量管理，才可以使设计质量得到保证，包括形成良好的监管机制，对设计过程进行监督;制定科学合理并且针对不同情况的设计任务书;对设计和施工图纸进行严格的审查，避免因为图纸绘制不规范导致的后期施工困难;把握好设计方案修改的次数，将成本控制在合理的范围内。以上所说都是为了避免后期因为前期设计的缺陷带来的质量问题。

　　3.4、成本管理

　　一般来说，项目的规划设计的主要考虑的是结构的安全问题，对于工程成本的控制概念不强，所以难免导致设计方案不经济，而增加了项目开发成本。就目前国内的房地产行业发展来看，中小型房地产企业逐渐成为房地产行业的主体。与以往的大型国有房地产企业相比，中小型房地产企业自身的实力有限，抵抗风险的能力和项目组织管理能力都不足，因此很难在房地产项目开发过程中对于工程成本做到有效控制。所以在房地产开发过程中，企业首先要知道开发项目是建写字楼还是住宅楼，或是商业中心等等。一定要遵守相关的法律法规和招标投标程序进行招标，不要弄虚作假。强化设计人员的控制成本意识，在保证结构安全和合理周期的前提下，尽可能的降低项目成本;与此同时还要做好项目施工阶段的成本控制。

　　《结束语》

　　房地产项目开发运营工作涉及面广，开展起来有一定的难度，但由于其对整个房地产业的重要性，因此在以后的具体工作中，我们一定要不断的完善相关的管理，结合具体项目施工的实际情况进行规划设计以及开发运营，在遵循法律法规的前提下，为业主提供更优质的服务，促进企业良好运营。

　　参考文献

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　　[5]黄伟庭.中国商业房地产开发运营研究[D].东北财经大学，2006.

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