对房屋评估结果有异议该如何解决
评估即评价估量，也指评价、品评，意为对方案进行评估和论证，以决定是否采纳。很多人想知道对房屋评估结果有异议时，应该如何解决的问题。下面由学习啦小编为你详细介绍评估结果的相关法律知识。
对评估结果有异议的解决办法
案情经过
2009年4月13日，马驹桥镇进行马驹桥镇村民自住楼项目建设，某房地产开发公司取得了《房屋拆迁许可证》，拆迁范围为马驹桥镇村民自住楼项目一期拆迁范围。
马先生的房屋位于拆迁范围内，根据原通县人民政府于1993年6月29日颁发给马某的集体土地建设用地使用证的附图及村委会、镇规划科证明，认定马某的宅基地使用面积为308.89平方米。
2010年9月8日，某房地产开发公司委托的评估公司向马先生送达了《北京市房屋拆迁估价结果报告》，认定马先生的房屋拆迁补偿价测算结果为496039元。马先生对评估结果不服，认为评估结果不符合当地房屋市场价格。于是根据评估报告的提示，马先生在5日之内向评估公司申请对评估报告的复核。
同年9月25日，该评估公司就复核申请向马先生送达了拆(2009)字第028号166复核号《房屋拆迁估价结果报告》，但是，复核结果与上述《北京市房屋拆迁估价结果报告》内容完全一致。
马先生仍不服该复核结果，于是根据评估报告的提示，马先生向北京房地产估价师和土地估价师协会申请专家鉴定。
同年10月9日马先生收到了北京房地产估价师和土地估价师协会出具的《专家鉴定意见书》。该鉴定意见同样维持了评估公司的估价结果。马先生认为，所谓的复核与鉴定，只是一个程序而已，没有从实质上的解决问题。
经过对评估报告的异议程序之后，开发公司加进了促签的步伐。由于马先生对补偿结果不满意，经过20多天的拉锯式谈判，事情毫无进展。
同年11月7日，马先生收到了区建委送来的《房屋拆迁纠纷裁决申请书》。马先生才知道，拆迁方已经开始向强拆程序迈步了。于是，多方打听专业拆迁律师，经人介绍与律师见面。
律师维权
律师介入案件以后，制订了相应的维权策略，并有条不紊的展开。
维权第一步，对拆迁项目批准文件进行调查
经律师调查，该拆迁项目的除了具备拆迁许可证之外，没有建设用地规划许可证和建设用地批准书，而是以建设用地规划意见书和用地预审意见代替。同时拆迁的四至范围不明，有超范围拆迁的嫌疑。
维权第二步，对拆迁许可证合法性提出质疑
根据调查结果，律师立即启动了对《拆迁许可证》行政诉讼，要求法院确认该行政许可行为违法并进行撤销，并出示了相关的佐证。
维权第三部，中止行政裁决程序
裁决会上，律师首先提出中止行政裁决，理由是行政裁决的前提拆迁许可证合法性存在严重的明显的违法嫌疑，完全存在被撤销的可能，所以行政裁决程序应当立即中止，等待拆迁许可证诉讼结果出来之后，再决定是否继续。
区建委接受了律师的中止意见。强拆的脚步突然停止了，马先生看到了希望。
维权第四步，谈判桌上的较量
原本计划着强拆程序的开发公司因为律师的介入戛然而止，让拆迁人意识到谈判才是快速解决拆迁纠纷的最佳方式。于是拆迁工作人员主动再次约马先生谈判，马先生要求律师参加才谈，负责不谈。拆迁公司无奈同意。律师在谈判桌上历数该开发项目的违规支出，以抵制违法拆迁为出发点，到拆迁补偿数额为落脚点。最终开发商低下了其高傲的头颅，以增加一套安置房的方式签订了补偿协议。
律师说法
本案争议的原本是评估报告的问题，但是向评估公司提出对评估报告的质疑，无疑是想让评估公司自扇嘴巴。但是如何解决拆迁评估报告给我们带来补偿额的不利影响?拆迁专业律师的处理思路与被拆迁户朴素的维权思路孰优孰劣，本案就是一个例证。
房产评估的方法
成本法
针对土地使用权价值评估，经常叫做成本积算法，即对取得土地或已实现的土地开发的各项成本费用进行核算，剔除不正常因素影响的价值，对于正常成本费用累积后取一定的资本利息和合理的投资利润，得出土地使用权价值的方法。该方法常用于对正常程序取得的土地的评估。
针对房屋评估，通常称为重置成本法，它是对现有的房屋按照正常市场标准下的重新建造房屋所需成本的测算，然后考虑资金的利息并计取一定的开发(或建设利润)得出完全重置成本价，然后根据实际情况和法律规范确定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的评估价值的方法。
市场比较法
挑取市场上相同用途、其他条件相似的房地产价格案例(已成交的或评估过的、具备正常报价的)与待估房地产的各项条件相比较，对各个因素进行指数量化，通过准确的指数对比调整，得出估价对象房地产的价值的方法。这种方法具有较强的实际意义和准确性，在市场经济不太成熟的时候较难适用，在市场较为成熟、成交透明、比较案例易找的时候常常使用，并且估价结果较为准确。
剩余法
房地产总价知道或者可以测算出来时，因为房地产总价=土地使用权价值+房产价值，因此测算出土地使用权价值或房产价值，用总价值扣除它后即可得出房产价值或土地使用权价值。这种方法常用于房屋或土地的单项估价。
收益法
房地产之所以有价值，其根本原因是因为他有使用价值，使用价值即为房地产所有者带来收益，收益的大小是决定房地产价值高低的内在原因，通过一定的分析，房地产收益与其价值有一定的比例关系(即房地产收益率)。不同的地区、不同用途、类型的房地产收益率也有所不同，根据待估房地产的收益返算其价值的方法即为收益还原法。房地产价值=房地产纯收益÷收益还原利率。
假设开发法
对于一个未完成的房地产开发项目(纯土地或在建工程等)，通过测算正常开发完毕后的市场价值，然后扣除剩余开发任务的正常投入，即得出待估房地产价值的方法。
基准地价法
对于城市土地使用权的价值，近年来进行了大范围的基准地价评定工作，并且已得出城市不同级别的土地的基准地价，这对于衡量城市土地使用权的价值具有较可靠的指导意义。针对到某一地块的土地使用权价值评估，可以参照已有的同级别、同用途的基准地价，进行一般因素、区域因素、个别因素的调整，最后得出估价对象土地使用权价值的方法。这种方法有一定的政策性。
路线价法
土地使用权的价值跟土地所处位置(临街状况：宽度深度)有很大的关系，对于同一街区，土地的价值具备相对的稳定性，如果知道该街区土地的平均价格，通过临街宽度、临街深度的调整得出估价对象土地价值的方法即为路线价法。
房屋评估的内容
建筑物的折旧指建筑物因时间经过而造成的损耗。建筑物损耗可分为有形损耗和无形损耗。建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧。
土地生熟程度指基础设施的通达程度和土地的平整程度。
三通一平指水、电、道路通，土地平整。
七通一平指给水、排水、电力、通讯、燃气、热力、道路通，土地平整。
资本化率是用以将纯收益资本化(或转化)为价格的比率。实质上是一种资本投资的收益率(获利率、报酬率、利润率、回报率、盈利率、利率)。
基准地价是在某一城市的一定区域范围内，根据用途相似、地段相连、地价相近的原则划分地价区段，然后调查评估出的各地价区段在某一时点的平均水平价格。
标定地价是指一定时期和一定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。
房屋重置价格是假设房屋在估价时点重新建造时，必要的建造费用加平均利润。
底价是指政府、企业或私人出售(尤其是拍卖)房地产时确定的最低价格，亦称起叫价格(简称起价)。
补地价是指在更改政府原出让土地使用权时规定的用途，或增加容积率，或转让、出租、抵押划拨土地使用权，或出让的土地使用权续期等时需要交给政府的一笔地价。
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