房地产市场分析论文
房地产市场分析论文
近十几年来,随着我国国民经济的快速发展,房地产市场的发展发挥了应有之重,得到了社会各方的普遍关注。下面是学习啦小编为大家整理的房地产市场分析论文，供大家参考。
房地产市场分析论文范文一：内蒙古房地产市场探究
[论文提要] 本文从内蒙古房地产市场现状出发，结合一系列推动房地产市场发展的政策，分析存在的问题，进而整合内蒙古房地产业宏观调控具体方法和对策，以促进内蒙古房地产市场的持续健康发展。
关键词：内蒙古房地产市场;宏观调控;去库存
一、内蒙古房地产市场现状
2015年，内蒙古自治区房地产开发投资1，081.05亿元，同比下降21.1%，回落幅度比1～11月份减缓0.03个百分点。其中，住宅投资758.51亿元，同比下降19%，降幅比1～11月份减缓0.4个百分点。住宅投资占房地产开放投资的比重为70.2%。2015年，房地产开发企业房屋施工面积13，637.36万平方米，同比下降13.3%，降幅比1～11月份收窄1个百分点。房屋竣工面积1，697.16万平方米，同比下降15.7%，1～11月份为下降17.6%。2015年，商品房销售面积2，369.37万平方米，同比下降3.6%，降幅比1～11月份收窄3个百分点。商品房销售额1，052.18亿元，同比下降1.2%，降幅比1～11月份收窄1.6个百分点。
二、内蒙古房地产投资面临的问题
2015年，自内蒙古治区房地产开发投资下降、房屋开发规模萎缩、商品房销售低迷。全年情况比1～11月份稍有好转，但形势仍不容乐观。主要原因：一是全区各地现有库存较大，尤其是呼和浩特市、鄂尔多斯市、乌兰察布市等地区，经测算，消化现有库存平均需要10年以上;二是居民消费动力不足。2015年，自治区居民消费价格总指数增长乏力，同比增长1.1%，居住消费同比下降0.3%，12月居民消费价格总指数环比上升0.5%，居住消费环比上升0.3%，住房销售成交量低迷;三是房地产开发到位资金不足、企业融资压力大、资金链紧张使得企业后续开发难以为继。如鄂尔多斯地区房地产发展融资规模在2，000亿元左右，其中较大比例来源于民间借贷，低迷的房地产市场使民间借贷资金链紧绷，抑制了当地民众的消费和房地产企业的资金再融资。与此同时，由于现金流紧张及为及时变现回笼资金，企业之间、小贷公司之间、小贷公司与个人客户之间拿不出资金，只能以物偿债，出现资产流转抵债问题。依据现行的税费政策，存在信贷抵债资产流转成本较高、重复上税等问题，高额的税费加重了企业和个人的负担，无益于解决多角债务危机，整体上制约了当地房地产市场的发展。
三、积极破解困局，建立房地产市场健康发展的长效机制
2015年，自治区政府印发《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》(内政办[2015]58号)，积极破解房地产市场发展困局，建立房地产市场健康发展的长效机制;2016年，政府办公厅对外发布《内蒙古自治区人民政府关于做好房地产去库存工作进一步促进房地产业稳步发展的意见》，对棚户区改造货币化安置比例、鼓励农民进城购房、全面落实购房落户等政策，都给出了明确的指导意见。参考自治区政府出台的政策文件以及发达省市经验，提出以下建议：
(一)进一步调整现行扭曲、限制房地产正常需求政策的政策建议。一是取消购买商品住房的不必要限制性规定。各盟市、旗县(市、区)对居民(含外地居民)在本地区购买商品住房(包括新建商品住房和二手住房)的，在办理签约(网签)、纳税、贷款以及权属登记手续时，不再对其家庭拥有住房情况进行查询。取消非本地户籍居民家庭在办理购房和房地产权属转移登记手续时需提交缴纳社会保险证明、个人所得税纳税证明的限制性规定。对确需出具住房套数查询证明的，购房人家庭住房套数认定不包括其自建住房、房改房、继承住房、征收(拆迁)安置住房和已偿清贷款的二手住房，其拥有的住房套数只在购房所在地房屋权属登记机构查询。房屋权属登记机构出具的查询证明只载明购房人家庭拥有商品住房的套数情况。家庭首次购买改善性普通商品住房按首套住房认定;二是进一步优化住房供应套型结构。取消对商品住房户型设计“90平方米以下户型占70%以上”的限制性规定，放开商品住房套型比例，充分发挥市场在资源配置中的决定性作用。在优先满足中小户型普通商品住房用地需求的原则下，依法提供和满足房地产开发企业根据区域城市功能定位和市场需求开发适销对路商品住房的土地需求。
对于国有土地使用权出让合同中已经明确住宅套型比例要求的，仍执行原合同约定条款。对于在建商品住房项目，各地国土资源、城乡规划主管部门在不改变用地性质和容积率等必要条件的前提下，允许房地产开发企业适当调整套型结构，对不适应市场需求的住房户型做出调整，开发适销对路的商品住房。
(二)因地制宜，打通满足居民需要和化解存量房的政策建议。一是全面落实购房落户政策。在自治区区域内，个人异地购买商品住房(包括新建商品住房和二手住房)，本人及其父母、未成年子女可按当地户籍政策在购房所在城镇落户。鼓励长期进城经商、务工的农牧业转移人口依法转让其原有农村牧区住房，在城镇购买商品住房并落户;二是清理规范新建商品房销售和进户环节收费行为。新建住房楼宇门、电梯、楼道照明等房屋附属设施以及供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等的建设安装费用，一律计入新建住房开发建设总成本，不得在房价外向购房者另行收取。要严格执行自治区财政厅、发展改革委、经济和信息化委联合印发的《关于公布全区涉企行政事业性收费和政府性基金目录清单的通知》(内财非税[2015]74号)规定，凡未列入《内蒙古自治区涉企行政事业性收费目录清单》和《内蒙古自治区涉企政府性基金目录清单》的收费项目和基金，一律停止征收。各盟市、旗县自行设立的涉企行政事业性收费和基金项目一律废止，被收费企业对擅自设立的行政事业性收费项目和政府性基金有权拒缴。2013年自治区住房城乡建设厅下发的《关于加强新建居住建筑供热计量装置和室内温度调控装置购置及安装费用管理的通知》(内建城[2013]17号)中规定的“在新建居住建筑达到预售条件时，房屋建设单位应暂按1，500元/户付款标准将建筑物热力入口和用户的供热计量装置、室内温度调控装置的购置费用交予供热单位设立的专门账户”内容停止执行;三是合理调整契税税率。对个人购买普通住房，且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)唯一住房的，减半征收契税;对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税，购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税;选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税，缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分按规定征收契税;四是积极支持居民合理的住房贷款需求。对购买首套普通自住房(含公寓式住宅)的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请商业性住房贷款，金融机构执行首套住房贷款政策。对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性住房贷款，最低首付款比例调整为不低于40%。金融机构可根据当地城镇化发展规划，向符合政策条件的非本地居民发放住房贷款。金融机构应缩短放贷审批周期，合理确定贷款利率，优先满足居民贷款购买首套普通自住房和改善型普通自住房的信贷需求;五是进一步盘活公积金贷款，加快改善居民住房条件。合理确定贷款条件、贷款额度和期限，放宽住房公积金支取条件，加快开展区内异地贷款业务，降低贷款费用，优化贷款办理流程。
(三)推动开发商调整产品结构，盘活存量资产的政策建议。一是进一步加大存量商品房促销力度。各地区要定期、不定期举办房地产展览交易会，根据当地实际情况，出台减免交易税费、让利促销等临时性的购房政策措施，积极引导刚性购房需求和改善型购房需求。
鼓励和支持机关、企事业单位团体购买商品住宅，特别是鼓励企业购买商品住宅用作职工公寓、集体宿舍，改善职工住房条件。鼓励和引导各地区利用商业用房和商品住宅建设创业基地，特别是大学生创业园，完善相关配套服务，打造一批创业示范基地;二是培育和发展房屋租赁市场，提升房屋租赁产业化水平。建立房屋租赁信息服务平台，大力发展住房租赁市场，支持房地产开发企业开展住房租赁服务;三是继续支持房地产开发企业的合理融资需求。金融机构在风险可控的前提下，合理配置信贷资源，支持资信良好、诚信经营的房地产企业开发建设普通商品住房，满足在建、续建项目的合理融资需求。扩大市场化融资渠道，加强与各类发债主管机构的沟通联系，支持符合条件的房地产企业发行债券;对拥有优质资产和独立可预测现金流的房地产企业，允许通过资产证券化、发行银行理财产品等方式筹集资金。进一步落实自治区人民政府与中国银行间市场交易商协会签订的战略合作协议，积极尝试发行项目收益票据，探索新型城镇化融资新渠道。
(四)进一步推动棚户区改造同化解存量商品房结合的政策建议。拓宽商品住房与保障性住房融通渠道。各盟行政公署、市人民政府，各旗县(市、区)人民政府可以以政府购买服务的方式，利用自有资金、棚改补助资金、银行贷款，从市场购买或租赁商品住房用于保障性住房。保障性住房要逐步从实物保障为主转向建设和租赁补贴并重，实现“补砖头”与“补人头”的结合。鼓励和支持符合公共租赁住房保障条件的家庭通过租赁市场解决住房问题，政府按规定提供货币化租赁补贴。各盟市、旗县(市、区)要统筹考虑本地区棚户区、旧城区改造回迁安置和存量商品住房情况，采取回购存量商品住房方式解决棚户区、旧城区改造回迁安置房源。商品住房存量较大、消化周期较长的地区，公共租赁住房房源和棚户区、旧城区改造安置房源的筹集，原则上以全部回购存量商品住房的方式予以解决，存量商品住房确实不能满足房源要求的，才可适当新建。
主要参考文献：
[1]内蒙古自治区统计局[J].内蒙古统计月报，2015.12.
[2]内蒙古自治区人民政府.关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干意见.内政办([2015]58号).
[3]内蒙古自治区人民政府.关于做好房地产去库存工作进一步促进房地产业稳步发展的意见.内政发([2016]26号).
房地产市场分析论文范文二：房地产需求分析
论文导读：在商品经济条件下，需求会或多或少的影响到商品的价格变动，而对于房地产这种无法替代的需求而言，需求的变化起到举足轻重的地位，资源的稀缺，需求的膨胀，必然导致价格的大幅度变动。本文意在探讨房地产需求构成类型及其对房地产价格的影响。
关键词：房地产需求，分析
近两三年来，房地产价格成了人们关注的重点，经过2007年底的短暂调整之后，价格就进入了大幅度上涨阶段，导致国家在2009年底针对房地产市场不断出台新的政策。对于当前的房地产价格，国内学者持有不同的观点，部分学者担心我国会重蹈日本泡沫经济的历史，认为房地产价格现在处于泡沫状态，如果放任发展，必将导致泡沫破灭，拖累整个宏观经济。笔者认为，一个城市乃至国家房地产价格变动是一个非常复杂的问题，它受许多因素的影响：建筑成本、土地政策、经济环境、城市规划、人口变动、供求关系等。近期，房地产供应持续增长，建筑成本增长有限的情况下，房地产价格却出现了大幅度的上升，此种情况主要是需求大幅度变动所致。本文试图从房地产需求层面上探讨一下我国房地产价格大幅变动的成因。
在商品经济条件下，商品供给和需求之间的相互联系、相互制约的关系就是供求关系，它是生产和消费之间的关系在市场上的反映。在商品经济中，价值规律通过价格与价值的偏离自发地调节供求关系，供大于求，价格就下落;求大于供，价格就上升。结合到房地产上看，供求关系由以下两方面构成：其一、房地产需求：在特定条件下，消费者对某种房地产愿意并且能够购买(承租)的数量，此种需求数量同样也要受其价格水平、消费者收入水平、消费者消费偏好、消费者对未来房地产价格的预期的影响。其二、房地产供应：在特定条件下，房地产开发商和房地产拥有者愿意并且能够提供租售的房地产的数量，这种供应数量要受其价格水平、开发建设成本、开发技术水平、开发商对未来预期的影响。
一、在我国，房地产需求大致有三种：
1、基本性需求：此种需求是为了满足家庭比必备的住房需要，属于基本需求范畴包括结婚购房、动拆迁购房、求学就业的临时性居住、迁入定居等等。基本需求往往具有一定的稳定性，其对产品、地域的限定性也比较明显，对就近的交通、商业、服务、教育、医疗配套的要求较为直接和紧迫。由于我国城市化进程和人口流动的加快，城市规模在不断扩大，导致基本性需求呈不断扩大的趋势。由于房地产需求是一种不可替代的需求，所以其基本性需求不太容易控制，属刚性需求。
2、 改善性需求：如改善住房面积、改善居住环境、照顾老人晚年、子女教育的居住改善，甚至一些个性化的居住生活(休闲、度假)的改善等等。其最重要的特点在于：改善性需求、发展性需求比较明显。改善性需求的可变性和稳定性兼而有之，因为改善和发展是一个总的方向，同时也受社会经济、政策、市场特别是个人家庭情况所影响。这部分需求也有一定的可塑性。
以上两种需求是我们真正意义上的生活需求，它们的稳步提高，是房地产价格稳步提高的基础。它们涉及到城镇化、婚龄人口的增加、收入的提高。城镇化和人口的发展比较稳定，收入的增长大致与GDP同步，即每年8%到10%，这三个长期因素都很重要，但不能解释房价在短期内的暴涨。
3、投资(机)性需求：投资(机)需求的部分则不外乎资产保值、房产市场中长期投资，买房出租获取投资收益等等。在通胀的压力下，买房子是居民储蓄保值的最佳方法。此类需求相对来说以投资性的购房置业较多，包括部分个案性的特殊需求，局部也会有投机现象存在。其可变性较强，受政策、市场、金融、经济等方面的影响较为明显，也会存在一定程度的泡沫现象。相比较而言，其可控制性很强。从2007年以来，此类需求快速膨胀，成为引发房地产价格快速上涨的首要推动力。
二、三种需求的分析：
从三种需求类型来看，基本性需求和改善性需求基本还是自住型的需求，近年来，基本性需求保持稳定发展，而改善性需求比例逐步形成规模。从1996年开始，我国进入了城镇
化加速发展阶段，城镇人口年均增长超过2000万，城镇人口的大量、快速增加将对我国的房地产市场产生巨大的需求。同时，近年来我国家庭小型化趋势明显、伴随婚龄人口持续增
加以及大量外来务工人员进入城市等，都必将形成对了房地产基本性需求的增加，并将在今后一段时期内继续发挥作用。与其他两种需求不同的是，投资(机)性需求当中投资和投机的成分会随外在环境的环境的变化而发生变化。房地产投资需求是把房地产作为投资或理财对象，通过拥有房地产的方式，来使财产保值增值。房地产投资及理财的收益，主要来源于两个方面，一是房地产用于出租的租金收入，二是房地产买卖价格上涨所带来的增值收益。相对于消费性房地产而言，房地产投资及理财的风险较大，受到市场波动、利率调整和流动性变化等多种因素的影响，将房地产市场与资本市场更紧密地联系在一起。在我国居民储蓄率较高、投资渠道较少的背景下，房地产投资已经成为和股票投资一样的居民投资手段，现阶段，一家拥有两三套住房已较为常见。作为房地产投资的一种特殊形式，房地产投机主要是为了赚取买卖之间的差价。房地产投机的适度存在有利于房地产市场的发展：在房地产市场低迷时，投机者通过购买房地产可以刺激房地产市场需求的增长;而在房地产市场高潮时，投机者通过卖出房地产而增加供给，从而在一定程度上发挥了维稳作用。当然，房地产投机者为追求高利润而发生的过度炒作行为也会对房地产市场的价格稳定产生一些消极作用，影响人们对未来价格的预期，在一定意义上虚增了房地产的供应和需求。近一年来，房地产价格的不断大幅度攀升，以投资、投机为主需求的比例得到了大幅度的提高。
三、影响需求情况的要素和手段：
影响需求情况的要素和手段有很多，主要分为两大方面，其一是就消费(投资)者而言，包括人口数量、人口的自然增长情况、家庭结构变动、居民收入状况、职业情况、教育水平等等。另一方面则是就房地产市场环境而言，包括政策环境、市场环境、自然环境等。涉及到的影响手段包括国家相关政策、法律、房产消费税及其税率、银行存贷款利率。应该关注的是，政策环境更多地应该是调控房地产投资、投机性需求，对于以自己居住为主的基本性和改善性需求还是应该以保护为主的。这也是体现政府建设和谐社会，保障房地产市场稳步、健康、规范发展保证。从最近的国家宏观调控政策来看，无论是提高住房贷款的利率，还是提高二次房贷的首付比例，其主要目的还是为了抑制过快增长的房地产投资(机)需求。
鉴于我国土地资源的极度稀缺、社会经济发展水平较快、人口增长短期难以扭转和人民收入水平大幅提高的实际情况。作为国家相关部门应当注意以下问题：
1、调控政策的重点：
近两三年来房地产市场经过2007年底的短暂调整之后，价格就进入了大幅度上涨阶段，其上涨幅度远远超过大部分人的承受能力，由于房地产投资投机赚钱效应的影响，越来越多的人加入到投资投机的行列中来，使得房地产需求在基本和改善性需求没有大幅度变化的前提下，出现了前所未有的快速膨胀，需求的大幅度增长进一步刺激了房价的上涨。如果不加以引导和控制，此种恶性循环将越演越烈。所以，国家的房地产调控政策首先要解决的应该是在保障住房正常供应的前提下如何控制非正常的需求膨胀，包括过度投资和投机。
2、积极满足基本性需求：
由于基本性需求是人的基本的生存和发展的需求之一，其满足与否关系到社会稳定，人民安居乐业，是城市化进程的极其重要的动力来源。所以如何建立能满足社会不同收入水平的广大人民群众的住房管理制度尤为重要，保障性住房、廉租房和普通商品住房有效供给应
该切实落到实处。
3、合理引导改善性需求：
随着广大人民群众收入水平和生活水平的提高，提升住房需求品质是基本的权利，是房地产业发展的重要目标，也是房地产业发展重要方向，也是市场发展极其重要方面。
4、严格规范投资性需求和控制投机性需求。
基本性需求和改善性需求应该市场需求的主体，而投资和投机性需求则属于我们市场需求的补充和发展。投资和投机性需求的发生、发展具有两面性。既能够有效地搞活房地产市场。同时，如果发展得不好，也容易造成投机泡沫，从而破坏市场，甚至对整个国民经济运行造成巨大伤害和损失。所以，在当前房地产价格超常上涨的情况下，对于投资(机)性需求我们要特别重视并加以严格规范和控制。
我们欣喜的看到，今年前四个月，中央已经在政策、利率、税收方面有所表现，包括国务院办公厅发布的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，住房贷款政策、按揭首付政策的变化，从制度和政策上指明了房地产市场的发展方向。我们也一定会看到其满意的结果，那就是房地产市场健康、稳定的发展，人们有房可买、有钱能买、有房可居。
参考文献：
[1]、彭大 余晶晶 《我国房地产市场的供给需求分析》(J)经济师 2009(8)
[2]、于琳芳 《我国现行房地产宏观调控政策存在的问题与对策建议》(J)
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