房地产入门基本知识_销售房子的技巧和话术(2)
房地产名词解释及建筑基础知识——术语
1、用地性质：指规划用地的使用功能
2、用地面积：指规划地块划定的面积
3、用地红线：指经城市规划行政主管部门批准的建设用地范围的界线。
4、容积率：是反映和衡量建筑用地使用强度的一项重要指标，是指地块内建筑物的总建筑面积与地块面积的比值，即：
5、建筑容积率=小区内总建筑面积之和/小区总占地面积×100%
(总建筑面积指小区内住宅、公共建筑、人防地下室面积总和)
控制高度;又称建筑限高，指地块内建筑物地面部分最大高度限制值。一般地区，其建筑高度平顶房屋接女儿墙高度计算;坡顶房屋按屋檐和屋脊的平均高度房计算。
7、建筑密度:指地块内所有建筑物的基底面积占地块面积的比例，即：
建筑密度=建筑基底总面积/规划用地面积
8、绿化率：指各类绿化用地总面积占该地块总面积的比例。
绿地率=居住区绿地面积/居住区用地总面积×100%
绿化率=植被垂直投影面积/居住区总面积×100%
9、建筑间距系数
指遮挡阳光的建筑与被遮挡阳光的建筑的间距为遮挡阳光的建筑高度的倍数。多层标准：1.5
10、层高：是指居室本层结构顶面至上一层结构顶面之间的距离(含楼板厚度)。
11、净高：是指居室本层结构顶面至上一层结构顶面之间的距离(减去一个楼板厚度)
房地产土地使用年限：
居住用地：70年
工业用地：50年
综合或其它用地：50年
商业、旅游、娱乐用地：40年
建筑分类——建筑高度分类
1、低层—— 3层及3层以下
2、多层—— 3层以上，7层以下
3、小高层—— 7层以上，11层以下
4、高层—— 12层以上，30层以下
5、超高层—— 30层以上
房地产销售专业术语--案场销售
1、起价：指商品房在销售时各楼层销售价格中的最低价格。
2、 基价：基价也叫基础价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出。
3、均价：指商品房在销售价格相加之后的各数除以单位建筑面积的和数(销售总建筑面积)，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价，但也有例外，前段时期某高层物业推出的"不计楼层、朝向，以2800元/平方米统一价销售"，即以均价作销售价，也不失为引人瞩目的营销策略。
4、预售价：指商品房在期房时预售的价格。
5、标价：又称报价、表格价，是商品房出售者在其“价目表”上标注的不同楼层、朝向、户型的商品房的出售价格。
6、成交价：是商品房买卖双方的实际交易价格。
7、销控：楼盘销售情况反映在电子档或纸质的上的买卖情况。
8、租控：招商情况反映在电子或纸资的招商情况。
房地产市调重要性及市调内容
重要性：
a) 市场调研是一楼盘定位销售正确决策的前提;
b) 是销售稳定和提高的基础;
c) 是了解竞争对手优、劣势的有力方法;
d) 是楼盘本身提高经济效益的主要方法。
市调内容
1.地段(地点、交通、环境等)
2.公司组成(发展商、设计单位、承建单位、物业公司、环境设计等)
3.基本参数(占地面积、总建筑面积、容积率等)
4.建筑类别(商场、住宅、商住房、别墅等)
5.面积与户型(面积与户型配比情况)
6. 周边及区内配套设施(周边包括教育、购物、医疗、金融等;区内包括会所、健身房等)
7. 价格(起价、均价、最高价)
8. 推广策略(现场促销方式、广告推广方式)
9. 销售情况(销售率等)
10.付款方式(一次性付款、银行按揭、免息分期付款等)
11.客户群体(客户群体分布情况)
12.楼盘优、劣势等
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