2017南京物业管理条例
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2017南京物业管理条例
第一章 总 则
第一条为了规范住宅物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，营造良好的居住环境，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。
第二条 本市行政区域内的住宅物业管理及其监督活动，适用本条例。
本条例所称住宅物业管理(以下简称物业管理)，是指住宅区内的业主，通过选聘物业服务企业对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。
第三条市、区人民政府应当加强对物业管理工作的领导和组织，将物业管理工作纳入城市治理工作体系，建立物业管理综合协调和目标责任机制;建立与之相适应的资金投入与保障机制;制定和落实现代物业服务业扶持政策;鼓励采用新技术、新方法提高物业管理和服务水平。
第四条 市物业管理行政主管部门负责本市物业管理活动的统一监督管理，区物业管理行政主管部门按照规定职责负责辖区内物业管理活动的监督管理工作。
城乡建设、规划、民政、城市管理、公安、质量技术监督、价格、人防、环境保护、水务等行政主管部门按照各自职责，做好物业管理相关工作。
街道办事处(镇人民政府)按照规定职责负责辖区内物业管理活动的指导、协助和监督工作。
社区居(村)民委员会应当协助街道办事处(镇人民政府)开展物业管理工作。
第五条各行政主管部门应当在物业管理区域内显著位置公布投诉、举报受理方式，按照职能分工履行职责，及时受理业主和相关单位的投诉、举报，依法调查处理违法违规行为。对实名投诉、举报实行限时回复，并对实名投诉、举报人予以保密。
第六条本市建立物业服务第三方评估制度。业主自治组织、建设单位、物业服务企业可以委托物业服务第三方评估机构，开展物业项目交接和查验、物业服务标准和费用测算、物业服务质量评估等活动。
物业服务第三方评估机构应当依照法律、法规和合同约定提供专业服务，出具的评估报告应当真实、客观、全面。
第二章 业主自治
第一节 业主大会
第七条 业主应当按照法律、法规、临时管理规约、管理规约或者业主大会议事规则等，实名参加业主自治活动，行使权利、履行义务。
临时管理规约、管理规约或者业主大会议事规则，应当对业主参加自治活动的方式、违反了共同约定的责任、自治活动争议处理办法作出约定。
第八条 业主大会根据划定的物业管理区域设立，一个物业管理区域成立一个业主大会。
业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，维护全体业主在物业管理活动中的合法权利，依法履行职责。
业主大会自首次业主大会会议审议通过管理规约和业主大会议事规则之日起成立。
业主户数超过三百户的住宅小区，可以成立业主代表大会，履行业主大会议事规则规定的职责。业主可以列席业主代表大会会议。
业主大会或者业主代表大会(以下统称业主大会)通过的决定对全体业主具有约束力。
第九条 符合业主大会成立条件的，建设单位应当向街道办事处(镇人民政府)报送筹备首次业主大会会议所需的文件资料南京市物业管理条例全文南京市物业管理条例全文。
首次业主大会会议的筹备经费根据物业管理区域规模、业主户数和建筑面积等因素确定，由建设单位承担。建设单位应当在办理房屋所有权初始登记之前，将首次业主大会会议筹备经费交至街道办事处(镇人民政府)设立的专用账户，供业主大会筹备组使用。
首次业主大会会议召开后，业主大会筹备组应当将筹备经费的使用情况在物业管理区域内显著位置向全体业主公布，接受全体业主监督。
第十条 符合业主大会成立条件的，街道办事处(镇人民政府)应当在收到建设单位或者十人以上的业主联名提出筹备业主大会书面申请后六十日内，组织成立业主大会筹备组。
筹备组人数应当为五至十三人的单数。筹备组可以由业主成员以及街道办事处(镇人民政府)、建设单位、社区居(村)民委员会等派员组成。筹备组组长由街道办事处(镇人民政府)指定人员担任。业主成员由街道办事处(镇人民政府)组织业主推荐产生，业主成员不少于筹备组成员的百分之六十。
筹备组中业主成员的推荐办法由街道办事处(镇人民政府)确定，并事先告知全体业主。筹备组应当自成立之日起七日内，将成员名单在物业管理区域内显著位置公示。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处(镇人民政府)协调解决。
筹备组正式开展筹备工作前，物业管理行政主管部门、街道办事处(镇人民政府)应当对筹备组成员进行物业管理相关知识的培训。
第十一条 筹备组成员应当符合下列条件：
(一)具有完全民事行为能力;
(二)本人及其配偶、直系亲属未在同一物业管理区域提供物业服务的企业任职;
(三)无索取、非法收受建设单位、物业服务企业的利益或者报酬的行为;
(四)无不宜担任的其他情形南京市物业管理条例全文业服务费用、公共水电分摊费用、汽车停放费用和住宅专项维修资金等义务，不得有损坏房屋承重结构、违法建设、破坏房屋外貌或者擅自改变物业使用性质等物业不当使用的行为;本人及其配偶、直系亲属未在本住宅小区开发建设单位任职。
第十二条 筹备组应当自成立之日起九十日内完成下列筹备工作，并召开首次业主大会会议：
(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、内容和形式;
(二)拟订管理规约和业主大会议事规则草案，其中议事规则草案中可以约定是否设立业主代表、业主监事会，拟订业主小组划分方案草案;
(三)确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;
(四)拟定首届业主委员会委员候选人条件、名单和选举办法;
(五)确定首次业主大会会议的召开方案、表决议案;
(六)召开首次业主大会会议的其他筹备工作。
前款内容应当在首次业主大会会议召开十五日前在物业管理区域内显著位置公告，公告时间不少于七日。业主对公告内容有异议的，应当在公告期间以书面形式向筹备组提出意见，筹备组应当自收到书面意见之日起七日内集体讨论决定是否采纳并书面答复。
业主大会成立后，筹备组自动解散。筹备组未在九十日内完成前款所述筹备工作的，由街道办事处(镇人民政府)书面公告筹备组解散。筹备阶段发生诉讼、复议，或者对筹备组成员有异议的，诉讼、复议和异议处理期间不包含在筹备期限内。
第十三条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。
召开业主大会会议，应当于会议召开十五日前将会议内容函告街道办事处(镇人民政府)、社区居(村)民委员会。街道办事处(镇人民政府)、社区居(村)民委员会应当参与指导，对业主大会会议表决情况进行监督。业主大会、业主委员会作出的决定应当及时告知社区居(村)民委员会。
业主委员会或者其他业主大会召集人未能按照业主大会议事规则要求召开业主大会临时会议的，街道办事处(镇人民政府)应当责令限期整改。未整改的，由街道办事处(镇人民政府)指导相关业主召开业主大会临时会议。
第十四条 同一物业管理区域内有二幢以上房屋的，可以以幢、单元为单位成立业主小组。业主小组由该幢、单元的全体业主组成。
成立业主小组的，应当在业主大会议事规则中明确业主小组的职责范围、工作规范等事项。
第十五条 业主小组范围内的全体业主推选本小组出席业主大会会议的业主代表。业主小组议事由该小组推选产生的业主代表主持，共同讨论决定本小组范围内共用部位、共用设施设备的维修、养护、更新和改造等事项。
业主小组作出的决定应当符合管理规约、业主大会议事规则的规定，不得违反业主大会或者业主大会授权的业主委员会作出的决定，并在作出决定后七日内告知业主委员会。
第十六条 业主小组推选业主代表，应当经本小组专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
业主代表应当为本业主小组内的业主，其资格条件、任期等参照业主委员会委员设置条件，在业主大会议事规则中规定南京市物业管理条例全文物业管理师。
第十七条 业主代表履行下列职责：
(一)在业主大会会议召开前就会议议题征集本小组业主意见，出席业主大会会议;
(二)组织开展本条例第十五条规定的业主小组议事权限所确定的活动，并将结果告知业主委员会;
(三)告知业主委员会本小组业主的有关意见和建议;
(四)建立本小组工作档案;
(五)业主大会议事规则规定的其他职责。
第二节 业主委员会
第十八条 业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。
业主人数较少，经全体业主一致同意决定不选举产生业主委员会的，由全体业主共同履行业主委员会的职责。
业主委员会应当自选举产生之日起三十日内依法向街道办事处(镇人民政府)备案;不选举产生业主委员会的，由业主大会向街道办事处(镇人民政府)备案。
备案材料齐全的，街道办事处(镇人民政府)应当在五个工作日内出具书面备案证明，并在备案后七个工作日内将备案材料抄送区物业管理行政主管部门及公安机关、社区居(村)民委员会;备案材料不齐全的，街道办事处(镇人民政府)不予备案，并书面告知须补齐的材料。
业主大会或者业主委员会在依法向街道办事处(镇人民政府)备案后，可以向区民政行政主管部门备案，领取备案证书，用于开设基本账户
第十九条 业主委员会委员应当由本物业管理区域内的热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。
业主委员会委员由业主大会选举产生，并在物业管理区域内显著位置公告。业主委员会由五至十一人的单数委员组成，每届任期三至五年，委员可以连选连任，具体人数、任期由业主大会议事规则确定。业主委员会设主任一名。
业主有下列情形之一的，不得担任业主委员会委员，已担任业主委员会委员的，应当按照业主大会议事规则，由业主委员会终止其职务并予以公示：
(一)不具有完全民事行为能力的;
(二)本人及其配偶、直系亲属与同一物业管理区域内提供物业服务的企业有利害关系的;
(三)有损坏房屋承重结构、违法建设、破坏房屋外貌或者擅自改变物业使用性质等物业不当使用行为且未改正的;
(四)未按照规定交纳物业服务费用、公共水电分摊费用、汽车停放费用和住宅专项维修资金等相关费用且未改正的;
(五)违反市人民政府有关房屋出租规定且未改正的;
(六)牟取妨碍公正履行职务的其他利益且未改正的;
(七)有不良信用记录情节严重的;
(八)有违反临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则，或者其他不宜担任业主委员会委员的情形。
(六)共用部位、共用设施设备产生的供水、供电、供气、供热等费用的分摊方式;
(七)与住宅物业管理有关的其他事项。
第三十六条建设单位在房屋产权初始登记之前，应当按照物业建筑安装总造价百分之二的比例交存物业保修金，作为物业保修期内维修费用的保障。物业保修金不得纳入房屋建设成本。
物业保修金实行“统一交存、权属不变、专款专用、政府监管”的原则，由市、区物业管理行政主管部门指定的机构统一管理。在物业保修金交存期内，建设单位不履行保修责任或者因歇业、破产等原因无法履行保修责任的，维修费用在物业保修金中列支。
物业保修金交存期限为五年。交存期内，物业保修金不足的，建设单位应当补足;交存期满后，物业保修金有余额的，应当返还建设单位。
第三十七条物业服务企业应当设立业主共有资金专用账户。物业服务企业应当按照合同约定公布业主共有资金专用账户收支情况，每年不得少于一次。业主大会或者业主委员会设立业主共有资金基本账户后十五日内，物业服务企业撤销业主共有资金专用账户，并将属于业主共有的资金转入业主共有资金基本账户。
第三十八条已交付使用物业业主总人数百分之十以上的业主，因对建设单位选聘的物业服务企业的服务质量不满意，要求物业服务第三方评估机构评估的，建设单位应当委托其与业主、物业服务企业协商选定的第三方评估机构，对物业服务企业的履约情况进行评估。协商不成的，由物业管理行政主管部门随机抽取第三方评估机构。评估结果在一年内有效，并向全体业主公告，同时告知物业管理行政主管部门。
经评估物业服务不符合履约标准的，建设单位可以按照合同约定更换物业服务企业，或者要求物业服务企业限期整改;逾期不整改的，建设单位应当向物业管理行政主管部门报告，由物业管理行政主管部门录入物业服务企业信用档案，并向社会公示。
第三十九条普通住宅前期物业服务收费实行政府指导价。需要对前期物业服务收费标准进行调整的，应当遵循下列程序：
(一)物业服务企业委托会计师事务所对上一年度物业项目经营情况进行审计，审计报告在物业管理区域内显著位置公示三十日;
(二)物业服务企业将拟调整的收费标准、服务内容和服务标准在物业管理区域内显著位置公示三十日，并书面告知街道办事处(镇人民政府)、社区居(村)民委员会、区价格和物业管理行政主管部门;
(三)调价方案经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主表决通过，表决结果应当在物业管理区域内显著位置公示，公示时间不得少于七日南京市物业管理条例全文南京市物业管理条例全文。
业主对物业服务收费标准调整有异议的，可以向物业所在地价格行政主管部门投诉;认为物业服务收费标准调整违反前款程序的，可以向街道办事处(镇人民政府)投诉。
第四十条 建设单位与物业买受人签订的商品房销售合同应当约定其所交付物业的共用部位、共用设施设备的配置和建设标准。
物业服务企业承接物业前，应当与建设单位按照合同约定共同对住宅物业管理区域内的物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收，并邀请物业所在地的区物业管理行政主管部门、街道办事处(镇人民政府)参加。建设单位应当在现场查验二十日前向物业服务企业移交下列资料：
(一)规划、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;
(二)环境影响评价报告及审批、验收等环境保护资料;
(三)共用设施设备的清单及安装、使用和维护保养等技术资料;
(四)物业质量保修文件和物业使用说明文件;
(五)业主名册;
(六)物业服务所必需的其他资料。
未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单，并书面承诺补交的具体期限，最长不超过十日。
承接查验后，建设单位应当与物业服务企业签订物业承接查验协议，对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出约定。
物业承接查验协议作为前期物业服务合同的补充协议，与前期物业服务合同具有同等法律效力。
第四十一条 物业承接查验的费用，由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定。没有约定或者约定不明的，由建设单位承担南京市物业管理条例全文文章南京市物业管理条例全文出自http://www.gkstk.com/article/wk-78500001364985.html，转载请保留此链接!。
物业交接后，发现存在隐蔽工程质量问题，影响房屋结构安全和正常使用的，建设单位应当负责修复;给业主造成经济损失的，建设单位应当依法承担赔偿责任。
业主大会成立、选举产生业主委员会的，前期物业服务企业应当向业主委员会备存承接查验相关资料并在物业管理区域内显著位置公告。
第四章 物业管理服务
第四十二条本市建立统一的物业管理招标投标平台，为建设单位或者业主大会选聘物业服务企业提供服务和指导。
提倡业主大会通过统一的招标投标平台选聘物业服务企业。
第四十三条 业主大会或者经业主大会授权的业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同，应当载明下列内容：
(一)物业服务内容、标准、收费价格和委托代收费事项;
(二)各分项服务的标准(含人员配置)和费用分项测算;
(三)分项费用和主要成本变动联动调整的约定;
(四)物业服务标准的评估方式;
(五)利用业主共用部位、共用设施设备开展经营活动所得收益的核算和分配办法;
(六)违约责任、履约保证措施和合同解除的条件;
(七)与物业服务有关的其他事项。
业主大会可以委托第三方评估机构对物业服务企业履约情况开展评估，并向全体业主公布评估结果。物业服务企业应当配合评估活动。
业主依法享有的正当权益和根据物业服务合同享有的权利，应当受到保护。物业服务企业违反物业服务合同约定或者损害业主权益的，业主可以依法申请仲裁或者向人民法院提起诉讼;经仲裁裁决或者司法判决确认后仍不履行的，由物业管理行政主管部门录入物业服务企业信用档案。
第四十四条 物业服务企业应当将下列信息在物业管理区域内显著位置公示：
(一)物业服务企业的资质证书、项目负责人的基本情况、联系方式、物业服务投诉电话;
(二)物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等;
(三)电梯、消防、监控等专项设施设备的日常维修保养单位的名称、资质、联系方式和应急处置方案等;
(四)业主交纳物业服务费用、公共水电分摊费用情况，住宅专项维修资金使用情况、物业共用部位和共用设施设备经营所得收益;
(五)房屋装饰装修及使用过程中的结构变动等安全事项;
(六)其他应当公示的信息。
业主对公示内容有异议的，物业服务企业应当予以答复。
第四十五条 物业服务企业应当严格遵守法律、法规和物业服务合同的约定，提供相应的服务，并不得有下列行为：
(一)违反物业服务合同约定降低物业服务标准;
(二)未经业主大会同意提高物业服务收费标准;
(三)未经业主大会同意或者物业服务合同中无相关约定，处分属于业主共有的财产;
(四)未经业主大会同意或者物业服务合同中无相关约定，将物业服务费用、公共水电分摊费用、汽车停放费用等捆绑收费。
物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，造成业主损失的，应当承担相应的法律责任。
第四十六条 物业服务企业退出物业管理项目时，应当按照规定和合同约定办理移交手续，并移交下列资料：
(一)建设单位按照本条例第四十条规定移交的资料;
(二)电梯、消防、监控等专项设施设备的技术手册、维护保养记录等相关资料;
(三)物业管理用房、业主共用的场地和设施设备资料;
(四)物业管理服务期间配置的固定设施设备资料;
(五)物业服务企业建档保存的物业改造、维修、养护资料;
(六)利用共用部位、共用设施设备经营的相关资料、预收的物业服务费用、公共水电分摊费用交纳记录等资料;
(七)其他应当移交的资料。
对拒不退出或者移交资料的，经业主委员会请求，辖区内公安机关应当给予协助;有破坏共用设施设备、毁坏账册等违反治安管理行为的，由公安机关依法处理南京市物业管理条例全文物业管理师。
第四十七条物业服务企业与业主委员会或者其委托的新选聘的物业服务企业办理交接的，交接各方应当对物业管理区域内电梯、消防、监控等共用设施设备的使用维护现状给予确认，并报物业所在地的街道办事处(镇人民政府)备案。物业服务企业与业主委员会可以聘请第三方评估机构协助现场查验。
电梯、消防、监控等共用设施设备无法正常使用的，原物业服务企业应当修复或者承担相应责任
第四十八条市物业管理行政主管部门应当建立物业服务企业考核体系和信用评价体系，对物业服务企业、项目负责人实行动态管理，定期对物业服务项目开展专项检查，向社会公布信用信息评价结果。
区物业管理行政主管部门具体负责物业服务企业、项目负责人信用信息征集、考核、评价、汇总和核查工作。
街道办事处(镇人民政府)、社区居(村)民委员会应当协助开展辖区内物业服务企业、项目负责人信用信息的征集、核查工作。
对在物业服务中取得显著成绩或者获得市级以上物业管理荣誉称号的物业服务企业，物业管理行政主管部门应当给予表彰、奖励。
第四十九条 物业服务企业未按照法律、法规规定、合同约定和技术标准、专业技术规范等提供日常物业服务的，应当录入物业服务企业信用档案。
物业服务企业有下列严重失信行为之一的，二年内不得在本市申报各类物业服务示范项目;失信行为改正前，物业管理行政主管部门不予开具诚信证明：
(一)在物业管理招标投标活动中提供虚假信息，骗取中标的;
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