房地产投资信托守则

　　房地产投资信托是一种集合众多投资者资金,由专门的管理公司运作并投资于房地产资产的投资形式。下面由学习啦小编为大家整理的房地产投资信托守则，希望大家喜欢。

　　房地产投资信托守则

　　1.1 证监会已将该会根据该条例第104条有关房地产投资信托基金的权力,转授予证监会执行董事(中介团体及投资产品)及任何依据该条例委任的获转授职能者.

　　1.2 根据该条例第8条,证监会获赋权就征询意见或其它目的成立委员会.证监会可以成立房地产投资信托基金委员会,以就与本守则有关的事宜进行征询及提供意见.该房地产投资信托基金委员会的职权及成员,将在其职权范围内订明. 资料私隐

　　1.3 申请人可能因本守则要求其提供数据而须向证监会提供《个人资料(私隐)条例》所指的个人资料.证监会仅为执行职能而使用申请人提供的个人数据.证监会在执行职能时,可将申请人提供的个人资料与证监会或香港或海外政府机关,其它监管机构,法团,团体或个人所持有或收集的数据进行核对,比较,转移或交换,以便核实有关数据.在符合该条例第378条载述的限制下,证监会可向其它监管机构披露个人资料.根据《个人资料(私隐)条例》,依据本守则向证监会提供数据的人士或有权按照规定的方式及在该条例订明的范围内,要求查阅或更正该人士已提供予证监会的个人资料.如有任何查询,应向证监会个人数据私隐主任提出.

　　第2章∶ 釋義

　　2.1 "有联系者"的涵义与该条例内有关作为某人的"有联系者"的定义相同.

　　2.2 "有联系公司"-一家公司如拥有或控制另一家公司的投票权达20%或以上,即为该另一家公司的有联系公司.或如两家公司同属另一家公司的有联系公司,则该两家公司即为有联系公司. 2.3 "本守则"指由证券及期货事务监察委员会发出的《房地产投资信托基金守则》. 2.4 "集体投资计划"的涵义与该条例附表1给予该词的定义相同. 2.5 "证监会"指该条例第3条所订明的证券及期货事务监察委员会. 2.6 "委员会"指房地产投资信托基金委员会. 2.7 "关连人士"的定义见本守则第8.1条.

　　2.8 "组成文件"指监管有关计划的组成的主要文件,及包括有关的信托契约及所有重要的协议书. 2.9 "控权实体"的涵义与该条例内有关"控权实体"的定义相同(有关定义的第(a)(ii)条除外). 2.10 "股息投资计划"指自动将持有人的股息再投资于更多的计划单位之上的安排. 2.11 "联交所"指香港联合交易所有限公司.

　　2.12 "持有人"就某计划的单位来说,指在登记册上获注明为该单位的持有人的人士. 2.13 "学会"指香港测量师学会.

　　2.14 "管理公司"指依据本守则第5章获委任的实体,并包括获管理公司转授职能者(如适用). 2.15 "销售檔"指载有某计划的数据的文件,或与其一并发出的檔,以邀请公众人士购入该计划的单位.

　　2.16 "普通决议"指由某计划的持有人作出的决议,并且该决议是在适当地召开的会议上,获有份出席及有权投票或透过代表投票的计划持有人以投票方式透过简单多数票所通过的. 2.17 "物业估值师"或"总估值师"指依据本守则第6章获委任的某计划的物业估值师.

　　2.18 "房地产项目"或"物业"指土地或建筑物,不论有关权益属于永久产业或租赁产业权益,以及包括停车场及附属于有关房地产项目拥有权的资产(例如家俬,固定装置等). 2.19 "房地产投资信托基金"指根据本守则获得证监会认可的计划. 2.20 "计划"指根据本守则获得认可的房地产投资信托基金. 2.20A "该条例"指《证券及期货条例》(第571章). 2.21 "重大持有人"的定义见本守则第8.1条.

　　2.22 "特别目的投资工具"指由某计划依据本守则的规定拥有及控制的特别目的投资工具.

　　2.23 "特别决议"指在适当地召开及以投票方式表决的会议上,获75%或以上有份出席及有权投票或透过代表投票的计划持有人所通过的决议.

　　2.24 "具规模的财务机构"指根据《银行业条例》获得认可和发牌以从事银行业务的机构,或实收资本最少为150,000,000港元或等值外币的财务机构.

　　2.25 "受托人"指依据本守则第4章获委任的实体.

　　第3章: 房地產投資信託基金的基本認可要求

　　甚么是房地产投资信托基金

　　3.1 房地产投资信托基金是以信托方式组成而主要投资于房地产项目的集体投资计划.有关基金旨在向持有人提供来自房地产的租金收入的回报.房地产投资信托基金透过出售基金单位获得的资金,会根据组成檔加以运用,以在其投资组合内维持,管理及购入房地产.

　　获得认可的房地产投资信托基金必须具备的条件

　　3.2 寻求证监会认可的房地产投资信托基金必须具备下列特色: (a) 专注投资于可产生定期租金收入的房地产项目; (b) 积极地买卖房地产项目是受到限制的;

　　(c) 收入的较大部分必须源自房地产项目的租金收入; (d) 收入的绝大部分必须会定期以股息方式分派给持有人; (e) 订明其最高借款额;及

　　(f) 关连人士交易必须获得持有人的批准.

　　3.3 根据该条例第104(2)及105(2)条,就向房地产投资信托基金送达通知或决定,及就任何相关广告,邀请或档的发出而言,必须有一名个人获得证监会核准.因此,任何申请认可的人士均需要提名一名个人,以便证监会可以将其核准为核准人士. 3.4 核准人士必须: (a) 一般在香港居住;

　　(b) 将目前的联络资料通知证监会,包括(在尽可能适用的范围内)地址,电话及传真号码,以及电子邮件地址;

　　(c) 可以在营业时间内由证监会以邮件,电话,传真及电子邮件方式联络; (d) 在联络资料出现任何变化后的14天内,将有关变化通知证监会;及 (e) 遵守证监会认为恰当的任何其它规定.

　　3.5 获证监会认可为房地产投资信托基金的核准人士的个人,一般亦会被核准为就与该房地产投资信托基金有关的广告,邀请或文件的发出的核准人士.

　　3.6 证监会认可房地产投资信托基金的一项条件,是该基金将会在证监会接纳的某个期间内在联交所上市.

　　第4章: 受託人

　　委任受托人

　　4.1 申请认可的各计划在架构上必须属信托形式,以及须委任证监会接纳的受托人. 注: 本章列出受托人的一般责任.受托人亦须履行一般信托法施加于其身上的职务.

　　受托人的一般责任

　　4.1A 受托人负有受信责任以信托形式为持有人的利益而持有有关计划的资产,及监察管理公司的活动是否符合该计划的有关组成文件及适用于该计划的监管规定.此责任包括确保管理公司的所有投资活动均符合有关计划的投资目的和政策及其组成檔的规定,且符合持有人的利益. 4.2 受托人必须:

　　(a) (i) 在履行职能及职务以及保障持有人的权利及权益时,以适当勤勉的手法行事及时刻保持警觉;

　　注: 受托人如认为恰当,可以就与管理该计划有关的事宜,寻求独立专业顾问的意见或建议. (ii) 确保该计划的所有资产按照其组成檔的规定,适当地分开处理及为持有人的利益而持有;及 (iii) 对其代名人及代理人就构成该计划财产的资产的作为或不作为负责;

　　(b) 采取合理审慎的措施,确保该计划在出售,发行,购回及注销其单位时,均依照组成檔的规定行事;

　　(c) 不时委任符合第6章所列出的资格规定的总估值师,替该计划的房地产项目估值,并按照第6章的规定,替该计划的房地产项目制备估值报告;

　　(d) 如受托人或管理公司合理地相信进行有关估值是恰当的,则须安排替该计划的任何房地产项目进行估值;

　　(e) 执行管理公司的投资指示,但有关指示与销售文件,组成文件,本守则或一般法律的规定有所冲突的除外;

　　(f) 采取一切合理审慎的措施,确保该计划遵守组成檔内的投资及借款限制及该计划据此获给予认可的条件;

　　(g) 采取一切合理审慎的措施,确保除非受托人已获得所委任及以书面指示的物业估值师提交的近期的估值报告,否则不得由受托人或替受托人购入或出售任何房地产项目;

　　注: 该房地产项目的估值生效日期不得超过有关通函发出日期前的3个月(若有关交易需要持有人批准)或有关买卖协议日期前的3个月(若有关交易毋须持有人批准).

　　(h) 采取一切合理审慎的措施,确保由该计划或替该计划进行的所有交易都是以公平的方式进行,同时关连人士交易都是根据第8章进行的;

　　注: 若受托人对于某项交易是否为关连人士交易存疑,必须要求有关交易按照第8章的规定进行. (i) 向持有人发出报告(该报告须载入年度报告),说明根据受托人的意见,管理公司有否在各个重要方面依照组成文件的规定管理该计划;如果管理公司未有依照组成文件的规定管理该计划,该报告必须说明管理公司在哪些方面未有符合有关的规定,以及受托人就此采取的措施; (j) 采取一切合理审慎的措施,确保在认购单位的款项未收妥前,不会发出单位证明书;

　　(k) 采取一切合理审慎的措施,确保该计划具有所拥有的房地产项目及就该计划的资产而替该计划签立的合约(例如物业合约,租约,联营协议或联合安排协议,以及任何其它协议)的适当法定业权,同时该等合约每份都必须为合法,有效,具约束力及可由该计划或替该计划按照有关条款予以执行的; 注: 有关房地产项目必须具有良好和可销售的业权.

　　(l) 采取一切合理审慎措施,确保管理公司就该计划的房地产项目安排足够的物业保险及公众保险; (m) 采取一切合理审慎的措施,确保该计划的每个单位的资产净值都会在或当估值师就有关期间发表年度估值报告时加以计算,而该资产净值将在年度报告中刊登;

　　(n) 要求管理公司在合理可行的情况下,尽快将违反本守则的情况向受托人汇报,而且在适用的情况下,受托人须在接获管理公司的汇报后,将有关违规情况通知证监会;及 (o) 负责就该计划持有的所有特别目的投资工具委任董事局.

　　获接纳为受托人的条件

　　4.3 受托人必须是:

　　(a) 根据《银行业条例》第16 条的规定而获发牌的银行;或 (b) 上述银行的附属信托公司;或

　　(c) 在香港境外成立而获证监会接纳的银行业机构或信托公司.

　　4.4 受托人的帐目必须经独立审计,其已发行及实收资本及非分派资本储备最少为10,000,000 港元或等值外币.

　　4.5 即使上文第4.4 条另有规定,如果受托人是获证监会接纳的具规模的财务机构("控股公司")的全资附属公司,而又符合下列条件,则受托人的实收资本及非分派资本储备可以少于10,000,000港元:

　　(a) 控股公司发出常设承诺,表明如果证监会要求,将会认购足够的受托人的额外资本额至规定的数额。

　　(b) 控股公司承诺不会任由其全资附属公司违责,同时,如果未获证监会事先许可,不会自行处置受托人的股本或容许受托人的股本受到处置或予以发行,致使受托人不再是该控股公 司的全资附属公司. 4.6 受托人:

　　(a) 拥有的主要人员必须对持有与根据本守则获得认可的房地产投资信托基金的运作方式类似的计划有所认识,具备有关的组织资源及相关经验;或 (b) 所隶属的集团必须: (i) 具备良好声誉;

　　(ii) 曾经在海外司法管辖区出任房地产投资信托基金或类似性质的基金的受托人;及 (iii) 可以在所有重要方面向受托人提供足够支持,以便受托人可以履行其就该计划的职能.

　　受托人的退任

　　4.7 除非已委出新受托人及其委任已事先获得证监会批准,否则受托人不可退任.受托人的退任必须在新的受托人履新时才可以生效.

　　受托人的独立性

　　4.8 受托人必须独立于管理公司,而管理公司亦必须独立于受托人.

　　4.9 即使上文第4.8 条另有规定,如果受托人及管理公司均为法团,并且拥有相同的最终控股公司,及如果符合以下说明,则不论受托人及管理公司是否在香港或其它地方注册成立,两者均会被视为互相独立:

　　(a) 受托人及管理公司均为具规模的财务机构的附属公司; (b) 受托人及管理公司均并非对方的附属公司; (c) 受托人及管理公司并无相同的董事;

　　(d) 受托人及管理公司均签署承诺书,声明在处理该计划的事宜时,将会独立行事;及

　　(e) 受托人及管理公司的最终控股公司向证监会提交声明及作出承诺,表示除彼此隶属同一集团这个关系外,受托人及管理公司均会独立行事;同时最终控股公司亦会确保受托人及管理公司会继续独立行事.

　　第5章: 管理公司,核數師,上市代理人及財務顧問

　　委任管理公司

　　5.1 每个要求获得认可的计划,必须委任证监会接纳的管理公司.

　　管理公司的一般责任

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