房地产投资信托计划
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房地产投资信托计划
(一)提高信托产品流通性
应设计标准化信托计划产品，使其收益权凭证具备证券性质。房地产企业应该根据自身资产负债结构、资金缺口、风险承受能力等实际情况来确定不同的融资方式。在2005年在中国地产金融年会上，央行副行长吴晓灵公开表示，用公开发行受益凭证的方式设立房地产投资信托基金才是房地产直接融资的方向和可持续发展的模式。
确保信托产品成功发行的关键是：信托规模的确定，房地产项目的良好定位和稳健经营，项目收益率、信托资金的担保和保证措施等。通过开展信托产品评级制度，逐渐影响信托产品的供求情况和市场价格，最终建立房地产信托产品可以自由转让的二级市场，提高信托产品的流动性。
(二)改变双重征税制
为了降低信托融资成本，必须平衡信托公司关联方利益和投资者利益。通过明确界定纳税主体，确认纳税主体是信托受托人还是信托收益人，改变长期以来双重征税带来的弊端。如果信托所得被分配，受益人应为纳税主体：如果信托所得仍在信托财产内，则信托财产本身纳税。当信托公司只是作为资产受托管理者代客理财时，则不应对信托机构征税，应由受益人缴纳信托收益所得税即可。
(三)降低信托流程风险
1.完善风险披露制度
信托投资公司应对房地产业务进行风险监测分析，加强对信托融资资金的监督，保证资金的高效使用和流动性。应通过加强内控制度建设，建立健全业务操作规程，完善风险管理制度，并加大执行力度，进一步提高对房地产业务风险的识别、计量、监测、控制的能力;同时应建立风险责任认定和追究制度。
房地产企业与信托公司应该形成长期有效合作机制，提高信息透明度，规范运作，共同提高抗风险能力。在美国，证券管理委员会负责监管工作，房地产投资信托的投资计划、财务计划、管理费用及投资期限均需主管部门批准，而且其财务必须完全公开化、透明化。我国可以借鉴美国的经验，提高信息披露的有效性。
2.减少信托资金运作风险
投资者详细了解信托资金运作方式、资金投向、有无超值抵押、质押或强信用担保，这对确保目前以融资贷款型为主的房地产信托计划的安全性非常重要。要完善相关抵押手续，认真落实第二还款来源，根据风险状况审慎确定抵押率。抵押品应选择市场前景看好的房地产，将周围环境良好、交通方便、房屋设计建造质量高、配套设施齐全、价格适中的商品房设定为抵押物，易于销售变现。
对项目贷款型信托，信托公司必须对项目开发过程的资金运用进行全程监控，专款专用，同时将项目销售收入划入信托专户，首先保证信托计划的还本付息;对投资运营型信托，信托公司应按时将租金等收益划入专管账号，委托托管机构监管管理现金流。同时合理确定贷款期限，严禁以流动资金贷款名义发放开发贷款。禁止开发企业利用拆分项目、滚动开发等手段套取房地产贷款。投资组合管理者必须选择易改变的动态化的投资组合，有效实现投资重点在机会性购买、置业投资、土地投资、土地开发、房地产建设之间的转移。
3.明确委托代理关系
信托投资公司作为受托人，必须严格按照代客理财、诚实守信、谨慎有效的原则管理信托资产，只收佣金，不赚取差价收益。应严格按照《关于加强信托投资公司集合资金信托业务项下财产托管和信息披露等有关问题的通知》的要求，在办理新的集合资金信托时，信托财产必须由第三方托管，以保证信托财产安全。托管方应由合格的商业银行担当。
(四)加强人才资源储备
房地产投资信托运作应该以投资方向明确、业务清晰、运作规范为基本原则，重视专业人才的培养。信托公司必须培养既熟悉金融业务知识又具有房地产运营管理理念的专业人才，努力成为具有高素质研究队伍和雄厚资金实力的房地产信托投资公司。
房地产投资信托避税作用
房地产投资必须大量借贷，一方面是由于其投资额巨大，另一方面是由于投资者必须利用财务杠杆来获得较佳的权益投资回报率。利息可以抵扣应纳税额，房地产投资的巨大利息可以起到避税的作用。 折旧额亦可抵扣应纳税额，折旧期限的延长降低每年的折旧额，增加应纳税额，降低房地产的避税作用。非积极活动指的是参与程度较浅的投资，很多人投资房地产，却没有花很多时间和精力(如只有20%)来参与经营和管理，这种投资被归类为非积极投资。
某一非积极投资活动的亏损有时可以用来抵扣积极投资和其它非积极投资的应纳税额。 总之，房地产投资的账面亏损可以起到避税作用。1986年的税收改革法案无非是降低了这种作用而已。 REITs的生命力所在税收优惠是REITs优于其它房地产经营公司的重要原因。在上市的房地产公司中，REITs的数量和规模远远超出普通的房地产公司。REITs的总资产约为3000亿美元，而REOCs约为300亿。 具有上市公司固有的一些优势，如规模经济、规范化管理、透明度高、专业化管理、股权大众化、管理民主、可吸收众多小投资者的资金等。世界上各行业中，几乎所有的顶级公司均为上市公司。 变现性好。REITs给予变现性很差的房地产投资以很好的股权流动性，是除按揭证券化之外的另一种“证券化”。
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