当前房地产调控政策问题分析论文汇总
现今，房地产的价格越来越高，房地产的调控政策问题有待解决。 以下是学习啦小编为大家精心准备的当前房地产调控政策问题分析相关论文，欢迎阅读!
当前房地产调控政策问题分析论文篇1
摘 要： 随着近年来我国经济的高速发展和人民生活水平的逐步提高，房地产业有了较快发展，但与此相关的房地产市场秩序混乱和房价持续非理性上涨成为制约我国房地产业持续健康发展的最大问题。在这样的背景下，国务院及其相关职能部门出台了一系列房地产调控政策。本文浅要分析当前我国房地产业调控政策存在的问题。
关键词 ：房地产政策 宏观调控 政策问题
一、调控政策主体不明确
1998年，我国政府机构进行改革，明确规定，与计划、财政、金融三大调控方式有关的原国家计委(现称为“国家发展和改革委员会”)、原国家经贸委员会(现与原对外经贸部合并，称“商务部”)、财政部、中国人民银行四个部门为宏观调控部门。以上四个部门是否就拥有房地产宏观调控权是法律明确规定的，其它相关部门是否也拥有房地产宏观调控权，法律没有做进一步明确规定。2003年，国务院提出土地是宏观调控的手段，由此国土资源部也成为宏观调控的部门之一。房地产调控权的配置是在法律的框架下形成的。从权力来源的角度看，在法律中明确规定哪些国家机关享有房地产宏观调控权。
目前，我国宏观调控政策主要包括财政、金融及产业政策几大类，分别出台与十几个不同政策制定机关，中央宏观调控主体过于分散。如作为金融领域管理机关的人民银行则偏重于防范金融风险，出台的政策往往旨在防止房价过高出现泡沫或防止房价过度下跌而影响国内金融秩序。而建设部门作为房地产业的主管部门，则希望房地产业能保持一个高速发展水平。由于部门立场差别，宏观调控政策存在相互消弱的弊端，很难形成调控的合理，影响调控效果。再者，房地产调控权主体过多，控权力就过于分散，当发生情况，需要担当责任时，有可能发生各个部门相互推矮或者无人承担责任的现象，最后产生了看不见的手打败了多只看得见的手的房地产宏观调控。
二、调控政策不够全面
宏观调控政策准确性主要可以分为三个方面：一是政策内容的正确，二是政策范围的合理，三是政策手段的协调性。但是目前我国的宏观调控政策却出现以下几个问题：
(一)政策内容的不准确
宏观调控是市场失灵或缺陷时，政府运用经济等相关政策的一种干预手段，是对不能发挥正常作用的市场机制的及时有效的补充，以有助于市场正常运行。宏观调控在任何时候都不能也不应该替代市场机制，也不能干涉企业的自主经营和管理。宏观调控应该是间接的，具有指导意义的，不能直接指挥市场主体的经营活动，干预经济自由。
(二)政策范围的不合理
宏观调控的范围是一个实证性的问题，每一次宏观经济波动的影响因素在每个时期都不是相同的，因此，房地产宏观调控政策范围也是在不同时期是有所不同的。从1998年至今的房地产宏观调控政策过程中，温和调控期和严厉调控期两个阶段的调控目标都是抑制房价上涨。但是在该阶段政策实施之后，其效果并不明显。调控政策脱离了市场，政策范围划定不合理是政策失效的一个重要原因。目前，房地产市场供需失衡是导致我国房价持续上涨的主要原因。因此，房价问题的解决应该以“实现供需结构的相对平衡”为切入点，在着力增加住房供给数量、优化供给结构的同时也要注重加强对投资、投机需求的抑制。
(三)调控手段相对单一
房地产宏观调控手段主要可以分为三种：经济手段、行政手段和法律手段。这三种调控手段的内容和方式不同，针对的对象和任务也有所不同，如经济手段，通过调整市场主体的利益关系来影响经济行为的一种宏观管理手段。主要是通过货币、财政税收、土地等经济机制来引导房地产经济的良好运转，实现房地产总供需的动态平衡。它主要是利用经济杠杆来调节市场主体间的利益分配。行政手段，具有强烈的政府意志，是政府采取带着强制性的行政命令、指示、规定等措施，来调节和管理国家经济的手段。法律手段是通过规范生产经营的宏观调控，不论是制定国家计划，还是产业政策，或者实施行政干预，都必须有法律依据。
这些手段在房地产宏观调控中要根据房地产市场的不同阶段、对象、以及范围的具体情况有针对性的运用，这样才可以起到积极、及时、有效的效果。一般来讲，宏观调控是以经济手段为主，法律手段为保障、行政手段为辅。但是由于房地产市场与一般市场的特殊性，涉及的土地资源属于国家所有，不能完全通过市场调节，需要政府的供给，因此房地产市场的调控就趋于复杂化，用单一的政策和手段可能出现相互冲突和消弱调控效果。
三、调控政策程序不完善
权力都有无限扩张的本性，除非遇到不可逾越的障碍，否则不会停止。行政权力扩张定律认为，在行政机关任职的每一个人都必须拥有相应的权力才能完成所承担的责任和义务，而他们所掌握的权力都有无限护张的可能性。房地产调控也符合这个定律。程序的本质就是要限制权力的滥用和肆意行驶，通过承认或规定相对方充分的程序性权力，将政府权力的行驶置于相对方的监控之下，这表示掌握权力的人在拥有实体权利的同时必须承担相应的程序义务，让权利的形式达到“最大的理性”。由于我国改革开放之前长期处在计划经济体制之下，关于规范政府调控市场行为的法律体系还处于缺失状态，因此政府在运用宏观调控手段对房地产市场进行调控时缺乏统一的程序性规则和制度。
我国房地产宏观调控政策主要是以“规定”、“通知”、“意见”、“办法”等规范性文件形式出台，其政策有浓重的行政色彩，效力层级较低。这些规范性文件没有相关权力义务及法律责任的规定，缺少了强制力、权威性、稳定性和严肃性，且难以操作和执行。因此，需要建立一个严谨的调控程序，规范调控权主体的行为，增加其责任和义务，保障被调控者的利益，促进房地产市场发展向健康、有序的方向前进。
当前房地产问题论文篇2
《房地产业经济发展问题和对策》
摘要：随着我国经济进入新常态，我国房价也出现“新常态”的发展态势。本文针对新常态环境下近一年的房地产业现状，指出新常态背景下房地产业经济发展存在的供需不平衡、房价级差大、投资增速较快、金融风险增加、风险管理体系不完善、节能减排不到位而造成的环境污染等问题，提出了房地产业要想平稳健康发展，应坚持优化投资结构、坚持国家的宏观调控、缩小各地区间的房价差距、采取投资风险的防范策略、限制污染和保护环境等建议和对策。
关键词:房地产业;新常态;经济发展;对策
一.引言
新常态是“习式热词”的其中之一;“新”就是“有异于旧质”，“常态”就是固有的状态;这是一种趋势性、不可逆的发展状态，意味着中国经济已进入一个与过去三十多年高速增长期不同的新阶段[1]。新习近平总书记在2014年5月考察河南的行程中第一次提及“新常态”，他指出：“中国发展仍处于重要战略机遇期，我们要增强信心，从当前中国经济发展的阶段性特征出发，适应新常态，保持战略上的平常心态[2-3]”。对于房地产业，步入新常态的宏观大环境是其必然趋势，在新常态下，房地产业需要面临哪些经济问题以及相关问题有何解决对策就是本文要研究的重点。
二.新常态下近一年我国房地产行业现状
中国指数研究院2016年发布了《2015年中国主要城市房地产市场交易情报》，情报中显示2015年楼市总体成交量比2014年上涨20.56%。由于国家政策的放宽，楼市已经整体平稳和回暖，热点城市的人口对住房和投资需求旺盛，并且大量的富人聚集，使得购买力更强。一线城市的楼市总成交量相比2014年上涨34%;二线城市的楼市总成交量相比2014年上涨17%;三线城市的楼市总成交量相比2014年上涨22%。一、二、三线城市的楼市总成交量均整体上涨，我国房价渡过冰封期，明显平稳回暖。根据CREI的数据显示，2015年12月份监测的主要城市累计成交面积持续上涨;环比上涨了9.3个百分点，同比上涨了8.63个百分点，全年累计总成交量和去年相比，同比增长了20.56个百分点。
从环比来看，全国有29个城市的房价均上涨;从同比看，全国有26个城市的房价均上涨。二线城市房价出现结构性下降，但影响不大。如乌鲁木齐在房管局数据中，房价同比下跌16%，主要由于中心房价较高的地段楼市成交量下降，而远郊房价较低的地段楼市成交量上升所致。三线房价较低的城市出现下降，未来楼市压力增加。我国很多三线城市，房价本身较全国房价偏低，人群的购买力相对较弱，价格下跌使楼市和投资者的压力增大，这些城市的发展潜力极其缺乏，未来市场发展压力巨大。在过去的几年里，对于房地产投资过热等问题，我国政府对房地产行业采取各项行政手段如限购、限价、限贷来干预房地产过热的情况，但均未取得显著效果。直到2015年以来全国大部分地区房价趋于平稳，政府的政策才渐渐放宽。
三.新常态下我国房地产存在的问题
(一)供需不平衡
从住房的等级来看，中低价位的住房供不应求，中高档住宅整体价格较高，使购房者望而却步。从住宅和非住宅的比例来看，个别地段商品房的空置率较高，其中写字楼和中高档住宅占整体的8%，而我国正常范围在1%-5%之间，超出了我国应有的平衡点。从我国的购房需求看，大部分人群收入水平低，经济能力不够，因此购房能力有限，我国现阶段最需要的是经济适用房和中低价位的中小户型适用房，但市场目前还是中高档商品住宅占比重大。虽然人均收入水平逐渐提高，但是贫富差距也相差悬殊，使得大多数低收入消费者在房价被投资者抬高的时候买不起房，譬如北京、上海等一线城市也出现经济适用房和低档房供不应求，而高档商品房则空置的现象。
(二)房价级差较大，投资增速较快
2015年以来，我国一线城市如北京、上海、广州房价的平均涨幅大于15%;二线城市比如大连、重庆房价平均降幅超过8%，而天津房价的平均上涨2%，房价上涨缓慢;汕头、贵州和长春等三线城市房价均呈下降状态。城市间房价涨跌差别过大，热点城市的房价由于炒房者的炒作一直居高不下，而二三线城市的房价随国家整体的下降而下降，甚至比国家的平均值下降的还厉害，缺乏发展的空间。2015年我国对房地产业的政策放宽，在这期间房地产业完成额的年增长率逐渐升高，使投资增速有所迟缓，但是效果并不显著。同时，增速过快也会导致连锁反应：土地需求量增加、土地价格增加和配套设施的增加。
(三)房地产业的金融风险增加，管理风险的体系不完善
根据笔者对辽宁省内部分中小型房地产企业的关注和调查，发现其中大部分企业普遍缺乏对市场走向的分析预测能力的对实际风险的规避和精细化的管理，对房地产业固有的经营性风险、财务性风险、周期性风险、市场性风险、通货膨胀风险、利率性风险和政策性风险等风险的应对能力明显缺乏。中小型房地产企业缺乏管理经验，忽视了对人才和能力的培养以及缺乏科学技术的投入，缺少新常态环境下对风险程序和风险概率的度量，并且面临实际风险时也缺少对风险进行防范和处理的切实有效的方法。
(四)节能减排不到位，环境问题突出
我国在全球能源生产国和消费国中位列第二。能源供应持续增长，推动了经济的快速发展，各项建设均取得了举世瞩目的成就，但也为此付出了巨大的资源和环境代价。2015年，我国政府更加专注环境问题，完善了与环境相关的法律法规并且严格执法，环境的改善我们有目共睹。但是，目前我国环境问题依旧很棘手，这与经济结构不合理、增长方式粗放直接相关。房地产业是高能耗的产业，随着它的迅速发展，导致我国环境问题日趋严重。房地产业仍然存在着高污染、高排放、高能耗、低效益等问题[4]。
四.新常态下促使房地产业平稳发展的对策
(一)对房地产业的投资结构进行切实有效的优化，保证供需的基本平衡
当前，我国房地产业颇具规模，新建房屋数量往往供过于求，由于投资过热，房价依旧上涨。现阶段急需买房的群体大部分是中低收入人群，高档房屋主要是为房地产的投资者和炒房客做准备的，而中低档房屋在房地产业中占得比重远远低于高档住宅的比重，于是出现一个奇怪却又普遍的现象，中低收入的人群买不起房而投资者拥有很多套房产。这正体现了我国房地产业结构配置的不合理，必须采取有效的优化措施，保证总供给结构和总需求结构的基本平衡。
(二)坚持国家的宏观调控，缩小各地区房价差距
房地产宏观调控是国家以经济、法律和行政等手段，从宏观上对房地产市场进行指导、监督、调节和控制，以实现房地产市场总供给和总需求的基本平衡、供给结构和需求结构的整体优化的管理活动[5]。在坚持国家对房地产业的宏观调控时，也要积极履行控制房价和调节房价的职能。尊重现阶段我国房价的发展趋势，用科学的方法调整各地区之间的房价，熨平房地产周期大的波动，最好的做法是完善房地产开发、投资和销售等市场监管体系，加强对房地产业的监管，合理调整各地区之间的房价，对热点城市和城市中心地段过高的房价实行打压，适当提升三线城市和城市郊区地段过低的房价，缩小房价间的差距，保证房地产业平稳发展。
(三)在新常态的市场环境下，采取房地产投资风险的防范策略
房地产企业可以将投资分散到不同的区域，以避免某一特定地区经济不景气对房地产企业经营带来的影响，从而降低风险。或者确定一个合理的时间间隔将房地产买卖分开也可以避免市场变化带来的损失。也可以投资种类分散，各类房地产的投资风险大小不一，收益也不尽相同，可以降低房地产企业的整体风险。对于房地产投资者来说，购买保险是极其重要的，它是迁移或减少风险的路径之一。还可以采用联合策略让很多房地产经营企业团结起来，共同投资房地产项目，利益和风险共享共担，最大程度上发挥各自的优势，减轻独自经营所要承担的风险。
(四)限制房地产业对自然环境的污染，增加对环境保护的措施
随着我国房地产业的高速发展，其对自然环境造成了不可逆转的伤害。根据相关数据显示，房地产业用于建筑生产的能源消耗占我国总能源消耗的三分之一有余，不仅如此，能源浪费、耕地锐减和绿化消失等问题依旧没有太大的改善。因此要改善环境问题，不仅需要国家的政策调控，更需要房地产企业采取更多措施来降低能耗减少排放。我国房地产业和建筑业发展的必然方向是发展绿色建筑，既能推动国民经济的平稳快速发展，也能降低能耗减少对自然环境的破坏，营造出一个和谐健康绿色的房地产企业。我国绿色建筑材料行业蕴含着巨大的待开发的潜在市场，政府需要积极发掘，投入大量的科学技术，加大宣传力度以吸纳人才，积极推动绿色建材的完善和发展，填补科技上的空白，才能使其经济效益取得最大化。
五.结语
房地产业的健康平稳发展关乎我国经济发展、国计民生，房地产行业应当与时俱进，顺应我国新常态的发展趋势，大力促进我国经济平稳健康协调发展。在新常态的宏观环境下，我国房地产业与国民经济的发展密不可分，应坚持国家的宏观调控，积极稳定国内市场，努力开拓国际市场;优化我国房地产业的结构，保证供需的基本平衡;并且要制定切实可行的投资决策和经营战略，完善风险管理体系，让房地产业面临的风险降到最低;同时要严厉限制污染、改善环境，不能以破坏环境作为房地产业发展的代价。希望通过我们的努力，能让房地产业在新常态下越来越好。
参考文献：
[1]习近平“新常态”表述中的“新”和“常”.中国新闻网
[2]习近平首次系统阐述“新常态”.新华网
[3]“新常态”成为治国理念的7个月之旅.亚太日报
[4]苏婷婷.我国城市房地产业相关问题及法律对策研究[D].长沙:湖南师范大学，2008.
[5]李娇.房地产宏观调控政策运行过程中主题行为偏差评价研究[F].重庆大学，2011.
当前房地产问题论文篇3
《浅谈我国房地产现状及应对策略》
摘要：随着社会经济的不断增长，房地产行业也随之发展起来，面对现在的房地产市场投资环境的日益复杂和风险加大，市场的调节机制还在某些方面存在一些问题，只有加大房地产领域改革的力度，加强调控，才能更好、更快解决这些问题。本文将从房地产市场的现状出发，对出现的系列问题进行分析，力求促进房地产市场的健康、快速发展。
关键词：房地产 问题 策略 现状
中国房地产业近十几年来发展迅速，已经成为我国最热门的行业之一，而且在中国国民经济中的地位不断提升。房地产业的发展不仅有效的改善了人们的居住条件，也推动了国民经济的发展。但是我们也要看到，在各种不利的因素和环境的制约下，房地产业作为新兴的产业之一，伴随着其迅速的发展，也暴露出许多不足之处。因此，国家在其发展中进行了宏观调控和各种支持，为的是促进房地产业的不断发展，进而实现良性循环发展。
一、我国房地产的现状
(1)房地产供求总量的非均衡性
房地产供求总量上的非均衡般表现为潜在实际供给大于有效供给，总需求大于有效需求，即超额供给和超额需求同时并存，也即短缺与过剩同时存在。在我国房地产市场的发展过程中，存在着大量商品房空置、潜在需求巨大与有效需求不足的矛盾等非均衡问题。近几年来，针对房地产市场的问题，政府相继出台了一系列的相关措旋，但效果并不明显。导致这种结果的真正原因是多方面的，既有我国房地产市场的发展水平总体偏低的问题，也有我国居民对拥有住房所有权的传统观念，以及一些家庭和企业把住房作为保值增值工具的心理作用，更有政府参与房地产市场调节的不当行为的影响。近几年来，新的房地产项目不断开工，商品房供应持续增加。一方面，我国存在住宅供给数量过高、住宅有效需求不足而导致大量商品房空置的现状。而另一方面，由于房价过高，大多数的中、低收入家庭买不起住房，无房可住，几代同室的现象屡见不鲜，造成了大量楼盘空置的现象。目前，全国及部分地区大量的商品房积压卖不出去、空置率越来越高已成为不争的事实。
(2)房地产的开发投资规模呈现加大趋势
近几年来，我国房地产价格直呈现上升的态势。土地价格由于其稀缺性和市场需求的无限性的拉动作用及其土地市场投机炒作，出现虚涨。如果把全国的固定资产投资额与房地产开发投资额比较下，会发现投资人大量囤积购买土地，房屋空置泡沫，房地产业出现虚长趋势，房地产的投资增长速度明显的比其它固定资产的投资速度快的多，而且这虚长的趋势也越发明显。
(3)消费结构缺乏理性
在我国，大多数的消费者对房地产的发展持观望态度，他们消费心理受到炒房者和媒体舆论的影响，这种现象的出现使市场调节机制的缺陷越发的暴露出来。在利益的驱使下，某些非理性的因素导致房地产价格的飞涨，投机者借此机会不断的炒高房地产价格，使其真正有需求的购房者买不起房子，出现了贫富日益加大，两极分化日趋严重的现象。
二、目前我国房地产业存在的问题
(1)银行信贷存在的问题
随着我国房地产金融信贷风险的不断加重，主要体现在一些开发商在购入土地时自有资金不足，为了获得预期的利益，只能从金融机构获得信贷，致使在一定程度上增加了金融信贷的风险。
(2)经济环境因素
即中国经济受到金融危机的影响之后，这几年的经济已经开始逐渐复苏，每次房地产市场的升温的推动力都是高速发展的经济。经济的复苏影响着人们的购房需求，从而导致房价的逐渐上涨。
(3)中、低档普通商品房有所欠缺
我国住房制度改革之后，以住房的市场化分配代替了住房的国家分配制度，导致房价上涨过快。部分地区政府为了生产总值的提高，不惜过度促成土地交易，由于利益的驱使，地方政府和房地产开发商更热哀于开发高利润的高档住宅和别墅，在提供经济适用房和廉租房等保障性住房上根本没有积极性，使得本应占市场主体的保障性住房逐渐边缘化。廉租房、经济适用房的供给量，根本满足不了中、低收入家庭住房的需求，这就导致商品房成了解决居民住房的基本模式。住宅结构供给的失衡，会间接导致房价的攀升，影响房地产市场的健康有序发展。
三、改变房地产现状的应对策略
(1)加强政府的参与力度
近几年房地产市场的变化使我们认识到，单靠市场机制自发调节来解决土地资源稀缺、房地产价格上涨等问题是远远不够的，因为由于市场机制自身的特点，若完全靠市场机制的自动调节来解决这些问题，需要相当长的周期。于是，作为社会经济管理者的政府理所当然地承担起了相应的宏观调控职能，采取定的政策和措施促使经济向最优均衡状态运行，保证经济资源的有效利用。政府需要针对各地的不同情况分别进行分析和规划，严厉控制并打击故意炒地、炒房等现象的发生，更要合理利用各地域的土地资源，推出公平公正的招商开发投资政策，坚决把握好房地产市场的发展方向，制定合理有效的房地产管理办法，打击囤地、囤房的不良现象。方面，利用税收优惠政策鼓励房地产开发商开发廉租房、经济适用房，另方面，发挥税收引导作用，鼓励企业通过自建房、合作建房等方式打破开发商对房屋供应的垄断。
(2)整顿房地产市场秩序，规范企业行为
房地产市场是个复杂的经济体系，考察个区域的房地产市场是否发达，关键看房地产市场体系是否健全和完整。应当制定有效的房地产市场政策，来解决高房价与高空置率的矛盾现象，让消费者的真是需求来主导房地产市场。遵循我国房地产市场的发展规律，从我国的基本国情出发，对房地产市场进行宏观调控和把握，杜绝房地产市场的房价稳定而导致房地产的流通成本和交易成本的提高，为更好地贯彻房地产发展政策培育出一个良好的房地产市场体系。
(3)政策上给予相对的扶持
不断提高廉租房、经济适用房等中、低档住房的供给比例，努力解决低收入家庭的住房困难。居民个人集资建房的可操作性还有待进步研究，但是低收入居民的要求在一定程度上表达了对国家政策的期望，让居民不再受开发商的盘剥。另外，还可以通过贫困居民住房求助活动、建设外来务工人员员工宿舍等多种方式，不断改善低收入家庭的住房状况。
(4)使房地产市场逐步走向成熟化
综合当前对房地产市场投资的增长速度，中国房地产的投资还处于繁荣阶段，但是，从市场表现来看房地产市场则处于不成熟到成熟的国度阶段，从当前城市居民的经济实力和居民的购买力分析，只要经济形势平稳可持续的增长，不出现严重的供不应求的现象，房价就不会大起大落。
四、结语
从当前的房地产形势分析，住房销售开始得到控制，从根本上规范房地产业领域的投资现象，我相信中国的房地产市场将越来越完善，未来几年中国房地产供求关系将趋于均衡，房地产市场将保持平缓的发展势头。
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