二手房办理购房贷款的详细流程
二手房相对于新房来说，选择更要留心。那么，对于二手房来说，在银行办理贷款的时候，具体流程是什么呢?下面由学习啦小编为你提供的相关资料，希望能帮到你。
二手房办理购房贷款的流程
1、确定按揭服务公司和贷款方案
借款人在办理贷款前首先需要与中介确定按揭服务公司，并向按揭服务公司提出贷款咨询，确定贷款方案。
2、查询公积金(如需公积金贷款)
与卖方确定购房意向后，借款人提供公积金帐号，由按揭服务公司进行公积金查询，确定可贷款的金额和贷款年限。
3、签定房屋买卖合同
借款人与卖方签定房屋买卖合同，在贷款中，约定好过户的时间、户口的迁移等。
4、准备贷款资料，审核贷款资质
按揭服务公司协助借款人按照银行要求准备贷款资料，有的房屋需要由指定的评估公司进行房价评估;并且由按揭服务公司进行初步审核。
5、签贷款协议，公证，保险
按揭服务公司将初审后的贷款资料交贷款银行审核，通过后，按揭服务公司将安排借款人与银行签定贷款协议和办理协议公证，同时收取费用，包括房屋保险费等。(由于二手房交易的特殊性，银行一般会指定贷款担保公司提供服务，担保公司一般会收取手续费和担保费。)
6、办理房屋过户和抵押手续
借款人到房屋所在区的交易中心办理房屋过户和抵押手续，并将抵押收件收据通过按揭服务公司交给贷款银行。
7、办理房产证和抵押证明
贷款人的房产证和他项权利证明办出后，按揭服务公司将您的产证复印件和他项权利证明原件交给银行。
8、银行放款
银行在收到借款人的以上两证后，将所贷金额发放给借款人。
二手房交易风险
交易前：虚假房源
不少朋友发现，自己所在的小区可能一共才500套房子，但在一些网站上，甚至能搜出1000套在售房源，这种现象，大家已经见惯不怪了。屡屡要求杜绝假房源的二手房市场、租赁市场，为什么顽疾难治?
其实，针对一直以来二手房市场虚假房源泛滥的现象，早就出台了《房地产经纪管理办法》，同时，一些较大的地产中介，甚至提出现金奖励举报假房源。可是，似乎见效并不明显。发布假房源吸引客户，仍旧是地产中介这一行的潜规则。
因为只要买卖双方信息不对称，就难以杜绝“用假房源拖住客户”的思路，尤其在一些靠广告收费的房产信息网站，其发布信息的有效性，就在于客户主动打电话咨询，因此中介更会以具备吸引力的信息来引导顾客。
交易中：合同陷阱
“阴阳合同”就是交易中的一个典型陷阱，指的是合同当事人就同一事项订立两份以上内容不相同的合同，其中一份提交给政府有关部门备案但不实际履行(“阳合同”)，另一份则为实际履行的合同(“阴合同”)。其目的主要是减少税费的支出，降低交易成本，多半都是中介公司为了促销售而帮助客户违规操作。这种行为不仅违法，还无法保障自己的合法权益。特别容易导致合同纠纷，更随时面临法律的处罚。
另一种合同陷阱是“约定不明确”，二手房的买卖合同虽然不需像新房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决等问题均应全面考虑，如果模糊不清，就会后患无穷。
交房中：租赁违约、费用拖欠
有些二手房在转让时，还在被别人租赁。如果买方只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买方极有可能得到一个不能及时入住或使用的房产。我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被一些卖家利用，从而引起较多纠纷。
也有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠，且数目不小，买方不知情购买了此房屋，所有费用可能要全部承担。
交房后：房屋缺陷
有些卖家或者中介为了房子能尽快出手，在交易中会隐瞒房子存在的一些缺陷和房屋背景，力求卖出好的价钱。而对于购房者而言，有些缺陷是很难立即发现的，例如漏水漏电等房屋质量问题，等到以后入住时才会慢慢被发现。
防范二手房风险的办法
1、应对自行缴税风险
通过中介购买的二手房，应在工作人员的协助下代为办理缴税，不可相信中介推荐的任何非法缴税途径。
2、应对抵押查封风险
(1)查看不动产权证书上是否有抵押登记章，并要求出售方签署《无抵押声明》。
(2)有些抵押信息在不动产权证书上不会显示，需要出售方配合到住建委核实。
(3)签约后仍然可能发生查封，可通过资金监管保障钱款安全。
3、应对房款支付风险
可通过资金监管来保障安全。
什么是资金监管?
资金监管，又称为第三方监管，主要用于房地产交易，是指买家不把房款直接交付给卖家，而是让资金处于透明的第三方监管下。一个货到了才付款，一个是房子过户了房款才到卖家手里。
4、应对共有权人签约风险
签约时，需谨记：(1)所有共有权人必须全部到场签约，如有共有权人不能到场而委托他人代办的，受托人需要提供经过公证处公证的《授权委托书》。
(2)如出售方已婚，签约时夫妻双方均要到场，一方确有原因不能到场的，要提供配偶亲笔签署的《配偶同意出售证明》。
5、应对物业交割风险
(1)签约时，要约定留存一笔物业交割保证金。如果在交割时发现有欠费，则欠费部分从保证金中抵扣。若无欠费，则如数划转给出售方。
(2)签约时，出售方应该携带物业费、供暖费、水、电、燃气等缴费票据，如果无法提供票据，购房者可以现场向物业公司、供暖公司致电核实，或约定时间到上述单位实地查询。
(3)确认各项费用无误后，买卖双方和经纪人应该在合同约定的时间一起到房屋内办理交接手续。验收无误后，三房签署《物业交割单》。
6、应对连环单风险
(1)如果是卖旧买新，并且是两笔交易都在进行中的，那么在签约时，应携带和上一家签署的房屋买卖合同，并着重注意合同中的付款节奏、过户时点等。做好本次交易资金方案，预留充足的办理时间，避免违约。
(2)如两笔交易均在同一家中介进行，可以要求上笔交易的经办人同时到场签约，确认交易进度。
7、应对违约风险
应对违约风险，买方应仔细阅读签订的合同条款中关于违约责任的约定。通过中介交易的，双方可以仔细阅读《房屋买卖合同》及《补充协议》中违约责任条款，明确各种违约情况，审慎处理。
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