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2017年房地产行业发展趋势最新

学习啦【房地产知识】 编辑:冰芝 发布时间:2017-06-02 08:53:00

  房地产市场自2015年二季度以来,销售一直呈现复苏趋势。商品房销售面积当月值同比增速从去年4月开始由负转正,之后保持大幅增长。今年以来,在去库存政策和宽松的货币环境之下,房地产销售延续了去年的火爆态势。下面是学习啦小编带来关于2017年房地产行业发展趋势的内容,希望能让大家有所收获!

2017年房地产行业发展趋势最新

  2017年房地产行业发展趋势

  一、中国房地产价格走势

  2017年5月,百城样本住宅平均价格11662元/平米,再创历史新高;百城住宅价格指数同比增长10.34%,增幅继续扩大,比上月扩大1.36个百分点,显示住宅价格依然处于上升趋势。百城住宅价格指数显示,一线城市价格增速高于二三线城市,2017年5月,一线城市价格指数同比增长26.82%,环比增长1.84%,同比增速创近年新高。2017年1-5月中国商品房销售额总计约36775亿元,同比增长50.7%。

  2012-2017年中国商品房销售均价当月值及同比增速

  2012-2017年中国商品房销售均价及增速

  2010-2017年中国百城住宅均价走势

  2011-2017年中国百城住宅价格指数同、环比增速

  2011-2017年中国百城住宅价格指数一、二、三线城市同比增速

  2011-2017年中国百城住宅价格指数一、二、三线城市环比增速

  各业态均价同比增速

  2013-2017年各业态均价环比增速

  2012-2017年中国商品房销售额当月值与同比增速

  2013-2017年中国商品房销售额当月值与同比增速

  二、中国房地产土地成交情况分析

  在销售回升带动下,主要城市土地成交和供应增速均有回升。2017年1-5月份,40个主要城市供应土地占地面积同比增速为3.20%;成交土地占地面积同比增速6.19%。土地成交总价同比大幅上升51.16%,土地成交均价4276.76元/平米,同比增长42.35%。土地市场2015年低迷的局面得以改善。

  2013-2017年中国40个城市供应土地占地面积及同比增速

  2013-2017年中国40个城市成交土地占地面积及同比增速

  2013-2017年中国40个城市土地成交供应面积比

  2013-2017年中国40个城市土地成交总价及同比增速

  2013-2017年中国40个城市土地成交均价及同比增速

  分城市看,今年土地市场改善的区域,主要集中在二线城市。一线城市虽地王频现,但从整体来看,土地供应和成交面积表现低迷。二线城市无论是在土地供应、成交面积还是在成交均价、总价上的增速都表现十分突出。

  2013-2017年中国一二三城市土地供应面积同比变化情况

  2013-2017年中国一二三城市土地成交面积同比变化情况

  2013-2017年中国一二三城市土地成交总价同比变化情况

  2013-2017年中国一二三城市土地成交均价同比变化情况

  三、中国房地产存货周转情况

  房地产市场销售情况的好转带动了房企周转能力的改善,房地产市场去库存压力有所减轻。存货周转率从2015年一季度末的0.0298次增加到2017年一季度末的0.051次,同比增长72.30%。在总资产周转率方面,2017年一季度比去年同期增长46.84%,表明房企周转加快,经营情况有所好转。

  2012-2017年中国房地产板块存货周转率及同比增速

  2012-2017年中国房地产板块总资产周转率及同比增速

  在现金流方面,年初以来,房企经营性现金流持续回升。2017年一季度,板块经营性现金流合计为-654.73亿元,反映了房企的补库存行为。对于筹资活动产生的现金流,2017年一季度为1409.2亿元,相比去年同期的620.58亿元大幅增长,房企的融资环境明显改善。

  2008-2017年中国房地产板块经营性活动产生的现金流

  2012-2017年中国房地产板块筹资活动产生的现金流及同比增速

  在偿债能力方面,板块资产负债率自2009年以来持续攀升,2017年一季度达到了76.49%。在扣除预收款后,真实资产负债率有所下滑,表明销售的明显回升减轻了企业的资金压力。短期偿债能力方面,速动比率有明显提升,2017年一季度达到49.61%。表现了房企短期偿债压力有所改善。

  2008-2017年中国房地产板块整体资产负债率情况

  2008-2017年中国房地产板块速动比率情况

  2008-2017年中国房地产板块扣除预收款后的资产负债率情况

  受益于房地产销售的回升,房地产板块预收账款增速在2015年明显回升,2017年一季度同比继续大幅增长。2017年一季度,房地产板块预收账款11440.11亿元,同比增长52.37%。相较于2015年四季度38.73%的同比增速大幅增加。预收账款增速上升,保证了板块未来业绩的进一步释放。

  2008-2017年中国房地产板块预收账款及同比增速

  四、中国房地产行业发展趋势预测

  1、房地产是典型的周期性行业。2017年上半年,从房企新开工面积、土地供应和成交情况、运营周转率等数据来看,房企开始进行补库存行为,行业库存周期出现逆转的信号。在这种情况下,土地和项目储备合理,并兼具丰富项目运营经验的开发商业绩最具弹性。此外,土地供应市场的新情况是,各方争夺的一线城市收紧供应,二三线城市扩张供应,土地成交总价和均价升幅明显。土地供应紧缩导致一线城市地王频现,十分抢眼,但是主要销售增长还是在二线城市。在这种情况下,跨区域经营、在二线城市有丰富项目储备的开发商最占据主动。目前整体货币环境宽松,房地产企业筹资现金流入大幅增加。这一情况有利于那些容易获得融资的资质优良、前期资产负债率比较低的企业。

  2、因为库存情况的不同,一二线城市和三四线城市的房地产市场分化明显。部分企业借着去库存解放了大量的资本,从而可以先人一步,优化项目布局,改善经营业绩。2017年上半年房地产投资增速和房企拿地、新开工面积的回升就是反应了这个过程。随着去库存的深入,预计2017年底至2017年,商品房库存情况会有明显好转,那个时候随着大量的资本从库存中解放出来,房企经营业绩将有所改善。

  3、目前我国房地产市场仍处的环境仍然比较宽松:货币政策突然转向的可能性比较低;开发商习惯于在下半年集中推盘;去库存政策仍需深入实施等。此外,随着房企新开工面积的回升,新房入市的需求也在增加。所以我们预计下半年房地产市场销售仍能保持高位。全年商品房销售面积仍能达到13亿平方米的水平。

  但是房屋销售仍然存在不利因素。从短期来看,美元进入升息通道,压制了我国货币政策的空间;2017年一季度个人抵押贷款增幅明显,透支了居民的消费能力。房地产市场5月份的数据表现开始下滑,预示着下半年市场前进脚步会有所放缓。由于2015年房地产市场是先抑后扬,下半年数据基数高,2017年下半年的增长数据也不会太过抢眼。

  从长期看,我国人口进入拐点,城市化进入后半段,对新增房地产的需求在降低。这一趋势最终影响了房企的盈利能力:即使房企的资产负债率在逐年提高,但是净资产收益率ROE仍在逐年下滑。在白银时代,产品特色明显、品牌知名度高、日常运营有效率的企业能最终获胜。此外,虽然行业竞争加剧了,但是房企之间合作开发项目的现象会更常见,这样做的目的,除了可以取长补短互相学习之外,还可以风险共担。

  4、房地产市场连续5、6个季度的快速销售消耗了一二线城市的库存。但是从土地供应和成交情况来看,三线城市的房地产市场仍然被库存问题紧紧压在头上,表现缺乏活力。从统计数据看,可以看到从2013年开始商品房库存才开始显得比较高,近年来商品房库存同比增速一直在下滑。而截止2017年5月,商品房待售面积累计为72169万平方米,2017年房地产库存情况比2015年稍有好转,但是并未见明显改善,去库存任重道远。

  2017年1-5月份,房屋新开工面积5.95亿平方米,同比增长18.3%。在房地产投资累计完成额方面,同比增长7%,扭转了同比增幅持续减少的局面。房地产投资的触底回升有利于保障经济平稳运行,但是一二线城市和三四线城市的分化愈发突出。

  2012-2017年中国房地产行业待售面积情况

  5、2017年上半年,民间投资增速下滑的现象十分明显。为了降低企业负担,国务院决定从建筑业入手,降低了企业所需缴纳的工程建设保证金。未来相关领域企业减负的政策仍然值得期待。此外,今年5月1日起施行的建筑业和房地产业营改增对企业的影响程度也值得关注。下半年货币政策的定向宽松也有利于棚改、保障房等领域的推进。同时关注二线城市房地产调控政策的变化和一二线城市土地供应情况的变化。

  由2016年楼市预测2017年房地产发展趋势

  楼市发展预测

  有分析表示,预计2017年投资增速在2%左史。2016年前10个月,房地产投资增速6.6%,但全国范围来看,2016年上半年拿地总额不高,下半年新开工增速有所放缓,预计2016年全年投资增速在5%以上,2017年全年增速在2%巠史。2016年虽地王频出,但全国范围来看土地购置款并未大幅增长,土地购置偏弱之下,预计2017年新开工面积增速在5%以内;拿地方面,16年核心城市拿地较多,预计17年增长动力较弱。

  受限贩政策的影响,2017年新开工增速下滑压力较大;预计2017年全年新开工面积增速在5%以内。预计2017年新增住宅供应减少。2016年前9月100大中城市累计住宅土地成交规划建面同降13.1%;核心城市土地供应大幅削减,预计2017年仍会控制供应。

  预计2017年全年的销售额同比增速在10%左右。2017年,货币政策预期依然较为宽松,但仍调控政策的周期来看,在上半年放松的概率不大,下半年销售情况还有待观察。

  销售金额同比增速下半年回升

  预期2017H1房价仍处二高位震荡状态预计2017年上半年房价调整压力较大。受2016年上半年高基数的影响,2017年房企业绩同比增速下行压力较大,在政策持续收紧的预期下,预计2017年上半年房价或出现微幅调整。

  一线城市特别是北上深由二其土地供给有限,并以存量房市场为主,对市场拉动有限;而三四线城市由二需求有限,在土地供应不出现明显缩减,经济没有大幅驱动的情形下,预计会保持比较秶定的态势。二线城市受益于城镇化,需求旺盛,是未来房地产行业的机会所在。事线城市的楼市调节空间较大,受供需关系和经济因素影响明显,未来可能仍然会出现城市热度轮动的情形。而三线城市库存任务仍然艰巨。

  2017年房地产行业四大趋势

  刚刚过去的一年,中国房地产市场走势超出所有人预期,一二线城市以“去库存”背景之下形成的波澜壮阔的上涨,在第三季度政策高压下的戛然而止,市场完成了从高烧到降温的一次轮回。

  整整一年,国内房地产的多项数据创下历史峰值。按照国家统计局发布的数据,2016年1~11月份,全国商品房销售面积135829万平方米,同比增长24.3%;商品房销售额102503亿元,增长37.5%。

  尽管最后一个月的数据尚未披露,但克而瑞研究中心预计;按2016年12月成交面积维持1.5亿平方米保守估算,当年全年销售面积将破15亿平方米,全年销售金额有望突破11万亿。

  无论销售面积,还是成交金额,都显示2016年是中国房地产市场最好的一年。企业层面,千亿销售额开发商超过10家。

  但是,调控压顶、市场降温、行业分化、企业整合速度和洗牌速度加快,2017年无疑是开发商又一个大考。扩张还是收缩,关系到成为市场中的大鱼还是被吃掉的小鱼的问题,但开发商已无暇思考太多,因为行业中的布局卡位大战早已经打响。

  2016年已成往昔,2017年全新开始,天量之后中国房地产市场何去何从?

  趋势一:巨头崛起行业集中度再度提升

  每年都有排行榜,这一年,格外不同。

  2016年12月31日,克而瑞发布的2016年中国房企销售排行榜数据显示,有3家企业的销售金额超过3000亿元,12家企业的销售金额超过1000亿元,占整体市场份额的10%。

  对比往昔,地产TOP10的座次已然改变,行业洗牌如此之快,如逆水行舟不进则退。曾经,行业首家突破千亿销售金额的房企是万科,那是在2010年,万科当年全年销售金额是1081.6亿。时过境迁,2016年万科已失去龙头老大的交椅。

  2017年的“成绩单”并不令人意外。2016年前三季度,国内信贷宽松、去库存的楼市政策在一二三四线城市广施红利,房价加速上涨成为必然结果。而房企,则借机壮大规模,利用入袋的销售金额寻求扩充实力的经营路径。

  于是,土地市场陷入癫狂状态,地王从一二线城市蔓延到三四线城市。克而瑞研究中心统计数据显示,2016年,全国300城土地市场成交建筑面积40977万平方米,同比下降28%,仅为2013年成交建面的四成。但成交金额不跌反升,全国300城经营性用地成交金额为19769亿元,增幅达23%。

  热点城市高总价、高地价、高溢价率的三高地块频出,地王纪录屡被刷新,以至于常常上演面粉高于面包的戏码。

  但是,地王是危险的,尤其在市场预期发生改变之后。第一太平戴维斯中国首席执行官兼董事长刘德扬表示,市场预期改变,2017年楼市销售将放缓、回暖周期拉长、投资回报前景越发缥缈,开发商拿地需要谨慎,并注意防控风险、分摊成本。

  开弓难有回头箭,已经挤上了霸主之争的擂台,就只能硬着头皮往下走。第一财经记者从少数私下透露了2017年销售目标的地产公司处获得的信息显示,在去年大量填补库存的基础上,2017年势必争取更高销售目标,个别一线巨头更给自己定下翻倍的目标。

  一名华南房企高管对第一财经记者表示,“除了像万达一样坚定转型的以外,没有开发商会主动收缩业务,收缩意味着向市场投降。企业不难作出选择,难的是在负债、规模、成本与盈利间取得平衡。”

  趋势二:并购升级大鱼吃小鱼继续演绎

  过去一两年时间,以并购为主的外延式增长成为企业招拍挂拿地之外的主要增长路径,它能破解热点城市拿地困局、有效降低资源获取成本。公司并购与资本市场结合得更加紧密,是大象和大象的游戏,并有望改写行业格局。

  中国指数研究院数据显示,2016年年内仅300亿元以上百亿房企已完成及正在进行中的并购案例近100起,占行业并购数量的七成以上。

  2015年,行业中最大的并购事件当数招商蛇口吸收重组招商地产上市。而2016年,并购事件增多,先是中海宣布通过收购中信地产以及中信泰富持有的地产业务,相关资产包含有126个房地产项目,与此相似的是保利并购中航地产案,中航把共计331万平方米建面的九大资产作价20.3亿卖给保利。并购之王融创在2016年大出手,据不完全统计,其在年内已进行10笔收购,耗资近300亿元,此外融创还通过定增入股金科地产,玩起股权投资。销售冠军恒大地产更是一直走在“买买买”的路上,其足迹遍布中渝置地、嘉凯城、廊坊发展、深深房,主题从地产项目的收购到股权收购再到借壳重组,更参与炮制了震动整个资本市场的万科股权大战……

  上述收购是去年行业收购大战中的缩影,也是冰山一角。招商蛇口总经理许永军接受第一财经记者采访时表示,未来大型房企将加速整合并购中小房企可,行业集中度进一步提升。

  刘德扬则预测,“2017年开发商整合将加速,有获取贷款能力的、进入股权市场的大型开发商将寻找收购合适资产或收购现金流紧张的小型开发商的机会。”

  穆迪副总裁兼高级信用评级主任梁镇邦在2016年12月举行的穆迪信用风险年会上对记者表示,“预计在调控的干预下,2017年房价增速将会放缓。信贷环境中,无论是开发贷还是境外债券市场和银行融资、境内债券市场与信托贷款等融资渠道都更利于财务健康的大型开发商。”

  趋势三:楼市趋稳

  中原地产研究中心统计数据显示,截至2016年12月29日,全国住宅类土地单城市出让额排名前50的城市合计出让住宅用地20841亿,比2015年同期上涨幅度达到了48.4%。

  伴随着中国城镇化进程加速,上述核心城市房价不断升高,而这些城市在人口、教育、医疗条件的优势使得人口不断流入。

  “一线城市的存销比总体较小,这和此类城市库存规模明显不足的态势是有关的。二线城市存销比回落的速度较快,这和二线城市2016年房地产市场交易持续向好的态势有关;其中,具有代表性的‘四小龙’城市即南京、苏州、合肥和厦门更是出现了存销比低于6个月的紧张状态。”易居智库研究总监严跃进说。

  “当下市场在连续重磅政策的影响下,开始降温,主要原因是包括北京、深圳、合肥、南京等城市的信贷等政策力度较大。整体看,市场的过热成交将会明显被抑制,短期部分过去报价过高的项目和二手房价格会快速回调,市场未来的调整期将维持6~9个月。这一轮市场的调整幅度要看信贷收紧的尺度。”中原地产首席分析师张大伟指出。

  戴德梁行高级董事、华东区综合住宅服务主管伍惠敏认为,政府需要合理引导市场需求,全面开征房产税等良药多管齐下,建立长效机制,这是稳定房价的关键。

  趋势四:调控长效机制加快落地

  刚刚结束的中央经济工作会议指出,“房子是用来住的,不是用来炒的”。与此同时,会议提出要加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。

  伍惠敏认为,长效机制意味着房地产市场发展不能只靠一时的应急政策,关键要完善制度建设,并处理好住房消费和投资、房地产和经济增长、存量房和增量房之间的关系。

  “限购政策、信贷政策都需要搭配使用,同时辅助房产税等其他手段。”伍惠敏说。

  方正证券房地产行业首席分析师夏磊表示,稳房价其实就是稳民心。当前政策腾挪空间已越来越小,只有构建房地产健康发展长效机制、构建“阶梯形”消费预期才能实现房地产行业的平稳健康发展。

  夏磊指出,面对区域分化的市场,作为宏观调控的主体,中央政府应将更多的行政调控责任交给地方政府,使其根据自身特点“因城施策”。并在土地、税收等关键要素方面,应让地方政府承担主体责任。同时,积极适应城镇化发展趋势,全面推行“人地挂钩”,增加人口迅速增长城市的土地供给弹性。另一方面,还应积极推行房地产税改革。具体来看,对各环节税收进行调整,减少交易环节税费、支持居民置换和房产流通;增加保有环节税费,调节财富分配不公。通过简并税种、优化税收结构,为房地产税替代土地出让收入创造条件。同时,应开展空置房房产税试点,减少社会资源的浪费,引导购房预期,避免住房成为炒作的工具。

  同策咨询研究部总监张宏伟则提到,建立楼市基础性制度和长效机制是重点之一,比如推进不动产登记制度、推动房地产税立法。未来建立不动产统一登记制度,加快房地产税立法并适时推进改革,对于当前房地产市场来讲,也就意味着今后最有可能直接推进的就是房地产税,而不是此前已经在上海、重庆试点的房产税。今后一揽子关于房地产税方面的税制改革的顶层设计有可能逐步推出,以逐步完善作为楼市长效调控机制三大体系(土地、财税和金融)之一的财税政策与措施

  2017房地产前景预测

  如今房价已经成为了让大部分中国人都焦虑的一件事。年年都说有泡沫,泡沫又助推房价年年上涨。2016年上半年,全国50城房价上涨,下半年,央企牵头大刀阔斧抢地,地王频现。房价一路高歌,出现了多年未见的癫狂。手握资金的老百姓更是不甘示弱,买涨不买跌,纷纷贡献一己之力,投身楼市。

  其实不难发现,去年的货币宽松政策下,大量资金都流进了楼市。在贷款规模不断增加、银行依然大量放贷的情况下,很多购房者都想方设法提高杠杆、用尽贷款政策。可以说几乎把杠杆用到了极致。大家看到房价上涨,过去买房的都赚了大把钱,所以都想通过买房发家致富。本月月初,胡润研究院发布的《2016财富传承密码特别报告》显示,在中国亿万富豪的人群构成中主要有三种身份:企业主、炒房者和职业股民。炒房者(主要指投资房地产,拥有数套房产的财富人士)占中国亿万富豪的15%。

  网上曾经流传这样一个段子。北京人老张,30年前为了圆出国梦,卖了鼓楼大街一个四合院的房子,凑了30万,背井离乡到美国淘金……风餐雨宿,辛苦节俭,两鬓苍苍,30年后了,终于攒下100多万美元(人民币600多万),打算回国养老享受荣华。一回北京,发现当年卖掉的四合院,现中介挂牌8000万,刹那间崩溃了……虽然只是一个玩笑,但可以看出,拥有一所属于自己的房子,是大部分中国为之奋斗的目标。然而自中国进入市场经济,房价总是远远的跑在大部分人的收入前面。

  2016年“930”房产新政以后,24个城市房地产调控,各地政府响应中央政策限购,政府出手控制房价上涨,提高融资杠杆。但是限购政策并没有起到有效的作用,反倒引起了一部分人的恐慌,助推房价依然上涨,陷入“越炒越限,越限越炒”的怪圈。于是各大城市再次升级限购政策。总之,在2016年让中国人谈论最多也让很多人疲惫不堪的就是房子。那么在马上到来的2017年,房子会不会继续遭到“爆炒”?房价是否继续成为压在国人胸口的巨石呢?

  2017年房价是上涨还是下跌?中国住建部住房政策专家委员会顾云昌表示,房价涨幅有周期变化,短周期大概是在三年左右的时间。2013年是历史的新高,2015年是次高,2016年房地产销售总量和总额,将到历史最高水平,按照此规律,2017年的销售总量将呈现低迷状态,甚至可能出现负增长。2018年可能将再次走高。

  在政策层面,本月月中,中央经济工作会议明确提出,“房子是用来住的,不是用来炒的”。让房子回归本身的居住属性,给老百姓吃了颗定心丸。马光远表示:房地产是中国经济真正的晴雨表。2014年3月,杭州房价下降,是中国房地产市场化以来第一次市场拐点。2014年9月30日,人民银行调整首套房认定标准,是再一次救房地产的“第一枪”。中国房地产市场最不确定的时间应该是2017年,中国房地产的转折点已经到来。

  值得注意的是,2016年,与一些城市出现房价过快上涨不同,不少三四线城市的库存仍旧高企,“重点解决三四线城市房地产库存过多问题”被列入了明年经济工作的主要任务之中。专家认为,三四线城市库存压力较大与当地经济发展水平有限、城市化工业化发展不足、人口集聚效应不强等有紧密联系。刘洪玉表示,这就要从多方面入手:一是要有效提高教育、医疗等城市公共服务能力和水平,创造更多更好的就业和发展机会,吸引农业转移人口去落户、定居并借此消化库存;二是要适当收紧甚至暂缓新增土地供给,提高新建商品房项目的品质,避免增加新的库存压力;三是通过改革与农村土地相关的体制机制,让农民在进城时有更殷实的“嫁妆”,从而使其拥有在城市体面生活的物质基础、在城市购买住房的资金能力,而不是单纯依靠财政补贴才能买得起房。

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