有关房地产市场分析论文范文
随着我国国民经济的快速发展，房地产市场的不断发展，得到了大家的普遍关注。下面是学习啦小编为大家整理的房地产市场分析论文，供大家参考。
房地产市场分析论文篇一：《区域房地产市场分析技术探讨》
【摘 要】近年来，随着人们对住房的需求不断上升，房地产行业作为国民经济新的增长点，为中国经济的快速增长做出了贡献。而今年，随着国家调控政策细则的逐步落实，与整个国民经济从高速增长到中高速增长的转变相对应，房地产业经历了年初以来的调整后，正在逐步回归正常的增长态势。房地产行业的软着陆，既是机遇，也是挑战――为了实现行业的可持续发展，政府需要在已有调控之下加强对区域地产市场的具体分析，对此本文主要就地产市场分析技术的重要性以及实施办法进行探讨。
【关键词】区域房地产;市场信息;分析技术;宏观调控
自二十世纪八十年代顺应经济体制和政治体制改革的市场化要求以来，我国房地产业便进入了高速发展的时期，对国民经济的发展起到了巨大的推动作用。但政府管理部门在进行宏观调控的过程中，不能有效地获取、利用市场信息，导致相关政策的制定与房地产市场的现状存在一定的差异性，从而加剧了房地产业发展的不稳定性。因此，想要解决上述问题，有效提高房地产市场的整体发展水平，需要构建一套区域房地产市场的系统分析思路和技术方法。
1 区域房地产市场分析的作用
区域房地产的分析作用主要体现在两个方面，即对宏观经济的作用和对房地产业的作用。具体分析如下：
1.1 区域房地产市场分析对宏观经济所产生的影响
首先，房地产业作为国民经济的重要支柱产业，其投资增长与宏观经济增长之间呈高度相关，随着市场经济体制的不断完善，二者之间逐步形成了同向发展而又相互牵制的互动关系。区域性地产市场分析致力于以具体实践为支撑，对这种互动关系进行发展方向和战略上的引导，避免房地产业和宏观经济出现主次模糊、互相冲突的现象。
其次，加强区域房地产的市场分析能够有效地促进其他行业的协调发展。房地产作为综合性较强的产业，其开发投资过程中涉及较多其他行业，从而对经济基本面不断产生着间接影响。房地产未来的发展方向在很大程度上将决定其他一些产业的发展。而区域房地产市场分析可以为相关产业的发展提供有效的参考信息，以此促进我国市场经济的平稳发展。
再者，区域房地产市场分析可以有效地推动城市的建设发展。近年来，随着城乡一体化的全面发展，对城市进行有效合理的规划至关重要，而房地产业更是城市规划中的重要一环。进行详实的区域地产分析可以确保城市空间资源的有效配置和土地的合理利用，以事实数据进行科学规划，从而追求经济效益、社会效益、环境效益的共赢。
1.2 区域房地产市场分析对房地产业具有促进作用
由于近年来我国房地产发展速度在众多行业当中相对较快，加强对区域房地产市场的分析可以掌握相关市场数据，研究相应的市场特征，从而实施更加有效的调控政策，促进房地产业的理性规划，并带动相关产业发展，进一步推动市场经济的平稳运行。
另外，加强区域房地产市场分析还有助于提高房地产市场的抗风险能力。房地产是风险较高的产业，想要有效地缩短供需差距、预测投资风险，需要充分对市场相关信息进行了解，根据有效的市场分析结果进行相应的发展规划，为此这就要加强对区域房地产市场进行有效的分析，从而提高房地产的抗风险性。
2 区域房地产市场分析方法探讨
当前，从房地产基础模型框架可以了解到相应的区域房地产基本分析方法包括三个部分，即供需、外部关键影响因素以及基本预测。
2.1 供需分析
要对区域房地产市场进行有效的分析，供需分析是传统上最基础的分析内容，然而当前对市场供需的分析存在较多问题，难以准确有效的预测市场行为，本文将针对相应的问题和可能存在的误差进行新的分析探讨。
2.1.1 供给分析
对于供给需求而言，由于对相应的市场供应数据在获取的过程中存在一定的难度，开发商等不能够有效地获取到相关的信息。然而对于信息把握相对完整的政府而言，在这个过程中要加强与房地产业之间的联动性，充分将资源进行有效的共享，从而引导房地产进行理性的开发，防止“鬼城”效应。在对市场供给分析的过程中，供给量和相应的供给结构式市场分析较为重要。
首先，供给量的分析。市场供给量主要分为现有供给量和潜在供给量。对于现有供给量而言，主要可以通过目前在售物业相关的数据进行相应的统计，近年来，随着国家不断加强对房地产业的宏观调控，相关的信息得到了有效的使用，从而也就促进了房地产透明化发展的进程，在计算机技术的大力推动下，远程登录方式成为了当前查询在售物业相关信息的一大手段，这样有助于利用信息资源系统进行相关数据的统计。
对于潜在的供给量，可以在政府部门进行审批的过程中利用管道分析法对相关数据进行有效的统计，无论是开发建设还是项目竣工后的一切活动，都应严格遵守我国房地产管理相关规定，有效进行活动跟进，保证管理过程的流动性。
管道分析法如图1所示：
图1 管道分析法
其次，供给结构分析。为了促进供给需求的有效性，就需要对相应的供给结构进行有效的分析，首先要对区块划分的方法进行具体的分析，对相关的区域类型进行明确的划分。其次是要对物业的类型进行明确的划分，并要根据不同的用途进行细节的划分。另外，还应当对相应的区域供给结构分析应用进行具体到位的分析，例如：单一区块供给结构的分析。
2.1.2 需求分析
对于需求分析而言，其最主要的是成交需求和未来需求两个方面，成交需求分析主要包括了区域分布、建筑类型、户型面积以及付款方式等等。而未来需求主要体现在一种潜在的需求，例如人口的流动对住房的需求等。
其次，应进行刚性需求和投资性需求分析。在成熟市场经济国家，比如欧美，商品房属于消费品，大家买房子就是为了自己住。但是在中国的商品房，有的人买来住，有的人买来获取房租或赚取差价，所以它既有投资属性又有消费属性，只有先分清它是刚需还是投资需求，才能对物业的类型进行明确划分，然后分别分析其供求关系。
在单独分析之外，还应当对供给、需求二者进行对比分析，主要是对供给量和需求量、供给结构和需求特征之间进行对比分析，从而更好地位房地产开发提供有效的依据。房地产市场消费需求分析
房地产市场分析论文篇二：《房地产市场消费需求分析》
受国际金融危机影响,2008年中国房地产投资总额、施工面积、新开工面积、竣工面积、土地购置面积、商品房销售面积等一系列相关指标增幅都出现了较大幅度的回落。然而,透过市场观望气氛浓重的表象,伴随着住房市场化货币化的深入、城市化进程的推进、人均收入的提高、对外开放的扩大等宏观大环境良好的发展态势,需求旺盛、潜力巨大仍然是现阶段我国房地产市场需求的基本特征。
一、房地产市场需求影响因素分析
1.人口因素
中国是一个人口大国且人口增速也很快。截至2008年末,全国总人口数超过13亿,自然增长率超过5‰。随着人口的增加和人口结构的变化,房地产作为生产、生活必需品,必然需要大量的市场供给。这种由人口因素引起的刚性需求是带动房地产需求旺盛的重要影响因素。
如果小康生活的居住标准按25平方米/人计算,那么我国现有居民达到小康生活标准的实际住房需求量超过300亿平方米,再加上这13亿人工作、学习、休闲娱乐等需要的经营、生产和公共设施用房,这巨大的市场需求将对我国房地产市场发展产生积极地推动作用。
20世纪八九十年代出生的婴儿潮在本世纪初已经逐渐开始步入工作、组建家庭、生儿育女,这无疑将释放大量的房地产市场需求。与此同时本世纪初的新生儿出生总量仍然处于高位。因此可以判断在未来的三十年内,我国因人口因素而产生的房地产需求仍然强劲。
同时,随着近年来人们思想观念的发展,我国的家庭结构状况发生了巨大变化,呈现出家庭规模缩小、家庭数量增多的趋势。年轻人结婚后大都不愿意与父母同住,这使我国传统的多人口、大家庭的家庭结构得以改变;计划生育政策的沿用,使得三口之家、老人独居的家庭结构越来越普遍。因此,我国居住用房地产需求量在呈现扩大趋势的同时,套型结构趋于小型化。
2.城市化因素
目前,中国正处在城市化进程高速发展的时期。根据相关数据显示,2007年我国城市化率为44.9%,年均增幅约为1%。按“十一五”规划要求,2010年我国城市化率将达到47%,预计2020年会达到60%。
城市化的快速推进必然带来新增城市人口首次置业需求。按照我国13亿的人口总量和年均1%的城市化率增速计算,保守估计每年将有超过1300万人成为城市新增人口,这部分人同样对房地产有着刚性需求。因此,城市化因素成为房地产市场需求旺盛的又一重要因素。
人口的迁移和流动不仅使房地产的需求总量增加,而且还在很大程度上改变了需求结构。例如,农民工青睐那些户型小、价格低的民工公寓;刚步入社会的大学毕业生更多选择单身公寓或经济适用房;白领阶层则更关注居住舒适、交通方便的中高档社区。
3.收入因素
随着经济的快速发展,居民可支配收入也呈现出逐年增长的趋势。国家统计局的数据显示,2007年全年农村和城镇居民的人均可支配收入分别为4140元和13786元,扣除价格上涨因素,分别比上年增长9.5%和12.2%;2008年全年农村和城镇居民的人均可支配收入分别为4761元和15781元,分别实际上涨8.0%和8.4%。
根据马斯洛的“需求层次理论”,人们收入水平的不断提高,使其对住房的要求也随之发生变化。“居者有其屋”已不再能满足人们的心理需要,而是对住房的质量、大小、结构、交通、环境、舒适程度、建筑风格等方面提出了更高层次的需求。因此,由收入因素带动的改善性需求也是我国房地产需求高位运行的重要原因。
4.城市拆迁改造因素
随着工业化和城镇化的快速发展,各大中城市对旧城改造和房屋拆迁的力度不断加大。据相关数据显示,全国每年的拆迁计划约为1.3亿平方米,实际拆迁面积约为1亿平方米。按照国家关于拆迁安置“拆一、建一、还一”的原则,城市拆迁改造带来的被动性住房需求,也是目前房地产市场需求旺盛不可忽视的原因之一。
5.投资投机因素
随着我国经济的快速发展和房价的持续高位运行,国内外资金通过各种途径流入我国房地产市场,房地产投资投机需求明显增加。根据投资投机资金来源不同,可以简单地将其分为国内资金和国外资金。
首先来看国内资金投资因素方面:由于社会保障体系的滞后,国内居民对医疗、教育、养老等保障缺乏信心,对未来生活的不确定性深感担忧;而储蓄利率低、股票等理财产品投资风险大、通货膨胀压力大、物价上涨过快等因素,使得很多居民将可居可租可售的房地产投资作为一种重要的资产保值增值手段。
国外资金青睐中国房地产投资投机的原因主要有两个:首先,随着中国经济在世界经济中地位的不断提升,他们需要不断增加在中国的资产配置比例;其次,人民币的升值使他们有希望获得汇率和房地产价格上升的双重收益。
二、消费者实际支付能力分析
尽管房地产市场潜在需求旺盛,但是这些需求能否得到有效的支撑和释放,还要重点关注消费者实际支付能力的强弱。
分析消费者的实际支付能力,首先可以采用国际上通用的“房价收入比”进行衡量,即通过一套适于居住的房地产价格与一个家庭年均收入的比值进行分析。按照世界银行给出的标准,房价收入比在3～8之间为合理区间。例如日本的房价收入比约为5,美国的房价收入比约为3,旧金山、东京、纽约、伦敦、悉尼等国际主要城市的房价收入比约为4.4～8.5。据统计,由于近几年来国内房价的持续大幅提升,我国的房价收入比已超过10,远高于国际平均水平,北京、上海、深圳等主要城市的房价收入比已超过13。这意味着如果不吃不喝,一个中国普通家庭购买一套住宅至少需要10年时间。显然从这个角度分析,中国消费者的实际支付能力并不高。然而,从目前全国的实际情况来看,中低收入家庭的实际购买能力确实很低,购房主力军实为中等偏上、高收入,以及最高收入的消费群体。从各个收入阶层分别来看,中等偏上收入阶层的房价收入比基本低于6。
其次,仅以房价收入比并不能完全说明消费者的实际支付能力,考虑到中国国情,还有必要从其他角度进行分析。国际金融危机袭来,当发达国家普通居民尽可能缩减一切开支时,中国国内的消费总额却屡创新高。这主要是由中外居民的生活、消费习惯差异引起的。由于社会保障体系还不完善,教育、医疗、养老等方面缺乏基本保障,中国居民较其他国居民更具储蓄习惯。据国家统计局数据显示,2008年中国国内城乡居民储蓄存款超过22万亿元,储蓄总量位于世界第一位,人均储蓄额约为1.7万元。按照以上数据进行简单计算,则三口之家的平均储蓄额将超过5万元。如果再考虑国内贫富差距较大等因素,中等偏上、高收入以及最高收入家庭的平均储蓄额很可能达到十几万、几十万,甚至更多。
对于房地产消费,综合以上两个方面的分析可以得出以下结论:中低收入家庭基本不具备支付能力,他们需要通过建设完善的住房保障体系,以经济适用房、廉租房、限价房等形式解决其住房问题;而中等偏上、高收入,以及最高收入家庭的实际支付能力较强,完全具备购房能力,是现阶段推动房地产市场需求旺盛的主要消费群体。
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房地产市场分析论文篇三：《浅谈房地产市场与房地产开发》
摘 要:随着我国社会主义市场经济的建立,房地产市场伴随着整个国民经济的发展而得到了发展。住宅制度的改革,土地制度的改革繁荣了房地产业,为房地产市场的形成与发展开辟了广阔的前景。房地产开发与房地产市场紧密相关,房地产市场的活跃促进了房地产开发。作为一个开发商,了解房地产市场,认识房地产市场是非常重要的;同时,掌握房地产市场的最新信息,实际地观察、分析购买者的心理和掌握社会的总需求也是必不可少的。
关键词:房地产市场 房地产开发 区域性市场 市场分析与推广 市场信息
随着我国社会主义市场经济的建立和社会经济环境的进步,房地产市场伴随着整个国民经济的发展而得到了发展。住宅制度的改革,土地制度的改革,繁荣了房地产业,为房地产市场的形成与发展开辟了广阔的前景,应该说经过近十年多的发展,特别是《中华人民共和国城市房地产管理法》的颁布实施,我国的房地产业的结构体系,市场运行机制和政策法规的框架已经形成。房地产业在贡献国家经济建设的同时,正朝着“国民经济支柱产业”的方向迈进。
研究房地产市场,必须了解房地产市场。作为房地产的投资者或为其服务的管理人员,了解房地产市场以及房地产市场的特性与功能是十分重要的,只有这样,才能对房地产的发展趋势,对房地产投资的影响有较透彻的了解。掌握房地产市场的最新信息,实际地分析购买者的心理和和社会总需求。房地产市场研究的关键是影响整个房地产市场的因素和获取市场信息的方法。下面分三个方面来论述。
一、 房地产市场的特性
房地产即土地和地上建筑物及附着在其上的各种权益的总称,是一种特殊商品,它的不可移动性是其与劳动力,资本以及其他类型商品的最大区别。虽然土地和地上建筑物不能移动,但它可以被某个人或某个机构所拥有。因此,就产生了交易。所以说房地产市场是令土地和各种类型物业(如:住宅、写字楼、商店和工业厂房等)的买卖双方走到一起,并就某宗特定的房地产交易价格达成一致的任何安排。而房地产开发则是一个动态的过程,它具有开发周期长,资金投入量大的特点,因此,房地产开发很难在一开始就对整个开发过程中的有关费用和建成后的效益情况做出精确的估计,也就是说测算中所涉及的因素如蹀建筑成本和经营收入都是理想状态下的价值,而实际这些价值的确定取决于许多变量。因此,房地产市场是房地产权益的交易市场,是地区性的市场。房地产市场的交易对象实际上是随着在每一宗具体房地产上的权益或权利,而不是土地或物业本身。这种权益可以是所有权,也可以是部分所有权。但这种权益一般都有明确的界定,不能像买一件衣服那样把它拿回家去供你任意穿用。例如:某人购买了一块土地,这就意味着他得到了这块土地的占有权、使用权、收益权和处置权。这种权利往往还受到各种事先约定的条件的限制。比如:需要给其他人的通行权,还要受城市规划,建筑条例的约束等。再如,我们在住房制度改革中,很多职工都以优惠的价格购买了自己的住宅蹀因而我们获得了房屋的产权。但在售房合同中明确规定,通过房改购买的房屋产权五年以后才允许在市场上公开转让,五年内如果转让,须按转让时的优惠价格卖给政府。这说明人们在房地产上享有的权力不是绝对的。
房地产的不可移动性和受制于区域性的需要,决定了房地产市场是一个地区性的市场,不同的国家、不同的城市,甚至一个城市内的不同地区,房地产的市场条件,供求关系,价格水平都是不可比的。例如:我们塘沽区的解放路商业街的商业用房和杭州道沿街的商业用房及洋货市场的商业用房,他们所依托的大环境相同,所处的地理位置也近似,但解放路商业街的商业用房的价格比杭州道、洋货市场的价格要高得多。一般商品市场上的买家和卖家都很了解市场价格变动的最新情况,买卖双方都会去寻找有利于自己的价格,这就能使市场快速而容易消除同一种商品的价格差异。然而,房地产市场就没有那么简单了,这不仅在于买卖双方都很难及时了解最新的市场行情,而且在交易过程中费用十分昂贵。目前,绝大多数房地产的购买者都是出于自用的目的去购买房地产,而这种购买行为在他们的一生中有可能只有一次,只有极少数人是想通过房地产投资或投机来达到获取收益的目的。所以说对于绝大多数购买者来说,要想了解最新的市场行情,并根据自己欲购买的物业所处的位置、类型、建筑物及其附属设施的物理状况等确定购买价格是件非常困难的事。
二、房地产市场的功能
在市场经济条件下,市场供应和市场需求的相互作用形成了市场价格。所以说市场功能的核心形成了交易价格,因此,我们把市场定义为“能令买卖双方走到一起并达成彼此都能接受的交易价格的任何安排。”那么摆在房地产投资者前面的重大课题是如何理解房地产市场的功能。
房地产市场是关于房地产权益交易的市场,这种权益可以具体地表现为所有权(永久产权)、租赁权、抵押权等。房地产市场最主要的参与者即买家和卖家又可以分为使用者和投资者。前者购买和卖出的是自用产业,而后者则是为了投资目的而将物业(产业蹀出租给最终的使用者,从中获得投资收益。在任何市场上,某种商品的价格反映了当时的市场供需状况。市场不仅能预示市场的变化,还可以通过价格来指导买卖双方的行为,所以,价格机制是通过市场发挥作用的。
开发商拟开发一个项目,首先考虑的是国家、地区或地方的经济特性,以确定整体经济的发展趋势,一个地区的建设和发展通过对城市区域的经济分析,城市土地的利用和工程建设的实施,达到城市物质环境的协调发展,给城市居民的现在以及未来的生活和工作提供的条件如何,这个城市的生活与工作环境能不能适应社会经济发展的需求。因此,一个地区的建设发展涉及到一个地区的长远和全局,从而确定这个地区的经济形势是处于上升阶段还是衰退阶段。例如:二十世纪八十年代末期,西方发达的资本主义国家的经济普遍处于停滞和低速增长阶段,投资前景黯淡,资金纷纷外流,以寻求理想的投资场所,而中国的经济却处在强劲的上升阶段,政治的稳定,社会环境的稳定,使投资效益较高,因此吸引了大量的外来投资,尤其是国外及境外的投资者,由于他们能以较低的融资换取较高的投资收益,所以他们纷纷涌入中国投资市场。例如:天津经济开发区就是二十世纪七十年代末八十年代初兴建的,美国独资的摩托罗拉,中法合资的梅兰日兰,中日合资的关西涂料有限公司等等,就是因为这些外商的投资,提高了这个城市的生活和工作环境,同时繁荣了天津地区的经济市场,更重要的是大量的应届毕业生找到了就业岗位以及解决了很多下岗职工再就业的问题,做到了增收减负。经济的发展,人口的增多,使城市建设越来越快。在旧城区,大多数房屋都是年久失修的陋房、危房,居民居住条件极差,再加上交通的拥挤,市政公用设施的落后,给居民的生活带来了很多不便。为了提高城市居民的居住水平,改善城市环境,适应城市的经济发展,市场可以引导消费的潮流,从而适应供应条件的变化,甚至可以调整城市用地,提高城市用地的利用率。房地产开发商对市场的研究包括二个方面,即宏观的战略性研究和具体的针对某一项目而进行市场的研究
。一般的开发商注重分析市场的交易情况,包括价格水平、成交量及其地区分布。而市场分析专家则侧重研究国家、地区或当地的经济活动与某类特定的房地产市场或不同地区特定类型使用者消费行为之间的内在联系,想得到一幅有关房地产的完整图像。房地产市场的研究,必须结合有关社会经济的特性和发展趋势进行分析,如果这种市场研究是针对某一具体项目而进行的话,那么,无论是房地产的投资者还是市场分析专家,都必须亲临现场获取第一手资料,有针对性的进行市场调查。市场研究的最终目的就是要得出这样一个结论,就是哪些人或哪些公司有可能成为项目发展中的未来使用者,这些使用者的态度和要求如何,总的需求数量有多大。了解了这些对一个开发商来说制定市场战略,确定建筑设计都具有指导作用。
三、 获取市场信息的方法
21世纪的房地产市场面临着多种机遇和挑战,房地产开发商已不像过去盲目的投资,靠“短线”定位,而是要通过市场竞争定位。在推动房地产市场健康有序的发展过程中,城市规划起着重大的制约和引导作用,在房地产市场中要实行理性化管理、理性化经营、理性化决策,就必须通过现代化信息系统深入了解城市规划,深入了解房地产市场。
房地产市场的研究,有助于政府的宏观调控和抑制投机,目前各种类型的物业有一定数量的闲置,这属于正常状况,人们也希望有闲置的物业,这样可以有周转的余地。这也是房地产市场的特性之一。同时,房地产价格的变动也是很重要的,投资者必须把自己的一只手时刻搭在市场的脉搏上,并通过与房地产租售代理,房地产咨询机构的交流与接触,获得比较全面的市场信息,从而把握市场的变化,把握市场的价格,这只是获得市场信息的一个方面。随着我国房地产业的迅速发展,一个与房地产投资经营有关的信息产业和服务业为主的网络经济日益发展壮大。作为一种崭新的科学技术,作为一种崭新的经济形态,他将信息技术和电子商务有机地结合起来,创造了以因特网为基础的市场模式,人们可以通过网上了解房地产市场,了解每一个地区房地产的需求情况和价格,可以通过网上了解一个地区的人口、文化、教育、经济等因素的影响以及房地产的型式和质量。因特网的广泛运用实现了信息的价值,全面地改变着人们的生产、生活和思维方式。在宏观上他是经济增长方式和经济结构的转变,在微观上则是新兴商业模式的涌现,为房地产开发商、房地产中介机构以及消费者提供了房地产服务的经营实体。
对于不同的开发项目,市场研究的方式和内容就有很大的不同。如果是住宅开发,那么市场研究将包括与房地产代理机构、房管人员,特别是住户的沟通,以了解住宅的供求状况,价格水平和对现有住宅的满意程序。如果是购物中心开发项目,要充分考虑该项目所处的地区流动人口和常住人口的数量,购买力的水平以及该地区零售业的特殊需求。
所以说,一个完善而灵活的房地产市场必须具备下述条件:①有一个稳定、明朗及长远的房地产政策;②有一个完善的法制基础,使有关城市规划、土地房产出让转让、房屋管理、房地产抵押等均有法可依;③有一个统一、简化、灵活而有效的现代化管理制度;④拥有一个完善抵押法规及房地产抵押市场。
参考文献:
1.中国房地产月刊(2001年2、3、5期)
2.房地产投资、经营与管理